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    從今年第三季度起，上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩，同時，投資市場也趨于活躍，特別是國內(nèi)投資者及自用買家在近期幾宗交易中表現(xiàn)搶眼。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長相比，三季度吸納量有較明顯增長。供應(yīng)方面，一些原定于今年下半年完工的寫字樓項目也推遲至2010年上市。

    此前一貫看空上海寫字樓2010年市場的高力國際在最新發(fā)布了報告中，也上調(diào)了對2009年底及未來中期的預測，預測2009年租金下調(diào)幅度收窄至15%左右，雖然租金仍在2011年觸底，但2011年之后的反彈幅度也較之前預期增大。

    匯豐銀行大樓入住率高達95%

    三季度有三棟寫字樓落成交付，分別是位于陸家嘴的匯豐銀行大樓（IFC南座）、位于竹園的葛洲壩大廈及中國鉆石交易中心，共為市場帶來約15萬平方米的辦公樓面。其中，由于相當部分樓面由匯豐銀行自用，因此匯豐銀行大樓在交付時入住率就已高達95%。從空置率來看，由于陸家嘴新近落成的幾棟寫字樓三季度空置率都有明顯下降，帶動該區(qū)域整體空置率較二季度下降了2個百分點至16.1%。

    同時，租賃需求有明顯的增長，凈吸納量接近14萬平方米，雖然三季度有三棟寫字樓交付，但由于租賃成交回暖有助于吸納空置面積，上海甲級寫字樓市場整體空置率較二季度小幅下降了0.4個百分點至13.7%，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對比。租賃成交中的相當部分仍來自到期續(xù)約，同時企業(yè)擴張也有所增加。此外還有較多企業(yè)利用目前可供選擇的新建大樓增多、租金水平較低的有利局面進行搬遷或辦公地點重組。例如，在陸家嘴，高力國際觀察到2008年以來落成的寫字樓自今年開始空置率不斷下降，而其他樓齡相對較長的大樓則面臨租戶的流失，空置率持續(xù)上升。

    對此，高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢分析：“隨著外部環(huán)境的逐步穩(wěn)定，加之上海政府持續(xù)的利好政策支持，以及未來上海寫字樓樓市場需求將逐步回升，特別是上海國際金融中心的政策推動下金融經(jīng)濟預計將有長足的發(fā)展，進而帶動金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴張，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動力�！�

    冠名收購或長期租賃案例再現(xiàn)

    三季度以來中國及歐美經(jīng)濟普遍趨于穩(wěn)定，國內(nèi)資本市場近來保持活躍態(tài)勢。這些都令投資者信心有一定增強。因此部分資金充裕的國內(nèi)投資者及自用買家開始利用市場調(diào)整的有利時機選擇物業(yè)進行投資。如浦西市場，SOHO中國收購了摩根士丹利位于靜安區(qū)的甲級寫字樓東海廣場，均價每平方米34000元左右；在浦東陸家嘴，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價格買下中融碧玉藍天大廈10個辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國農(nóng)業(yè)銀行以均價44000元買下浦江雙輝大山37個樓面。

    值得關(guān)注的是，在陸家嘴，外資銀行通過收購或長期租賃物業(yè)而獲得寫字樓冠名權(quán)的案例時有發(fā)生。如東亞銀行及星展銀行等以此提高品牌形象。李慶賢預計，基于上海國際金融中心的規(guī)劃及發(fā)展前景，預期將有更多以內(nèi)資金融機構(gòu)冠名的寫字樓出現(xiàn)在陸家嘴。