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    報(bào)道還稱，在佛山本地也曾有兩家商場采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時(shí)承諾給投資者的租金回報(bào)也沒有兌現(xiàn)。

    而對于開發(fā)商而言，打上“售后返租”旗號的好處在于，一旦商鋪在經(jīng)營權(quán)被分割出來之后，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會增大。這對于整個(gè)運(yùn)作過程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言，無異于暖暖春光。

    然而，這一模式風(fēng)險(xiǎn)暗藏很多。比如，在建工程無法按期竣工時(shí)，經(jīng)營管理者與購房者的租賃協(xié)議無法實(shí)施。

    據(jù)《新法制報(bào)》報(bào)道，江西萍鄉(xiāng)市綠海星城樓盤在銷售房屋時(shí)，引進(jìn)酒店經(jīng)營企業(yè)與業(yè)主同時(shí)簽訂“售后返租”協(xié)議，讓業(yè)主們“十年收回成本，一鋪養(yǎng)三代”。

    然而，200余名業(yè)主的“發(fā)財(cái)夢”并不順利。先是樓盤中途停工導(dǎo)致延期交房，現(xiàn)在業(yè)主們擔(dān)心留下“爛尾樓”。在開發(fā)商墊付一年租金后，業(yè)主們繼續(xù)在家“坐享租金”難以實(shí)現(xiàn)，以至于“用吃飯的錢還購房按揭款給銀行”。

    據(jù)了解，當(dāng)?shù)胤抗懿块T曾介入，但罰款后并未能制止違法行為。綠海星城樓盤產(chǎn)權(quán)式酒店目前368套中已銷售了285套房屋，另外，部分房產(chǎn)因吃官司被法院凍結(jié)。

    有專家表示，“售后返租”存在較大風(fēng)險(xiǎn)，首先在于一旦這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不成功，這片商鋪就會成為商業(yè)圈子里所說的“死盤”，難以支付承諾的租金，投資者也就會身受其累。其次售后返租可能存在欺詐，開發(fā)商可能攜款潛逃。再者，還存在開發(fā)商通過售后返租變相融資，將資金挪用到其他項(xiàng)目中，存在其他項(xiàng)目投資失敗資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

    因此，對于開發(fā)商而言，若要從根本上減少對于這類模式的選擇，則要從開始就對商業(yè)地產(chǎn)的定位及資金安排情況有個(gè)最基本的認(rèn)識。他們應(yīng)該認(rèn)識到，商業(yè)地產(chǎn)的培育并非一日之功，需要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)人才之力，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國內(nèi)金融市場環(huán)境原因，相關(guān)融資工具太少，可在規(guī)模與效應(yīng)之間，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇，他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細(xì)考量：步子是應(yīng)該邁得更大，還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。

    亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓曾向媒體進(jìn)一步指出，“返租”嚴(yán)格意義上是違規(guī)的。根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

    問題三：逾越紅線斂財(cái)傷民

    雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時(shí)，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”銷售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。

    資料顯示，先后由位于安徽合肥的“新城國際”寫字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、山東即墨“利群財(cái)富廣場”商業(yè)綜合體、四川成都“銀泰百貨”（山寨版）商鋪，均對外以不等年限的返租、不等級別的回報(bào)，以“售后返租”形式大肆進(jìn)行斂財(cái)。

    不僅如此，單指江蘇南京市城內(nèi)現(xiàn)存“售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不下數(shù)家。

    通過比對后會發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的共同特性定位是，離譜的高房價(jià)，不尋常的高回報(bào)。以“鄭和國際廣場”和“金盛財(cái)智廣場”為例，前者售價(jià)高達(dá)6萬/平方米，而后者的返租回報(bào)率高達(dá)12%/年。

    對此，有專家擔(dān)憂表示，這些項(xiàng)目由于缺乏有效的評估及難以判定當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)水準(zhǔn)，為實(shí)現(xiàn)短期回籠資金目的，提前許諾并開出“高額返租”的空頭支票，最終的結(jié)果或許就是很多項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)營不善或賣完鋪后“跑路”，有的項(xiàng)目只返還了幾個(gè)月的租金就再無消息，有的項(xiàng)目甚至還沒建好就爛尾了，令投資者們幾十萬甚至上百萬元的投資打了水漂。

    據(jù)《大慶晚報(bào)》報(bào)道，去年，在黑龍江大慶市的商業(yè)地產(chǎn)市場營銷中也出現(xiàn)了“售后返租”營銷模式，開發(fā)商紛紛打出高投資收益率的旗號。其中，由寶利豐房地產(chǎn)公司開發(fā)的博奧時(shí)代購物中心所打出的“返租3年，每年返租10%，預(yù)計(jì)3年后，年回報(bào)率達(dá)到20%。”吸引了當(dāng)?shù)夭簧偈忻駞⑴c投資購買。但從10月初至現(xiàn)在，返租款一直未收到。近日，數(shù)十名博奧時(shí)代的業(yè)主，聚集在售樓處，向開發(fā)商討要說法，并對這種“售后返租”的銷售方式提出了質(zhì)疑。

    另據(jù)長期接觸“售后返租”的地產(chǎn)界人士透露，與10年前相比，現(xiàn)在不少商業(yè)項(xiàng)目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非產(chǎn)權(quán)商鋪，與其說是在“炒鋪”,還不如稱其為“非法融資”的類金融產(chǎn)品更合適。

    事實(shí)上，法律層面也早已對“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

    王少山分析認(rèn)為，一個(gè)無法回避的事實(shí)是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個(gè)新的投資炒作熱點(diǎn)，且越是超級大盤越受政府部門青睞，這也已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。但是，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。處于進(jìn)退兩難境地的開發(fā)商為尋找出路難免會冒險(xiǎn)搏一次。

    值得一提的是，各地對于“售后返租”已開始加大了整治力度。據(jù)《長江日報(bào)》報(bào)道稱，當(dāng)下樓市下行階段，為了防止有些開發(fā)商“出歪招”，給購房者造成損失，近日湖北武漢市房管部門正在展開房地產(chǎn)行業(yè)非法集資風(fēng)險(xiǎn)排查行動(dòng)。據(jù)了解，排查重點(diǎn)之一就是嚴(yán)厲打擊承諾售后高額返租的違法行為。