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　　2012年上半年，成都市商鋪新增供應(yīng)73.98萬平方米，較去年同期上漲173.1%。然而市場消化量僅25.32萬平方米，相當(dāng)于供應(yīng)量的1/3。

    回報(bào)率低

　　外雙楠商圈一些社區(qū)商鋪或商業(yè)中心，售價(jià)已炒到7萬元/平方米甚至更高，月租金卻在180-220元/平方米，投資回報(bào)率不足5%，明顯低于7%-8%的正常水平。

　　“現(xiàn)在商鋪價(jià)格普遍都抬得很高，前兩年建設(shè)路的商鋪單價(jià)還只要三四萬，現(xiàn)在三環(huán)外很遠(yuǎn)的社區(qū)商鋪都是這個(gè)價(jià)了，這年頭，想買個(gè)商鋪投資不容易�。�”作為民間投資者，湯先生最近看了幾個(gè)商鋪后不由感慨。

　　如果說前幾年成都商鋪價(jià)格還處在相對合理的基準(zhǔn)線上，從2011年開始，商鋪售價(jià)確實(shí)熱得發(fā)燙：成熟商圈如春熙路、建設(shè)路、東大街等地，商鋪單價(jià)動(dòng)輒八九萬以上，社區(qū)底商也漲至3-4萬/平米甚至更高。商鋪投資是否風(fēng)險(xiǎn)已加大？商鋪價(jià)格高企或許已經(jīng)透支升值預(yù)期？一位商業(yè)地產(chǎn)資深人士感嘆，很多投資者并不看重商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率，而是想趁熱炒一把，或者只是因?yàn)橘I不了住宅而買商鋪求資金保值，在過度透支了未來利好、投資急于短線套現(xiàn)的混亂現(xiàn)實(shí)面前，商鋪投資前景堪憂。

    頻頻“轉(zhuǎn)手”暗含風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁

　　“今年開始，很多商鋪轉(zhuǎn)讓頻率非常高，有的半年內(nèi)連續(xù)轉(zhuǎn)手了三次。”近日，成都城區(qū)成熟商圈數(shù)家房產(chǎn)中介門店店長介紹。

　　中原地產(chǎn)棕南分店曾經(jīng)理向記者透露，在人民南路仁恒置地廣場斜對面，有一家120平方米左右的店鋪，從去年年底至今，店鋪從未開業(yè)就已經(jīng)數(shù)易其手，從最初掛牌價(jià)500萬漲到后來的550萬，而前不久被人以620萬左右的價(jià)格買走，商鋪投資暴利可見一斑。

　　近日，四川中原地產(chǎn)發(fā)布2012年成都商業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2012年上半年，成都市商鋪新增供應(yīng)73.98萬平方米，較去年同期上漲173.1%。然而，市場消化量僅僅25.32萬平方米，相當(dāng)于供應(yīng)量的1/3。從成都商業(yè)地產(chǎn)幾何式增長模式來看，被盲目炒高的商鋪市場因投資隱患而大打折扣。

　　“就商鋪投資市場而言，雖然有體量過剩和租售倒掛的危機(jī)存在，但最大的問題還在于商鋪惡炒套現(xiàn)狀況嚴(yán)重。”CRC商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家王長旭認(rèn)為，現(xiàn)在的商鋪投資，很多并不看重租金回報(bào)率，而是想趁著熱潮炒一把，或者因?yàn)橘I不了住宅而買商鋪求資金保值，導(dǎo)致高企的價(jià)格透支了商鋪投資未來幾年的前景。

　　事實(shí)上，任何一個(gè)區(qū)域、商圈的商鋪價(jià)格和租金水平，都是由培育時(shí)間做保障的。如果僅僅為了套現(xiàn)，則很容易造成風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁，這比暫時(shí)的租售倒掛還嚴(yán)重。

    盲目追高透支升值預(yù)期

　　與住宅物業(yè)相比，商鋪投資是個(gè)更具技術(shù)含量的活。四川中原地產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)何濤提醒：“對于從未接觸過商業(yè)地產(chǎn)的投資者而言，買商鋪無疑是‘自討苦吃’。”在他看來，商鋪投資具有一定專業(yè)性，本身更看重長期的升值潛力，而不應(yīng)該視作短期炒作套現(xiàn)的對象。

　　縱觀成都商鋪市場，以金沙、光華、外雙楠、建設(shè)路等為代表性的商圈雖然憑借繁華的地段和稀缺的放量，仍然是投資客眼中的香餑餑。不可否認(rèn)，就這些區(qū)域商鋪售價(jià)和租金水平來看，都或多或少存在價(jià)格虛高的成分。比如說，外雙楠商圈中一些社區(qū)商鋪或是商業(yè)中心，商鋪售價(jià)已經(jīng)炒到了7萬元/平方米甚至更高，月租金卻普遍在180-220元/平方米，投資回報(bào)率不足5%，明顯低于7%-8%的正常水平。

　　“當(dāng)然，除了區(qū)域本身優(yōu)勢地段和成熟氛圍被市場看好外，盲目追高是導(dǎo)致商鋪持續(xù)升溫的重要原因。”在何濤看來，像這類型的商鋪的培育期至少需要5-10年時(shí)間才會(huì)達(dá)到現(xiàn)在的水平，但是目前的價(jià)值已經(jīng)被一些投資者炒高了，屬于提前透支。過高的承接價(jià)格只會(huì)增加轉(zhuǎn)手的風(fēng)險(xiǎn)，從而加大未來商家的經(jīng)營壓力。因此，投資這樣的商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在成都市面上商鋪投資的成本回收時(shí)間，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了10-15年的合理期，甚至遠(yuǎn)超20年安全期。也就是說，你購買的商鋪產(chǎn)權(quán)僅40年，但有可能你要用20多年甚至更長的時(shí)間來作投資成本回收。如此來看，一鋪還能養(yǎng)三代嗎？

    商鋪投資得好好“養(yǎng)”

　　俗話說“買鋪容易養(yǎng)鋪難”，雖然成都商鋪面臨體量過剩、租售價(jià)格倒掛等諸多問題，但對于投資者而言，最大的問題是多數(shù)商鋪缺乏前期培養(yǎng)的過程，一旦商業(yè)市場風(fēng)向微變，商鋪投資泛濫的局面將越發(fā)嚴(yán)峻。

　　剛剛盤下城南某樓盤社區(qū)商鋪的投資者王先生就爆料說：“在金沙、光華等片區(qū)，有些社區(qū)型商鋪掛牌價(jià)格高達(dá)4 萬/平米，月租金也就 100-140元/平米左右，收回成本估計(jì)需要25年。”他不無擔(dān)憂地說，“這些商鋪雖然面臨租金的天花板，投資價(jià)值很難達(dá)到售價(jià)希望的水平，但還是價(jià)格蠢蠢欲動(dòng)得厲害！該去泡沫了。”

　　成都前些年就出現(xiàn)過盲目炒作社區(qū)商鋪的情況，炒風(fēng)過后往往令購買者欲哭無淚——租金乏力，但價(jià)格虛高。

　　本來，社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)勢在于處于住宅社區(qū)內(nèi)，擁有固定的消費(fèi)群，收益相對穩(wěn)定。不過，成都社區(qū)商鋪對于住宅社區(qū)的入住率及居民的消費(fèi)能力依賴度也較高，一旦數(shù)量過剩，抑或商鋪價(jià)格與居住消費(fèi)水平脫節(jié)，投資者就可能陷入血本無歸的窘境。

　　業(yè)內(nèi)專家提醒商鋪投資客，正所謂“商鋪捂三年”，商業(yè)投資需要有一個(gè)“養(yǎng)”的過程，必須具備超前的投資眼光和長年累月的培育過程。只有商業(yè)氛圍成熟了，商鋪投資才會(huì)真正成為一只“會(huì)下金蛋的雞”。