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    近日，全球五大行中的仲量聯(lián)行、高力國(guó)際、高瑋環(huán)球所在成都分公司相繼發(fā)布了2011年成都房地產(chǎn)回顧報(bào)告。報(bào)告顯示，去年，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的吸納量創(chuàng)下歷史新高，高端寫(xiě)字樓的租金水平也是一路上揚(yáng)，但由于成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量較大，加上同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇、投資需求及信心下降、租金增長(zhǎng)曲線趨緩等多方因素存在，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)象或更明顯，特別是高端寫(xiě)字樓的銷售壓力會(huì)更大。

    甲級(jí)寫(xiě)字樓

    吸納量近20萬(wàn)平方米

    據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量繼2010年的10.6萬(wàn)平方米后再創(chuàng)新高，達(dá)到18.4萬(wàn)平方米，約是2010年甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量的兩倍。其中，位于城南的新希望大廈為散售項(xiàng)目，且大部分面積為業(yè)主自用，以約4萬(wàn)平方米的吸納量位居第一，緊隨之后的是位于南延線的創(chuàng)意成都和位于中央商務(wù)區(qū)的仁恒置地廣場(chǎng)，兩大項(xiàng)目的吸納量分別為3萬(wàn)平方米和2萬(wàn)平方米。

    “租賃交易面積普遍上漲，反映出企業(yè)對(duì)成都市場(chǎng)信心變強(qiáng)。”高瑋環(huán)球相關(guān)研究人士表示，吸納量大幅提高，原因包括因企業(yè)發(fā)展良好而擴(kuò)租，或因租戶對(duì)辦公環(huán)境的要求提高而搬遷以及新進(jìn)成都企業(yè)存在辦公需求。如東風(fēng)日產(chǎn)、卡夫食品就從之前的乙級(jí)寫(xiě)字樓搬遷至甲級(jí)寫(xiě)字樓，泰國(guó)旅游局、贏創(chuàng)德固賽、凡客、琳得科等新進(jìn)成都的企業(yè)就選擇了在甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公。

    據(jù)了解，截至2011年年底，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量為83.9萬(wàn)平方米，去年一年中就有4棟甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)約22萬(wàn)平方米。但如此大的體量并未影響到寫(xiě)字樓的租金漲幅。記者從仲量聯(lián)行發(fā)布的相關(guān)研究數(shù)據(jù)看到，在強(qiáng)勁的租賃需求推動(dòng)下，去年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到每平方米119元，全年累計(jì)漲幅達(dá)21.2%，創(chuàng)下2005年成都市場(chǎng)有記錄以來(lái)的最高租金水平。

    仲量聯(lián)行提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，2011年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的另一特點(diǎn)是單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓受青睞，中央商務(wù)區(qū)聚集效應(yīng)初現(xiàn)。全年租賃面積在1000平方米以上的大宗租賃都主要集中于中環(huán)廣場(chǎng)、仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈及平安財(cái)富中心等幾座單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫(xiě)字樓。仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示：“正如2011年年初預(yù)計(jì)的那樣，航天科技大廈和仁恒置地廣場(chǎng)兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓的相繼投入使用，全面帶動(dòng)了周邊寫(xiě)字樓的租賃表現(xiàn)，天府廣場(chǎng)——紅照壁區(qū)域中央商務(wù)區(qū)的聚集效應(yīng)在2011年已初步顯現(xiàn)。”

    新體量入市

    或?qū)⒓觿〔黄胶?/p>

    記者從高緯環(huán)球提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年將有近100萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，其中包括位于中央商務(wù)區(qū)的百揚(yáng)大廈、富力中心，位于東大街區(qū)域的華潤(rùn)大廈、晶融匯，位于人民南路一線的成都來(lái)福士廣場(chǎng)、保利中心及位于南延線的中航城市廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心等。屆時(shí)，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓存量將是目前的兩倍，市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)供過(guò)于求的巨大挑戰(zhàn)。但有研究人士認(rèn)為，對(duì)整體市場(chǎng)而言，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓將經(jīng)歷一個(gè)推陳出新的階段，即整體市場(chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)將得到大幅提升。

    仲量聯(lián)行和高力國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，未來(lái)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)兩極分化或?qū)⒚黠@加劇。“隨著時(shí)代8號(hào)、華潤(rùn)大廈、成都來(lái)福士廣場(chǎng)等高端甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)在今年相繼入市，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均品質(zhì)將獲得較大提升。加之市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，開(kāi)發(fā)商仍會(huì)保持積極的定價(jià)策略，市區(qū)內(nèi)主要商務(wù)區(qū)域高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金仍有一定的上漲空間。鑒于未來(lái)新增供應(yīng)密集，尤其是城南將有大量散售型寫(xiě)字樓集中入市，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)的整體壓力很大，空置率增幅也將加大。”高力國(guó)際研究人士分析認(rèn)為，2011年成都高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)上無(wú)公開(kāi)的整售交易，銷售市場(chǎng)上的主流依然為散售。自2011年第三季度以來(lái)，因同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇、投資需求及信心下降、租金增長(zhǎng)曲線趨緩等多方因素疊加，高端寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)就出現(xiàn)了壓力過(guò)大的情況。

    針對(duì)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀，高緯環(huán)球商務(wù)部董事王藝說(shuō)：“今年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量超出了預(yù)計(jì)。依照現(xiàn)在的趨勢(shì)，在2012年吸納量會(huì)有新的突破，我們希望空置率被控制在一個(gè)合理的水平。其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)有未來(lái)項(xiàng)目被吸納掉了，如2013年即將入市的棕櫚泉國(guó)際會(huì)議中心的部分寫(xiě)字樓已經(jīng)出售給了哈爾濱銀行，在今年5月才能交房的中海國(guó)際中心的一棟塔樓已有近70%的簽約率。但我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)整體空置率會(huì)超過(guò)現(xiàn)在的26.8%，甚至突破35%。”

    今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)以穩(wěn)為主

    對(duì)于2012年成都寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)，高力國(guó)際相關(guān)研究人士稱，成都作為中國(guó)西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資的吸引力正在持續(xù)增強(qiáng)，近年有大量企業(yè)都將其原來(lái)在成都的辦事處、代表處升級(jí)為西南地區(qū)總部，未來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化、經(jīng)濟(jì)重心西移，以及成都天府新區(qū)建設(shè)等利好措施帶動(dòng)，成都范圍內(nèi)部分企業(yè)的發(fā)展速度、規(guī)模、實(shí)力將出現(xiàn)積極向上態(tài)勢(shì)，這將給高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。2012年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體吸納尚有增長(zhǎng)空間，平均租金水平在年初或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪向上的調(diào)整，而后在二、三季度或會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。

    但相關(guān)研究人士也提醒，由于歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)間的不確定性，中國(guó)一、二線商業(yè)地產(chǎn)也將繼續(xù)受到影響：流動(dòng)資金減少、外資離境以及構(gòu)成租售需求主力軍的制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等可能面臨經(jīng)營(yíng)困局甚至規(guī)模收縮等情況，或?qū)⑹?012年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的消極因素。