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　　融資：繞不開的一道坎

    面對市場泡沫隱現(xiàn)，有人嚴陣以待，也有人泰然自得。在商業(yè)地產(chǎn)新星——五洲國際集團總裁毛景宏看來，一個在發(fā)展的行業(yè)中，通脹和泡沫不可避免，只有產(chǎn)生了這個泡沫，才會有良性的競爭。

    的確，泡沫并不可怕，關(guān)鍵是如何生存下來，不被當(dāng)做泡沫擠掉。商業(yè)地產(chǎn)作為一個資本密集型行業(yè)，沒有什么比現(xiàn)金流更加重要。

    最近，深圳樓市發(fā)生了一件震動業(yè)界的大事：在堅持了16個月后，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商卓越集團改變了自己商業(yè)地產(chǎn)持有計劃，開始出售位于深圳福田CBD中心區(qū)南部的卓越世紀中心1號樓。

    雖然該集團對此舉的解釋是維系大客戶關(guān)系，但卓越集團因“缺錢”而不得已賣樓的消息還是在業(yè)界蔓延開來。因為在外界看來，卓越世紀中心1號樓地處黃金地段，升值潛力巨大，如非面臨資金鏈問題，開發(fā)商實在沒什么理由選擇賣樓這種“一錘子”買賣。

    其實，在業(yè)界，向小業(yè)主散售商業(yè)地產(chǎn)的行為歷來頗受爭議，很多開發(fā)商在其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略中都宣稱要持有商業(yè)地產(chǎn)。但是，缺錢和如何從社會上獲得大筆資金已經(jīng)是各開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。

    據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年1～11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源共75208億元，同比增長19%。其中國內(nèi)貸款11376億元，同比上升1.2%；而自籌資金31092億元，同比上升30.9%。自籌資金幾乎是貸款的3倍，房地產(chǎn)業(yè)對社會資金的依賴程度可見一斑。

    而與這種依賴形成對應(yīng)的是，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道匱乏，在銀行貸款已經(jīng)無法解渴之時，只能大量依賴信托、私募和民間借貸，付出高昂的資金成本的同時，卻并不能保證資金的穩(wěn)定性。

    在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為開發(fā)商的唯一出路。

　　尋找自己的商業(yè)地產(chǎn)DNA

    因為住宅市場形勢不行了，就想專做商業(yè)地產(chǎn)，獲得一些好處，這種被迫轉(zhuǎn)型，在商業(yè)地產(chǎn)帶頭大哥萬達董事長王健林看來，“勝算機會不大。”

    中坤集團董事長黃怒波對此也表示了相同看法，“中國很多地產(chǎn)商輕易進入商業(yè)房地產(chǎn)，這是件很危險的事情，因為商業(yè)地產(chǎn)價值在于經(jīng)營，如果沒有經(jīng)營的能力，做出來的房子根本不是商業(yè)地產(chǎn)。住宅市場如果不好，可以打折出售，因為其存在居住價值，但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬達集團一模一樣，如果開發(fā)商沒有經(jīng)營能力，一切就等于零。”

    隨著商業(yè)地產(chǎn)升級時代的不可阻擋，商業(yè)地產(chǎn)競爭也步入了深水區(qū)。如果說早期的商業(yè)地產(chǎn)競爭還停留在圈地、銷售甚至招商上，那么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已開始轉(zhuǎn)向由核心環(huán)節(jié)運營管理的競爭。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，競爭進入深水區(qū)之后，企業(yè)更須注重尋找自己獨特的商業(yè)地產(chǎn)基因，重視培養(yǎng)內(nèi)功，比拼運營管理，以創(chuàng)造更多價值。而行業(yè)自身發(fā)展方式也必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。

    但問題是，商業(yè)地產(chǎn)在中國發(fā)展的歷史并不長，沉淀的可供借鑒的經(jīng)驗并不多，并且市場也沒有給這些后來者留下多少時間，可以慢慢探索。很多企業(yè)還沒有從住宅開發(fā)的模式中出來，仍在運用住宅開發(fā)的模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

    連城商業(yè)地產(chǎn)集團總裁鄧國堅在微博上談到商業(yè)地產(chǎn)的窘境時曾說：“中國大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項目沒有做商業(yè)規(guī)劃只有建筑規(guī)劃，大約20%連建筑規(guī)劃都沒有，這里頭又有大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃不合乎市場需要，其中20%的商業(yè)地產(chǎn)項目是憑借地理位置好運氣佳才活下來了。”