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    2012年對(duì)于成都寫字樓市場(chǎng)而言充滿了變數(shù)，一邊是270萬平方米的存量壓力，一邊是高達(dá)7成的寫字樓新兵們所奉行的“管殺不管埋”粗放銷售模式。曾經(jīng)風(fēng)光無限的寫字樓市場(chǎng)似乎陷入了一個(gè)怪圈。如何才能破局？
 
    寫字樓新兵打堆七成開發(fā)商無運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)

    目前成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體已近百個(gè)，商業(yè)供應(yīng)量將近1000萬平方米，而其中270萬平方米為寫字樓物業(yè)，其中70%的開發(fā)者為缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)新兵。

    不少做過寫字樓投資的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：不少投入運(yùn)營(yíng)幾年的寫字樓，或多或少都面臨著租金下滑和品質(zhì)客戶流失的境地，隨之而來的就是物業(yè)品質(zhì)降低、空置率增高等局面。記者曾走訪過部分老式成都寫字樓，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，很多原來堪稱成都地標(biāo)性的寫字樓，因物管管理質(zhì)量低下，租住公司規(guī)模、層次相對(duì)較低，這些寫字樓租金仿佛遭遇了滑鐵盧。

    與短、平、快的住宅投資不同，商業(yè)地產(chǎn)多為長(zhǎng)線產(chǎn)品，只有等到項(xiàng)目成熟后才能實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。住宅和商業(yè)地產(chǎn)完全是兩個(gè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)不一樣的產(chǎn)品，住宅可能在開挖、封頂時(shí)就講回報(bào)了，但商業(yè)地產(chǎn)就算封頂了，可能未來三五年還是一個(gè)投入期。商業(yè)并不是自然增值，它需要后期運(yùn)營(yíng)，需要商業(yè)氛圍，如果運(yùn)營(yíng)好了，商業(yè)氛圍成熟了，那就是成倍數(shù)增長(zhǎng)。如此一來，是否給力的售后服務(wù)便成了決定投資收益高低的關(guān)鍵因素。

    銷售工作只是寫字樓經(jīng)營(yíng)的一個(gè)開始，后面的戰(zhàn)斗還很殘酷，牽涉到管理體系、規(guī)章制度、義務(wù)流程、責(zé)任目標(biāo)等方面，需要不斷促銷宣傳，因?yàn)橹挥性丛床粩嗟淖饧s才能保證寫字樓的日常運(yùn)行，不是賣完即脫手。

    以寫字樓的車位配置為例，與住宅按戶來配置不同，寫字樓一般是按辦公面積來配置。不少寫字樓對(duì)外宣傳自己有幾百上千個(gè)客戶，結(jié)果按辦公面積一算，300、400平方米才一個(gè)車位。由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，多數(shù)開發(fā)商奉行“管殺不管埋”的粗放銷售模式，即使管理也只是停留在普通住宅物業(yè)的服務(wù)水平。最終的結(jié)果很容易導(dǎo)致寫字樓商業(yè)價(jià)值得不到體現(xiàn)，投資者的利益也無法保障。

    “全程商務(wù)平臺(tái)”花樣年首推寫字樓“管家服務(wù)”

    老練的投資者都知道一個(gè)定律：由好物管打理的寫字樓，其價(jià)值可能上升30%！高水平、專業(yè)的物業(yè)管理，在寫字樓的保值與升值中，扮演著重要角色�？蛻粼谫�(gòu)買寫字樓的過程中，對(duì)物業(yè)管理的重視程度僅次于地段、主要硬件設(shè)施，“無論寫字樓外立面多么豪華氣派，硬件設(shè)備多么高端快捷，在投入運(yùn)營(yíng)后不能長(zhǎng)久保持水準(zhǔn)，也是枉然的。”

    “目前市場(chǎng)上缺少的不是寫字樓，而是能夠保證10年、20年也不會(huì)‘變質(zhì)’的高品質(zhì)寫字樓”。花樣年銷售負(fù)責(zé)人楊脈表示，要做寫字樓中的“常青樹”，提高配置和

    加強(qiáng)后期的物業(yè)管理都是非常重要的。為此，花樣年組織國(guó)際智囊團(tuán)隊(duì)，首次推出甲級(jí)寫字樓“全程商務(wù)平臺(tái)服務(wù)”，涵蓋寫字樓的開發(fā)、設(shè)計(jì)到銷售、租賃、服務(wù)等每一個(gè)環(huán)節(jié)。走進(jìn)寫字樓你首先會(huì)看到一個(gè)寬敞的大堂，有舒適的沙發(fā)、寬大的茶幾、飲水機(jī)、書報(bào)欄，這里是公用的客戶等候區(qū)。花樣年的寫字樓單位設(shè)置有“總前臺(tái)”，當(dāng)有客戶來訪，前臺(tái)秘書會(huì)為其通報(bào)。

    楊脈表示，花樣年開發(fā)的寫字樓多配備了洽談室、休息室和吸煙室等公共設(shè)施。“有了共享的會(huì)議洽談室，在公司內(nèi)部就可以不用預(yù)留該空間的功能，而節(jié)省的空間就是金錢。”可以說，花樣年為消費(fèi)者提供的不只是一間辦公室，而是全方位的商務(wù)服務(wù)和享受。大堂服務(wù)中心能幫你接待拜訪者、收發(fā)信件、宴會(huì)組織、室內(nèi)清潔、代繳費(fèi)用等，企業(yè)需要的幾乎所有事務(wù)性服務(wù)花樣年都能提供。

    除“管家式服務(wù)”外，最受企業(yè)歡迎的還是花樣年專門針對(duì)中小企業(yè)開設(shè)的“千萬企業(yè)助跑基金”：凡購(gòu)買花樣年旗下的香年廣場(chǎng)、福年廣場(chǎng)的寫字樓單位，最高可享受280萬元（限指定樓層）的創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼。

    針對(duì)投資性客戶最關(guān)心的租金回報(bào)問題，花樣年還專門組建了招商中心，聯(lián)合專業(yè)招商機(jī)構(gòu)整合花樣年集團(tuán)資源，實(shí)現(xiàn)全國(guó)商業(yè)資源共享，為投資型客戶提供充沛租戶。并且獨(dú)創(chuàng)了空置期解決方案，對(duì)處于租約空檔期的客戶實(shí)現(xiàn)物管費(fèi)減免并贈(zèng)送大客戶車位，以此保證客戶的投資回報(bào)。