杭州商業(yè)地產(chǎn)銷售情況:既不好 也不差
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2013/10/31 16:14:35
近年來,一種被稱為商業(yè)綜合體的“市”在中國大地上崛起,推動了城市化進(jìn)程。隨著杭州新型城鎮(zhèn)化推進(jìn),商業(yè)綜合體正變得越來越熱,卻也出現(xiàn)了一些問題:一邊是遠(yuǎn)郊樓盤急需綜合體來熱“市”,一邊是市中心個別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,急需冷卻。一冷一熱,商業(yè)地產(chǎn)布局該如何平衡?
遠(yuǎn)郊盤急需商業(yè)綜合體“填空”
目前,隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),擁有現(xiàn)成的成熟商業(yè)配套的地塊已經(jīng)越來越少,樓盤也越來越“郊區(qū)化”,商業(yè)配套很多時候需要靠房產(chǎn)公司自己開發(fā)、建設(shè)。因此,在新一輪城鎮(zhèn)化過程中,即便是住宅房產(chǎn)企業(yè),其商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)能力,或與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作能力,將成為房產(chǎn)企業(yè)的重要競爭力,決定著企業(yè)的成敗。值得一提的是,和很多地方一樣,杭州不少區(qū)塊的發(fā)展模式一般先是有了大量的樓盤交付和部分人口入駐,然后龐大的商業(yè)需求刺激了商業(yè)配套入駐和布局,之后形成良性互動。
所以,一批商業(yè)綜合體的建造和開業(yè),相當(dāng)于為杭州的城鎮(zhèn)化進(jìn)程助力,將使新城住宅的入住率顯著提升?梢哉f,商業(yè)地產(chǎn)是目前和未來城鎮(zhèn)化過程中的重要商業(yè)機(jī)會。很多房企比如佳源、昆侖等都已經(jīng)紛紛開始轉(zhuǎn)型涉足商業(yè)地產(chǎn)。
局部已經(jīng)過熱無序競爭加劇
“國家對商業(yè)地產(chǎn)銷售的不限購、不限貸政策,作用明顯,特別是對加快驅(qū)動城區(qū)發(fā)展。近年來杭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和啟用也呈快速增長態(tài)勢,達(dá)到歷史新高。與此同時隨著消費(fèi)方式的變化和商業(yè)地產(chǎn)招商、運(yùn)營、資金回收的壓力和同質(zhì)競爭,也引發(fā)了系列隱患。”浙江華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司總經(jīng)理錢偉中結(jié)合星光大道的開發(fā)經(jīng)歷如是說。
以杭州城北為例,隨著這幾年入住率提高,同時出現(xiàn)了好幾個商業(yè)中心。緊鄰印象城就有一個銀泰綜合體,而不遠(yuǎn)處還有即將建成的北城天地和西田城,而招租的形式也都比較雷同,往往是超市、幾個服裝品牌,好一點(diǎn)的可能還有幾個連鎖飯店。尤其是近幾年以來,世紀(jì)聯(lián)華、沃爾瑪、麥德龍、歐尚等大型超市也紛紛落戶該區(qū)域,讓商業(yè)地產(chǎn)的無序競爭加劇。
在銀泰城試營業(yè)前,論壇上有一條熱門帖:“杭州城區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一覽”。網(wǎng)友根據(jù)商業(yè)用地出讓信息,羅列了2013年至2016年的杭州商業(yè)布局。記者從中發(fā)現(xiàn),在2016年之前,杭州新建商業(yè)項目將達(dá)到90個,建筑面積780萬平方米以上,其中體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個。
萬象城一期的商業(yè)體量約24萬平方米,依據(jù)網(wǎng)友統(tǒng)計的數(shù)據(jù),相當(dāng)于未來三年內(nèi)杭州將新增30多個萬象城。
“杭州商業(yè)綜合體的發(fā)展速度有點(diǎn)超前了,大部分綜合體在未來面臨非常慘烈的競爭。”一位業(yè)內(nèi)人士私下說,在很長一段時間內(nèi)缺乏商業(yè)配套支撐的城西和城北可能馬上將迎來商業(yè)綜合體爆發(fā),銀泰城、萬達(dá)廣場、杭州新天地等綜合體從體量上看幾乎都是能輻射大城西和大城北板塊的商業(yè)巨艦,“現(xiàn)在已有的綜合體,比如西城廣場,甚至西溪天堂、印象城,如果不做好準(zhǔn)備,未來的日子不會太好過。”
在商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)熱的另一頭,則是消費(fèi)增長還比較乏力。2012年,在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下,全國連鎖零售企業(yè)商業(yè)物業(yè)的需求縮減,拓展謹(jǐn)慎,全年開店完成率普遍低于70%。
同質(zhì)競爭和電商挑戰(zhàn)傳統(tǒng)零售商業(yè)
之所以出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)熱,原因也顯而易見:城市化突飛猛進(jìn);大城市多商圈競爭格局的形成;企業(yè)做大做強(qiáng)分散風(fēng)險的戰(zhàn)略需要?梢哉f,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的主要推動力和發(fā)展引擎。而且,由于商業(yè)地產(chǎn)往往體現(xiàn)了一個城市商業(yè)的發(fā)達(dá)程度,大型、高端的商業(yè)地產(chǎn)項目更成為城市的地標(biāo)和名片,能帶動大量就業(yè)和消費(fèi),所以,也深受地方政府的青睞。但是正是因為這樣,很多地方政府都在同一地塊引進(jìn)了大量的商業(yè)物業(yè),但招商對象的同質(zhì)化導(dǎo)致同質(zhì)競爭越來越激烈。
“另一方面,來自電子商務(wù)的壓力也不小,以前大家都習(xí)慣去商場購物,而現(xiàn)在越來越多的人開始網(wǎng)購。”錢偉中說,“這對于我們這些傳統(tǒng)零售商業(yè)物業(yè)來說將是一個巨大的挑戰(zhàn)。”中國電子商務(wù)研究中心發(fā)布的《2012年度中國網(wǎng)絡(luò)零售市場數(shù)據(jù)監(jiān)測報告》披露的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2012年中國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達(dá)1.32萬億元,同比增長64.7%。“電商的崛起已經(jīng)被2012年巨額的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)量所證明。”錢偉中感慨,“但是,我們認(rèn)為傳統(tǒng)的百貨商店不會消亡,它將通過和網(wǎng)上購物的逐步融合而延續(xù)其生命力。對于購物中心來說,它的發(fā)展將趨于提供更大的體驗空間、更好的消費(fèi)環(huán)境。”
布局合理配比最重要
所謂城市,一邊是“城”,一邊是“市”。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),我們發(fā)現(xiàn)帶動一個城市繁榮的核心是“市”,不是“城”。一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者:沒有“市”的“城”就是一座空城,而有“市”的地方自然就會有“城”。所以布局好“市”,無疑將帶動一座城的繁榮。
結(jié)合去年一份商業(yè)地產(chǎn)報告,目前杭州商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況是“既不好,也不差”。商業(yè)地產(chǎn)最看重的就是投資回報率,而回報率的多少主要由地段和位置決定。但目前而言,其回報率并不高,商業(yè)經(jīng)營如要有作為,必須適應(yīng)新的消費(fèi)需求,敢于打破傳統(tǒng)模式,如在商業(yè)城市規(guī)劃和建筑空間規(guī)劃設(shè)計利用上,需要政府有關(guān)部門認(rèn)真考慮目前商業(yè)發(fā)展的新趨勢。當(dāng)然作為開發(fā)商應(yīng)該仔細(xì)研究目前商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和市場環(huán)境、消費(fèi)趨勢,特別是新穎的商業(yè)業(yè)態(tài),以利于差異化發(fā)展,不應(yīng)隨大流盲目拿地,應(yīng)綜合考慮自身企業(yè)的實力、承受力和操作能力。
伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢開始好轉(zhuǎn),相信杭州的商業(yè)物業(yè)蘊(yùn)藏著巨大潛力。在這個轉(zhuǎn)型時期,如何才能把握市場的先機(jī)呢?專家認(rèn)為,首先政府在引進(jìn)商業(yè)物業(yè)的時候要合理規(guī)劃布局,避免商業(yè)地產(chǎn)的盲目擴(kuò)張和無序競爭。其次,面對電商的壓力,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上狠下功夫,認(rèn)真研究體驗性商業(yè)發(fā)展的新趨勢,招商時要進(jìn)行有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃,針對當(dāng)?shù)厥袌鱿M(fèi)需求對業(yè)態(tài)進(jìn)行合理配比。
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- 來源:浙江日報
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