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    隨著調(diào)控的深入，住宅市場的投資行為變少�，F(xiàn)在，有投資需求的購房者正將投資目光轉(zhuǎn)向商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，我市商鋪盡管備受關(guān)注，但實(shí)際成交量卻一直平穩(wěn)。

　　商鋪投資逐漸升溫

　　在房產(chǎn)新政不斷出臺的今天，不少精明的投資者發(fā)現(xiàn)：在銀行對住宅限貸、提高首付比例等的情況下，目前商鋪的投資門檻似乎已經(jīng)變得十分親民，五成首付，沒有限購。而同樣的投資門檻，商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定的收益性和更高的成長性更讓投資客關(guān)注。

　　由于我市商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)較為單一，除了部分寫字樓及40年產(chǎn)權(quán)單身公寓之外，大部分以商鋪為主，在當(dāng)前住宅投資受阻的情況下，有投資需求的市民正將目光轉(zhuǎn)向商鋪。6月12日，熱衷于房地產(chǎn)投資的市民毛先生表示，“現(xiàn)在的住宅價(jià)格很高，而且投資也受到了很多限制，現(xiàn)在投資商鋪或許不錯。”

　　位于市區(qū)老火車站附近的一個樓盤在6月份將推出8間商鋪，銷售人員告訴記者，有意向購買的客戶已經(jīng)有六七十人。“這些商鋪所處地段很好，位于荷花中路街旁，價(jià)格在每平方米二萬五到三萬之間，有意向購買的以投資需求的客戶為主。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策也一波接一波，不穩(wěn)定因素大大增加，受市場因素的影響，許多投資客開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，未來一段時間可能迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇期。

　　商鋪銷售冷熱不均

　　盡管有投資需求的消費(fèi)者紛紛涌向這一市場，但來自房管處的數(shù)字顯示，今年以來我市商鋪的銷售一直不溫不火，每個月的成交數(shù)量都在三十多套。業(yè)內(nèi)人士分析，衢州市面上像上下街、坊門街一帶的商鋪很少進(jìn)入市場交易，而地段差一點(diǎn)的商鋪則很難賣動，正是因?yàn)楹玫纳啼佅∪�，消費(fèi)者好鋪難求，這造成了我市盡管越來越多投資者看好衢州商鋪市場但今年來實(shí)際成交量變動不大的局面。

　　一般來說，同一小區(qū)的住宅因?yàn)槌�向、樓層等因素，租金價(jià)格和售價(jià)有所差異，但差異普遍保持在較小的區(qū)間中。但即使在同一條街上，每一間商鋪因?yàn)槠湮恢�、周邊環(huán)境、經(jīng)營項(xiàng)目的不同，租金、售價(jià)甚至可能出現(xiàn)天壤之別。在主城區(qū)，位置好的商鋪價(jià)格高達(dá)一平方米幾萬元，但投資者依然熱衷，而位置差的商鋪售價(jià)盡管只有七八千元，但卻始終賣不動。

　　在市區(qū)獅橋街一家房產(chǎn)代理公司工作的小杜告訴記者，公司代理了不少的一手商鋪，但因?yàn)榈囟尾煌�銷售情況卻出現(xiàn)天壤之別：“前段時間在新橋街推出了十來個店面，2萬一平方米的價(jià)格很快被搶購一空，而雙港、西安路等的一些商鋪卻少有人問津。”

　　租售倒掛投資犯難

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，衢州的商鋪數(shù)量并不在少數(shù)。衢州進(jìn)入市場交易的商鋪數(shù)量很多，南區(qū)從荷一路到荷五路一帶全是商鋪，而一些新開發(fā)的住宅小區(qū)也推出不少商鋪。“一些小區(qū)已經(jīng)被商鋪包圍了。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　由于前幾年房地產(chǎn)市場的火熱，使得商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格高企，但商鋪的租金卻沒有跟著上漲，商鋪價(jià)格出現(xiàn)了“租售倒掛”的情況。“現(xiàn)在衢州有些商鋪的回報(bào)期已經(jīng)長達(dá)六七十年，甚至上百年，超過了合理范圍。”位于東河沿的親親家園房產(chǎn)置換公司，工作人員琚瓊舉例說，南區(qū)的一間商鋪售價(jià)120萬元，年租金2萬元，回報(bào)期60年；通荷路旁有商鋪2間店面，售價(jià)500萬元，但租金為每年5萬元，回報(bào)期更是長達(dá)100年。

　　而在市區(qū)西區(qū)，由于目前居住人氣還不夠，以目前的價(jià)格商鋪的投資周期也顯得過長。“商鋪是一項(xiàng)長期性投資，投資者現(xiàn)在購買的，其實(shí)是兩三年后的商鋪價(jià)格預(yù)期。”漢嘉房產(chǎn)咨詢公司陳孝池表示，盡管我市目前商鋪市場上存在租售倒掛的情況，但與一線城市相比，商鋪價(jià)格還算平穩(wěn)。“杭州今年商鋪價(jià)格比去年漲了約兩至三成，衢州的漲幅則在一成左右。”陳孝池預(yù)計(jì)，隨著更多投資者看好這一市場，一些開發(fā)商會在產(chǎn)品開發(fā)上適當(dāng)調(diào)整住宅與商業(yè)地產(chǎn)比例，接下來衢州商鋪市場會有大的起步。

　　“投資商鋪能獲得租金、升值及抵御通脹三方面回報(bào)，但商鋪是非常個性化的投資工具，與住宅和寫字樓完全不同。”業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)項(xiàng)目是一個長線投資產(chǎn)品，比住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，投資客需要慎重，切勿盲目跟風(fēng)。投資商鋪時，除了看地段、看規(guī)劃外，更要看小區(qū)實(shí)際人口密集度。比如說，有些小區(qū)盡管住宅出售率很高，但很多都為前幾年投資客購買，并沒有形成入住率，對此投資者也需要有謹(jǐn)慎的判斷。