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    早在商業(yè)地產(chǎn)全線飄紅的去年4月，因“大干快上”所帶來(lái)的庫(kù)存壓力和樓市整體疲軟的樓市陰影，成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就有人開(kāi)始擔(dān)憂：寫(xiě)字樓，這面紅旗究竟還可以扛多久？如今這個(gè)曾讓業(yè)界糾結(jié)不已的“隱患”似乎已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)：城南寫(xiě)字樓跌破萬(wàn)元大關(guān)、投資客開(kāi)始“跳水”離場(chǎng)。

    樓價(jià)倒掛投資客“跳水”離場(chǎng)

    “新世紀(jì)環(huán)球中心才賣(mài)9998元/平方米，您的寫(xiě)字樓掛1.2萬(wàn)元/平方米，確實(shí)高了。”經(jīng)過(guò)中介經(jīng)紀(jì)長(zhǎng)達(dá)15分鐘的說(shuō)服工作，投資客黃鳴終于做了一個(gè)艱難的決定：把自家項(xiàng)目的掛牌價(jià)下調(diào)2000元/平方米，這個(gè)價(jià)格雖較當(dāng)初的購(gòu)入價(jià)有賺，但利潤(rùn)已經(jīng)大幅縮水。3月開(kāi)始，一手寫(xiě)字樓放量入市，以較低的價(jià)格贏得了較高的成交率，部分區(qū)域出現(xiàn)一二手寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛現(xiàn)象。在經(jīng)過(guò)短暫的“矜持”后，部分業(yè)主在各種原因下主動(dòng)讓價(jià)。

    “一般而言，成都一手寫(xiě)字樓價(jià)格會(huì)高于二手，但由于近期部分一手寫(xiě)字樓以稍低于同區(qū)域的二手寫(xiě)字樓價(jià)格入市，帶動(dòng)了二手物業(yè)的降價(jià)。”二手中介機(jī)構(gòu)分析人士解釋說(shuō)，以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，均價(jià)僅9998元/平方米，而區(qū)域內(nèi)其他同類(lèi)樓盤(pán)，掛牌價(jià)雖無(wú)明顯變化，但“暗扣”同樣驚人，實(shí)際成交價(jià)格也在10000元左右。這直接造成了區(qū)域內(nèi)一二手寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛，迫使部分業(yè)主出于資金周轉(zhuǎn)和套現(xiàn)要求，主動(dòng)讓價(jià)。

    2012年成都寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴，預(yù)計(jì)有270萬(wàn)平方米新增供應(yīng)集中交付，特別是天府大道區(qū)域在年內(nèi)的寫(xiě)字樓新增量預(yù)計(jì)將達(dá)到168萬(wàn)平方米。

    避開(kāi)同質(zhì)化中小企業(yè)需求將成支撐

    雖然城南寫(xiě)字樓價(jià)已跌破萬(wàn)元，但地產(chǎn)業(yè)仍認(rèn)為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚處于良性階段。“寫(xiě)字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，即使存在泡沫的，也只是區(qū)域性泡沫。比如上海、廣州等城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，而對(duì)于成都來(lái)說(shuō)，人均面積不足0.5平米，這當(dāng)然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)真正致命的軟肋是過(guò)于集中，易產(chǎn)生共振風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，當(dāng)區(qū)域?qū)懽謽沁^(guò)于密集，過(guò)于同質(zhì)化，最后出現(xiàn)區(qū)域?qū)懽謽浅��?fù)荷發(fā)展時(shí)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力與端正的商業(yè)價(jià)值觀，導(dǎo)致一個(gè)片區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓相互搶奪客戶(hù)資源與招商資源。

    “寫(xiě)字樓領(lǐng)域同樣存在剛性需求，未來(lái)中小企業(yè)的寫(xiě)字樓消費(fèi)需求將是成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)強(qiáng)大支撐。”某寫(xiě)字樓銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將主要瞄準(zhǔn)一些新興行業(yè)，如律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所。“我們?cè)谏钲谧鲞^(guò)一個(gè)項(xiàng)目，整棟樓里辦公的基本上都是律師或會(huì)計(jì)師事務(wù)所，我們免費(fèi)提供的公用會(huì)議室，就非常受歡迎。”

    該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“目前成都的律師事務(wù)所發(fā)展得非常不規(guī)范，一個(gè)三五平米的小房間、或者在法院門(mén)口設(shè)一些小門(mén)臉，其實(shí)挺損律師形象的。”其醞釀中的“律師樓”將配置沙發(fā)、茶幾、飲水機(jī)、書(shū)報(bào)欄齊全的公用客戶(hù)等候區(qū)，并設(shè)置有“總前臺(tái)”，當(dāng)有客戶(hù)來(lái)訪，前臺(tái)秘書(shū)會(huì)為其通報(bào)。此外，每層寫(xiě)字樓均將配備洽談室、休息室和吸煙室等配套設(shè)施。“有了共享的會(huì)議洽談室，在事務(wù)所內(nèi)部就可以不用預(yù)留該空間的功能，而節(jié)省的空間就是金錢(qián)。”