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    宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，影響了一些企業(yè)的擴(kuò)租需求，尤其是一些跨國企業(yè)。以致于去年北京的寫字樓市場發(fā)生了系列“逃離CBD”事件——惠普、奧林巴斯、甲骨文、路透社等知名企業(yè)紛紛遷址酒店橋、上地、望京、石景山等區(qū)域。

    王瓊則告訴記者，往年北京70%~80%的寫字樓需求都是由外企帶動，尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)，而現(xiàn)在內(nèi)資企業(yè)的租賃需求已經(jīng)占據(jù)很大比例。今年1月份北京甲級寫字樓租賃成交3.75萬平方米總量中，內(nèi)資企業(yè)占比為60%，外資企業(yè)為40%。

    變化還在于，租金增長已現(xiàn)頹勢，不僅CBD區(qū)域租金出現(xiàn)了下跌趨勢，截至今年一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方米每月318.8元，環(huán)比漲幅僅為0.4%。

    業(yè)主讓步“我們注意到，由于核心商圈的寫字樓租金價格持續(xù)高位，一些大型企業(yè)開始考慮租賃商務(wù)園作為辦公地點(diǎn)，以節(jié)省辦公租金成本，尤其是一些IT通信行業(yè)的企業(yè)。”世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛說。

    今年，租戶依舊將繼續(xù)尋求低租金成本解決方案，這種預(yù)期也擠壓了業(yè)主的談判空間。一般而言，年初為租賃淡季，已有部分業(yè)主愿意給予租金優(yōu)惠來爭取目標(biāo)客戶，打造好的開局。

    話語權(quán)慢慢往租方傾斜。

    第一太平戴維斯北京商業(yè)樓宇部董事溫書閱說，從去年第三季度開始，北京CBD核心區(qū)的甲級寫字樓租金即已有下跌現(xiàn)象，但由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于新租市場，而在這一區(qū)域新租案例較少，大多屬續(xù)租案例，因此在此前的數(shù)據(jù)中沒有顯現(xiàn)出來。“通常續(xù)租案例中，為了挽留客戶，防止客戶流失到非核心區(qū)，寫字樓業(yè)主往往會給予續(xù)租客戶更為優(yōu)惠的條件，租金往往會低于新租客戶。”王瓊也表示，北京甲級寫字樓市場租金經(jīng)過3年的持續(xù)上漲，已極大地削弱了租戶的承受能力，加之宏觀經(jīng)濟(jì)下行使得企業(yè)擴(kuò)張需求放緩，同時，新興商務(wù)區(qū)已為企業(yè)帶來更多的辦公選擇，“去中心化”現(xiàn)象將愈加明顯。

    事實(shí)上，業(yè)主方也已注意到新興商務(wù)區(qū)的強(qiáng)勁增長。根據(jù)世邦魏理仕最新的報(bào)告顯示，2013年第一季度，北京商務(wù)園和倉儲設(shè)施租金分別上升了1.4％和1.6％，至每月每平方米147.1元和38.2元。

    陳紅飛表示，同樣具備辦公樓功能的商務(wù)園、電子城工業(yè)園在過去兩年中備受市場關(guān)注。2012年，北京商務(wù)園總體平均漲幅為20.2％，其中望京與酒仙橋電子城租金上漲幅度最大，望京租金上升36.6％，酒仙橋租金上升27.0％。

    對于后市，溫書閱表示，2013年新增供應(yīng)量也僅20萬平方米左右，相比前幾年每年將近70萬平方米的平均放量來說基本是杯水車薪，因此，在2016年前，租金水平仍舊會保持在一個高位狀態(tài)。

    帶來的影響則是區(qū)域行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。比如CBD，最終留下的會是金融、服務(wù)類、咨詢類的租金承受能力較高的公司，而像IT、傳媒、醫(yī)藥、制造業(yè)等承租能力較低的行業(yè)將會離開核心區(qū)。北京寫字樓市場核心商圈高租金低空置的局面也將繼續(xù)推進(jìn)北京企業(yè)租戶選址邊緣化。