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寧波樓市成交量依舊處于底位

  • 杭州寫字樓網(wǎng)
  • 2011/12/29 9:54:45
導(dǎo)讀:  調(diào)控,可以說是2011年樓市的關(guān)鍵詞。在房產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下,寧波房價究竟發(fā)生了哪些主要變化?還將發(fā)生怎樣的變化?對此,記者在寧波房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。   新盤亮相普遍低價入市   老盤續(xù)推房源多采

  調(diào)控,可以說是2011年樓市的關(guān)鍵詞。在房產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下,寧波房價究竟發(fā)生了哪些主要變化?還將發(fā)生怎樣的變化?對此,記者在寧波房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。

  新盤亮相普遍低價入市
  老盤續(xù)推房源多采取打折優(yōu)惠

  進(jìn)入年末,寧波多個樓盤都調(diào)低價格開盤,以價換量,“打折促銷”成為樓市主旋律。

  據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月報告,寧波住宅價格環(huán)比下跌2.25%,環(huán)比跌幅屬全國百城之首。寧波樓市成交量依舊處于底位,11月底,市六區(qū)可售商品住宅庫存套數(shù)接近2.5萬套,再創(chuàng)歷史新高。

  開發(fā)商從最初的“三重禮”、“五重禮”等令人頗費腦筋、還得琢磨是真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠的初級行銷手段,過渡到萬科城干脆以低于業(yè)內(nèi)預(yù)期價三四千元入市,更有“青蘋果”打出了“血拼”、“跳樓”等樓市罕見的促銷廣告。“領(lǐng)秀熙城”更狠,“無理由退定”計劃承諾,只要客戶成功下定,即可享受無須任何理由就能退房退定金的權(quán)利……

  五花八門的促銷表象,意味著寧波房價在“血拼”后已經(jīng)“跳樓”?

  相對于開發(fā)商以前的期望值來說,絕大部分新推樓盤,其實際成交價確實比預(yù)定價格普遍下降了10%~30%。

  寧波萬科總經(jīng)理助理繆川告訴記者,業(yè)內(nèi)曾預(yù)計萬科城開盤價格平均為每平方米1.5萬元,但推出時成交均價卻在1.1萬元左右?姶ㄌ貏e強調(diào),他們只是按照市場實際情況,以及企業(yè)自身發(fā)展需要作出的銷售決策。

  同樣,近期開盤的蘇園,既有地理位置優(yōu)勢,又有“學(xué)區(qū)房”概念,還有雅戈爾置業(yè)的品牌支撐,被業(yè)內(nèi)人士譽為“在戶型和套型設(shè)計上堪稱完美”的名盤。在2個月前內(nèi)部討論時,開盤價大都認(rèn)為應(yīng)在每平方米2.1萬元~2.2萬元,而開盤均價則在1.85萬元左右。

  說白了,這幾個月推出的房源,如果沒有調(diào)控政策的作用,售價起碼要貴20%~30%。

  最痛苦的是那些既想降價又不能明降的房產(chǎn)商。

  高新區(qū)有一個樓盤,4月開盤,場面火爆,此后開發(fā)商玩了一把“低開高走”的老套路,將均價上調(diào)1000多元,誰知緊跟的幾條調(diào)控政策一疊加,房子賣不動了。一星期前,記者到售樓處探訪,真正應(yīng)了“門庭冷落車馬稀”這句話,黑燈瞎火的售樓大廳,坐著幾個滿臉落寞的售樓小姐。她們說,該盤自從上調(diào)均價后,好幾個月的銷量吃了“鴨蛋”。東南商報8月舉辦房展會,老板試著以低于首輪開盤價的房源搞了個促銷活動,幾天就去化了20多套房子,但老業(yè)主紛紛要退房,沒辦法,降價促銷的熱情被澆滅了,老板只能籌劃先將套型小的公寓房,兩套改成一套賣。

  記者在多個樓盤探訪發(fā)現(xiàn),寧波新開樓盤價格上漲勢頭已被封死,價格實際上已比開發(fā)商預(yù)期價位下跌10%~30%,老盤續(xù)推房源打折優(yōu)惠已成普遍態(tài)勢,房價回歸到半年前甚至一年前的開盤售價。部分樓盤特別是公寓樓,其優(yōu)惠幅度最大,下跌態(tài)勢更加明顯。

  什么樣的價格才算合理
  “房產(chǎn)只漲不跌”的理論需拋棄

  調(diào)控的前期基調(diào)是遏制房產(chǎn)價格過快上漲,后期的基調(diào)是使房產(chǎn)價格合理回歸。對此,一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理有點“想不明白”:“什么樣的價格才叫合理?房價回歸到一年前、兩年前,還是10年前,才叫調(diào)控到位呀?”

  眼下,開發(fā)商必須拋棄“暴富”心態(tài)和“房產(chǎn)只漲不跌”的理論。抱著一顆“有賺有虧”的平常心,就能理解“合理回歸”的良苦用心了。

  以國際標(biāo)準(zhǔn)的房價收入比、房價租金比等指標(biāo)作參考,加上中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程特快,人口紅利特誘人,國人置業(yè)理念偏特殊等溢價系數(shù),再加上各地土地成本的剛性支撐,去謀求行業(yè)平均5%~10%的利潤率,也許就能找到“合理回歸”的價格區(qū)間了。

  一位資深媒體人士告訴記者:“這種合理回歸的本質(zhì)并不是具體回歸到什么年代的房價,而是回歸到剔除投機和投資需求,使房屋真正凸現(xiàn)其居住屬性所裸現(xiàn)出來的實際供求關(guān)系并形成的成交價格。部分人對‘限購限貸’的不理解,則是被政策“深套”后的本位反應(yīng)。”

關(guān)鍵詞:寧波樓市,寧波房產(chǎn),寧波房價,寧波房產(chǎn)調(diào)控
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  • 來源:東南商報
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