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　　“熠熠閃光的玻璃幕墻高樓和灰暗的街道景色，是現(xiàn)代大都市的一種表達(dá)方式。”美國知名作家喬爾·科特金在《全球城市史》中這樣描述城市綜合體價值。

　　去年，總部位于上海的新城控股集團(tuán)斥資拿下西區(qū)核心地塊。新城控股在長三角耕耘多年，列居國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)第一梯隊。今年6月，衢州的“新城·吾悅廣場”項目商業(yè)主體區(qū)塊將封頂。

　　就在半月前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)也搶灘衢州，以1億多元的價格，拍下城南衢州市火車站片區(qū)的地塊，構(gòu)建衢州的萬達(dá)商圈。公開信息顯示，萬達(dá)此番拍下的地塊面積為51624平方米，占地77畝，規(guī)劃為高鐵站區(qū)商業(yè)綜合體項目。

　　今年9月，作為衢州最核心繁華之地的南街商圈，“國金中心”商業(yè)綜合體將開業(yè)迎賓。

　　衢州的主城區(qū)、城西、城南接二連三開建城市綜合體項目，加之城東已運營1年有余的東方廣場，今時的衢州已經(jīng)形成四位一體的城市綜合體布局，對衢州的商業(yè)地產(chǎn)格局將帶來深厚的影響。

　　似乎在轉(zhuǎn)瞬間，衢州成為了城市綜合體的寵兒，一系列商業(yè)地產(chǎn)大鱷紛紛瞄上了衢州這片“處女地”。2016年，在衢州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，又頗具坐標(biāo)性意義。隨之而來的，是城市綜合體帶給我們的喜與憂。

　　喜
　　城市繁華的最后一塊拼圖

　　也許您家的樓下就是一個巨大的shopping mall，您可以穿著睡衣按一下電梯，穿過連廊就來到五光十色的商場，在餐廳飽餐一頓后，去巨幕影院看場電影，又回到臥室。這就是城市綜合體給生活帶來的變化。

　　城市綜合體項目，在一、二線大城市并不陌生。它融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能于一體的“城中之城”。而隨著時代的進(jìn)步，城市綜合體的內(nèi)涵也在迭代更新。在衢州，城市綜合體項目直到近兩年才開始興盛，2014年夏，位于衢江新城的東方廣場開業(yè)，標(biāo)志著衢州的首個城市綜合體項目誕生。

　　“城市綜合體對于一座城市的貢獻(xiàn)，是引導(dǎo)人們購物習(xí)慣的改變。”一名城市綜合體項目負(fù)責(zé)人表示，一個家庭可以在城市綜合體內(nèi)享受到餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的一站式體驗，它告別以往臨街商鋪、百貨商場的模式，是新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下體驗式購物的升級。“衢州以往缺乏大型的綜合體項目，一些高端的消費人群就會流失到金華、杭州等地。”

　　城市綜合體有強(qiáng)大的商業(yè)配套，在一些城市，甚至可以作為城市的地標(biāo)招牌。“城市綜合體是城市繁華的最后一塊拼圖。”新城衢州萬博房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理張廣軍說，“新城·吾悅廣場”項目落子西區(qū)，是相中它良好的區(qū)位優(yōu)勢，這里囊括了行政辦公區(qū)、優(yōu)質(zhì)的教育，還有醫(yī)療、公園等公共配套，吾悅廣場項目的嵌入，正好彌補(bǔ)西區(qū)高端商業(yè)配套缺失。“我們光沿街外立面有近300米，覆蓋了西區(qū)最核心的地段，是主力大商業(yè)的格局，頗具城市標(biāo)桿性建筑意義。”

　　城市綜合體助推地產(chǎn)發(fā)展

　　城市綜合體的貢獻(xiàn)，還在于對周邊土地、商業(yè)和房價的推動作用。據(jù)在衢投資的一位外來綜合體項目負(fù)責(zé)人介紹，結(jié)合他們以往的開發(fā)經(jīng)驗和實施的項目觀察，綜合體旁邊的商業(yè)價值增幅，在綜合體實施前、后大約有20%的增幅。  

　　而有些地段即便本身不具備區(qū)位優(yōu)勢，但由于擁有完善的商業(yè)配套，那么所屬或者毗鄰的樓盤便有了夠分量的資本和賣點。“以政府新公示的拍賣地塊舉個例，毗鄰綜合體項目的新推出的一個地塊，比僅隔石梁溪相望的另一地塊，土地起拍價就高出了一倍。土地價格高了，產(chǎn)品價格自然上漲。”該業(yè)內(nèi)人士說。

　　一個城市綜合體的誕生，可以導(dǎo)入大量的經(jīng)商人流和客流，業(yè)態(tài)的布局又帶動大量的就業(yè)崗位。而這些拉動一個區(qū)域生活圈的再擴(kuò)撒，繼而能形成一個成熟的商業(yè)板塊，隨之帶來的是居住需求，并帶動周邊房價的飛漲。在省內(nèi)的多個地市，前兩年都出現(xiàn)了新城市綜合體落成，帶動周邊房價提升的樣板。

　　憂
　　城市綜合體的體量之慮

　　城市綜合體可以提升城市形象，增加就業(yè)機(jī)會，增大稅收，它承載了城市的社會經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展功能，但是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供大于求是市場普遍公認(rèn)的現(xiàn)狀，警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音不絕于耳。

　　那么，衢州目前的城市綜合體的建筑體量多大？已在運營的東方廣場項目集合了酒店、商鋪、寫字樓等功能，總建筑面積22萬平方米；主城區(qū)的“國金中心”，為3萬平方米的綜合體項目；在建的“新城·吾悅廣場”有35萬平方米的建筑體量，商業(yè)總面積約13萬平方米；“萬達(dá)廣場”規(guī)劃的總建筑面積約11萬多平方米。從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，這些綜合體多涵蓋零售、餐飲、休閑娛樂等。而這樣的銷售體量是否過大，綜合體的吸附能力與衢州的城市消費格局是否匹配？這些都是橫亙在投資者和市場面前的問號。

　　“在建設(shè)綜合體的布局時，就應(yīng)該清醒地看到中國的商業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。”一名業(yè)內(nèi)人士表示，以價格取勝的電子商務(wù)在中國快速膨脹，已影響到了中國商場的生存，哪怕是身處三四線城市，由于物流體系的支撐，人們也可以在網(wǎng)上購買服裝、電子等商品，導(dǎo)致傳統(tǒng)的零售商業(yè)遭遇較大電商沖擊。同時，資產(chǎn)價格與通脹的上升，導(dǎo)致商業(yè)租金上漲，從而擠壓實體商業(yè)利潤，也導(dǎo)致目前許多國內(nèi)城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量空置。

　　解決之道：
　　錯位競爭搶灘衢州市場

　　“我們也注意新經(jīng)濟(jì)模式和購物模式的變化，傳統(tǒng)的分散型的臨街商鋪、百貨單客消費量越來越低，但真正不可取代的是體驗類消費。像餐飲、娛樂、休閑這些體驗服務(wù)類的需求配套，是網(wǎng)購難以達(dá)成的。”張廣軍表示，新城的綜合體就化重力氣力打造這種一站式的體驗消費，更讓他們有底氣的是，高達(dá)70%占比的自營，讓這個城市綜合體項目更有發(fā)展動力和前景。

　　“如果物業(yè)散售，所有權(quán)歸屬各業(yè)主，容易導(dǎo)致商業(yè)布局混亂。但現(xiàn)在開發(fā)商是自持核心物業(yè)，那么物業(yè)的品質(zhì)和后續(xù)管理會有保證。而我們作為入駐的品牌，也比較有信心。”目前，已經(jīng)簽約入駐綜合體項目的某國內(nèi)品牌負(fù)責(zé)人介紹。

　　“國金中心”坐擁主城區(qū)黃金商圈，總經(jīng)理陳國才期望重塑上世紀(jì)來南街的繁華喧囂，表示對未來充滿信心。

　　而“萬達(dá)廣場"”城南的高鐵站區(qū)布局，主要輻射快速軌道交通流和周邊老城區(qū)人口的消費需求，同樣令人期待。

　　“綜合體之間的競爭我個人認(rèn)為并不會壞事，未來的商業(yè)一定是會多元化，有層級的，而不是單一的。”市區(qū)一家城市綜合體項目負(fù)責(zé)人采訪時表示。

　　衢州陸續(xù)開業(yè)的城市綜合體后期運營如何，將有待時間的檢驗。（原標(biāo)題：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛“搶灘”衢州 記者：傅云燕）