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    投資商鋪 區(qū)位仍是首要因素

    針對商鋪投資，三益中國院長高棟認為區(qū)位仍是首要考慮的因素，商鋪所處的地段直接決定商鋪的投資價值。同時，投資者還應關注商鋪的建筑形態(tài)，例如動線設計、臨街面、展示面、與主力店關系等；其次，明確商鋪銷售價格與當?shù)厣啼佔饨鹗杖胫�間的比例關系，認清在當前銷售價格之下投資收益的增長空間；商鋪的價值，是通過長期運營才能體現(xiàn)出來并獲得增值溢價的，因此在投資商鋪時，也應重點關注開發(fā)商的背景、商業(yè)運營經(jīng)驗等因素。

    如何評估商鋪未來的租金收益和升值情況，投資者可以參考星巴克等大型餐飲連鎖企業(yè)的做法。他們在開店之前一般都會先有一個營運的方案，測算單位時間內(nèi)路過門前的人流，預計自己多大面積有多少餐位，上座率是多少等等。對于一個新區(qū)域，他們也會根據(jù)規(guī)劃以及現(xiàn)有物業(yè)的建設情況，看附近寫字樓、住宅的供應量，預計到未來一兩年內(nèi)這個街區(qū)將有多少人入駐，對后續(xù)的狀況也會有相對清晰的預計。羊毛出在羊身上，投資者的收益都是出自未來經(jīng)營者的收益，一般來講，租金在經(jīng)營收入中的占比在10%-15%，通過評估這些條件，投資者可以大致判斷未來的情況。

    價值因“鋪”而異

    近幾年來，都市綜合體成為地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。這種集合了住宅、商業(yè)、辦公等功能于一體的綜合社區(qū)，不僅更新了人們的生活方式，也得到了很多投資者的青睞。不少人認為，相較與單純的住宅或是商業(yè)項目，城市綜合體更具競爭力，因而投資都市綜合體里的商鋪，收獲的回報率更加穩(wěn)定。

    而在專家看來，這種想法并非完全正確。都市綜合體，物業(yè)功能多元化，理論上其抗擊風險能力更強，投資收益在長期看來也更加穩(wěn)定。但是，參考國內(nèi)外成功的都市綜合體，商業(yè)往往都是持有經(jīng)營，通過運營，最大化不同物業(yè)功能之間的協(xié)同效應，實現(xiàn)人流共享，提升商鋪的出租價值。

    高棟說，投資都市綜合體中的商鋪，很難講收獲的回報率會更加穩(wěn)定。首先，銷售型商鋪，小業(yè)主之間的關系一般較難協(xié)調，無法形成商業(yè)合力，提升商鋪的整體價值；其次，商鋪價值也受都市綜合體中其他物業(yè)功能定位、體量等的影響；最后，也最為關鍵的是，區(qū)位因素、建筑形態(tài)等也直接影響商鋪的投資價值。