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    所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價10%左右的回報，幾年就可以拿回投資的本錢。

    “售后返租”，這一曾在商業(yè)地產(chǎn)營銷中的主推力作，引領(lǐng)購房者癡迷于“穩(wěn)賺不賠”的投資模式，自打出爐之日便被定格在了房產(chǎn)銷售的違禁之列，原因是自身潛在風(fēng)險與隱患并重，甚至游離于違法邊緣。受政策打壓，該模式曾一度快速消失絕跡于業(yè)界。

    但在近期，因房產(chǎn)調(diào)控及行業(yè)回暖趨勢的雙重作用，隱身多年的“返租”模式開始在各地重新抬頭大有圈土重來之勢，在眾多商業(yè)地產(chǎn)的簇?fù)硐麻W耀登場。這種模式外在看似進(jìn)入門檻低、高投資回報率、擁有長租約年限，看起來是不錯的購買切入點(diǎn)。不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高回報背后往往是一個“地雷陣”，很多投資者會被“詐”得遍體鱗傷。由此，投資的諸多風(fēng)險已是不可避免，返租“錢”景需思量。

    一方面，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過去兩年井噴式的發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)存量明顯供大于求。另一方面售價高企，開發(fā)商銷售壓力大增。“售后返租”則被開發(fā)商視為應(yīng)對之舉，而此舉背后實(shí)為一種銷售噱頭、回報誘餌、利益陷阱，目的是實(shí)現(xiàn)快速回籠資金或超常規(guī)融資。對投資者來說，還是要摸清真實(shí)的市場回報水平，以長遠(yuǎn)的眼光來衡量是否值得入手。

    盡管針對“售后返租”有“投資有風(fēng)險，購買需謹(jǐn)慎”等諸多風(fēng)險提示，但總會有一些偏執(zhí)于“天上掉陷餅”的投資者們對其青睞有加。不過，一旦涉足，“陷餅”很可能是“陷阱”。

    那么，“售后返租”作為目前吸引投資者的“殺手锏”，是否會真的保障投資無憂呢？打著“高額回報”幌子的商業(yè)地產(chǎn)，又真能讓投資者輕松地旱澇保收嗎?

    據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報告顯示，自住宅限購之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅去年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而，繼萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，今年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域�？此茻o限風(fēng)光的背后，一股商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。

    商業(yè)地產(chǎn)同盟會秘書長王少山在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時表示，在未來2-5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。他同時預(yù)計，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。

    問題一：供過于求逼其就范

    事實(shí)上，目前，已有部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開始使出渾身解數(shù)，來規(guī)避可能到來的“暴風(fēng)雨”。在層出不窮的各種招商方式中，不乏采取“售后返租”等違禁手段突圍困局，但暗藏著的風(fēng)險顯而易見。

    以本報前期調(diào)研香河縣為例，這座僅距北京市中心45公里之遙，地處河北廊坊境內(nèi)的縣城，曾一度因地產(chǎn)“衰敗”身陷“泥潭”而備受爭議，近期，卻又因地產(chǎn)的“復(fù)興”引來外界的格外關(guān)注。而焦點(diǎn)不僅是多家開發(fā)商重回香河拿地的爆料，更多的則是一家號稱政企商聯(lián)手打造占地面積5000畝的商業(yè)地產(chǎn)香河香江全球家居CBD（一期），所表現(xiàn)出的“售后返租”銷售方式，再次聚焦至公眾視野之下。

    據(jù)了解，香河香江全球家居CBD（下稱香江CBD）一期一段30萬平方米核心館已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，2013年1月試營業(yè)。目前，該館正是采用“售后返租”的營銷模式，一經(jīng)售后便承諾向業(yè)主回報前三年24%（每年依次為7%、8%、9%）穩(wěn)定返租收益，扣除返租收益后合計每平米售價3900元。目前，香江CBD這一營銷方式在現(xiàn)實(shí)中的確吸引了不少投資者的青睞。據(jù)《京華時報》報道稱，該樓盤于今年6月底首推800余套鋪源即告售罄。

    “投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實(shí)際上，只不過是開發(fā)商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。

    據(jù)香河縣當(dāng)?shù)刂�情人士曾向本報介紹，香江CBD一期在高回報率、高收益的宣傳口號下，該項目扣除拆返后的實(shí)際售價為3900元/平方米，在外界看似很劃算，但在當(dāng)?shù)夭⒉粸槠�。原因是，按照香河縣當(dāng)?shù)貥鞘邢�費(fèi)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)項目所售實(shí)際均價幾乎只在4000元/平方米左右，與香江CBD一期對外宣稱“高額返租”后的凈價值并無太大落差。事實(shí)上，香江CBD還是按當(dāng)?shù)卣�常樓市價格在外推。之所以，打著“售后返租”的幌子，是為了“忽悠”外地人在此可購買到具有投資價值的“廉租房”，在開發(fā)商眼中，這或許稱得上是一種營銷，但在當(dāng)?shù)厝搜劾�，完全視為一種噱頭和把戲。

    值得注意的是，香江CBD開發(fā)商香江集團(tuán)在講信譽(yù)、資質(zhì)，重實(shí)力、管理方面可謂不折不扣。據(jù)了解，這家擁有20000多名員工，橫跨商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開發(fā)、資源能源和金融投資四大領(lǐng)域的大型民營企業(yè)集團(tuán)，“修明德政、堅守法制”一直是視為企業(yè)成長原則。

    有資料顯示，作為一個修明德政的企業(yè)和一個優(yōu)秀的企業(yè)公民，香江集團(tuán)在慈善事業(yè)上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團(tuán)的慈善事跡頻頻見于報端，由于多年來一直熱心公益事業(yè)，香江集團(tuán)在《福布斯》雜志2005年中國內(nèi)地慈善家排行榜上，集團(tuán)總裁翟美卿女士以個人捐款6460萬元的業(yè)績，排名全國第三。

    二十年來，香江集團(tuán)為國家的科學(xué)教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、慈善救災(zāi)和扶貧事業(yè)做出了杰出貢獻(xiàn)。多年來香江集團(tuán)向社會共捐資8億元，捐建學(xué)校500多所，資助失學(xué)青少年3萬多名。兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報社會”的莊嚴(yán)承諾。

    然而，就是這樣一家始終踐行社會責(zé)任的標(biāo)桿企業(yè)，為何會將如此規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)樓盤（一期）以這種“售后返租”的形式進(jìn)行拆分銷售呢？

    一位不愿透露姓名的香江CBD營銷高管曾向本報透露，主要考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的存量明顯供過于求。據(jù)該高管介紹，一方面，在香河縣城周邊大大小小開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目不下十余處，而與香江CBD（一期）具有同等開發(fā)規(guī)模的也不在少數(shù)，但大多數(shù)商業(yè)樓盤的閑置率多得讓人有些吃驚，即便是早在兩年前開發(fā)的樓盤底商至今仍大門緊鎖，找不到買家。究其原因，不僅是因房價的高企，主要還是當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求出現(xiàn)過飽和。另一方面，作為以家具之都而著稱的香河縣，位于城內(nèi)的千余家家具企業(yè)自然對集聚家具生產(chǎn)、物流、展銷的統(tǒng)一經(jīng)營場所有一定需求，但客觀上由于家具企業(yè)都經(jīng)歷了常年發(fā)展，幾乎都擁有了各自獨(dú)立的生產(chǎn)、辦公、營銷場地。對于再次重新定位于為當(dāng)?shù)丶爸苓吋揖咂髽I(yè)提供集中辦公運(yùn)營場地的香江CBD恐難如愿，由此，如若再按照常規(guī)招商（銷售）很可能會不盡如人意。其次，再加上房地產(chǎn)調(diào)控下的打壓，處于夾縫中的香江CBD便以“售后返租”試圖在困局中突圍。

    問題二：盲目跟風(fēng)險患重重

    “售后返租”看似能在投資者和開發(fā)商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。

    據(jù)《佛山日報》報道稱，近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè)界極大關(guān)注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，千余名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億元。業(yè)內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的導(dǎo)火索。

    從今年1月份起，該廣場商業(yè)管理有限公司因經(jīng)營原因未能兌付承諾給業(yè)主的返還租金，僅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金給付全部停止。由此，引發(fā)該項目遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。