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     從對(duì)通脹的預(yù)期，到信貸政策、經(jīng)濟(jì)回暖、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展藍(lán)圖……種種經(jīng)濟(jì)因素聚焦樓市，使今年的房地產(chǎn)成為不平凡的一年。

　　為追逐利潤(rùn)最大化，開發(fā)商捂盤惜售

　　上海樓市在11月表現(xiàn)得很離譜：商品住宅的平均成交價(jià)格大幅上漲15%，新盤跳價(jià)萬元、開盤當(dāng)天913套房源售馨、甚至有樓盤為了捂盤提出交30萬元辦VIP卡才讓看樣板房的離奇條件……

　　上海樓市成交快速大幅反彈

　　易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，11月商品住宅的供應(yīng)量為126萬平方米，略低于10月的供應(yīng)量；但成交量卻大幅攀升11.3%，達(dá)到167萬平方米。高達(dá)41萬平方米的供需差，使得網(wǎng)上房地產(chǎn)一手商品住宅可售存量在11月份跌破500萬平方米關(guān)口，導(dǎo)致11月商品住宅的平均成交價(jià)格達(dá)到18686元/平方米的歷史最高月度水平，月度環(huán)漲幅達(dá)15%，同比漲幅更是高達(dá)32.7%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)結(jié)果認(rèn)為，11月全市商品住宅成交面積比上月增加18.69%，是商品住宅成交在09年6月達(dá)到高點(diǎn)，并且連續(xù)4個(gè)月下跌后的一次大幅反彈，11月商品住宅成交面積也成為05年至今11月的成交面積最大的一個(gè)月，與08年11月相比出現(xiàn)了1.39倍的增幅，而與07年樓市最火的時(shí)候的11月成交面積也多了近40萬平方米，可見今年樓市的火爆程度。

　　供應(yīng)缺口刺激房?jī)r(jià)上漲

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在8月豪宅行情后，經(jīng)過兩個(gè)月的短暫小幅調(diào)整后，11月成交均價(jià)相比年初2月份的價(jià)格整整上漲了47.45%，其中某些項(xiàng)目全年累計(jì)漲幅更是達(dá)到了80%以上；而目前供應(yīng)缺口的持續(xù)加大，尤其是均價(jià)在15000元/平方米以下的剛性需求的有效供應(yīng)越來越少，成為全市均價(jià)上漲的主要原因，如果后期有效供應(yīng)持續(xù)不足，全市均價(jià)站上20000萬元/平方米將成為毋庸置疑的事實(shí)。

　　形成反差的是目前供應(yīng)量還是處于一個(gè)相對(duì)較低的水平。11月商品住宅供應(yīng)面積為126萬平方米，比10月略微增加了1萬平方米，但是前11個(gè)月，全市商品住宅的供應(yīng)面積也僅為1256萬平方米，相比08年一年的供應(yīng)還少了近50萬平方米，整個(gè)09年成交量相比08年翻倍幾乎已成定局，而供應(yīng)量最多與08年相當(dāng)，可見09年的供應(yīng)缺口是如此之大。

　　豪宅領(lǐng)漲帶動(dòng)全體攀升

　　易居中國分析師薛建雄在評(píng)價(jià)這一房?jī)r(jià)水平時(shí)認(rèn)為，11月并沒有其它特殊因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，而是在各種經(jīng)濟(jì)因素作用下豪宅領(lǐng)漲，帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)體系過快攀升的結(jié)果。

　　目前內(nèi)環(huán)內(nèi)最高的房?jī)r(jià)已突破16萬元，內(nèi)中環(huán)的綠地海珀日暉達(dá)到82468元，中外環(huán)的華潤(rùn)橡樹灣達(dá)到34226元，外郊環(huán)的春申景城達(dá)到26613元，就連郊環(huán)外的房?jī)r(jià)也可能在科技住宅朗詩綠島的帶動(dòng)下突破20000元。而且市場(chǎng)動(dòng)態(tài)表明，價(jià)差較大的中環(huán)以外樓盤還在加速上漲，力爭(zhēng)縮小與市中心高端樓盤的價(jià)差。

　　外郊環(huán)間有效供應(yīng)銳減

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為：今年全市商品住宅有效供應(yīng)不足，導(dǎo)致全市均價(jià)出現(xiàn)了大幅的上漲，從商品住宅新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，下半年以來內(nèi)環(huán)內(nèi)每月新增供應(yīng)面積穩(wěn)定在10萬平方米左右，其中11月更是達(dá)到了12.47萬平方米，為近一年多以來的高點(diǎn)，而這部分項(xiàng)目主要以均價(jià)50000萬元/平方米以上的豪宅為主。再看外郊環(huán)間新增供應(yīng)從年中的每月80萬平方米左右銳減到11月的67萬平方米，這些區(qū)域供應(yīng)多以15000元/平方米以下的有效供應(yīng)為主。

　　從存量數(shù)據(jù)來看，下半年以來外環(huán)線以內(nèi)商品住宅存量未出現(xiàn)明顯的減少，穩(wěn)定在200萬平方米左右，而外郊環(huán)間卻出現(xiàn)了明顯的不足，從年中的370多萬平方米一下子銳減到11月底的280多萬平方米，半年時(shí)間減少了90萬平方米。

　　陸騎麟表示，開發(fā)商囤貨居奇，高價(jià)捂盤也成為目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要?jiǎng)右�，如果在后期政策穩(wěn)定，供應(yīng)跟不上成交的情況下，房?jī)r(jià)下跌的可能性也微乎其微。

　　過多利好推動(dòng)房?jī)r(jià)狂飆

　　縱觀全年行情，薛建雄分析指出，信貸是推動(dòng)今年樓市從3月回暖到過熱的主要原因，但從年中起信貸規(guī)模就受到了控制，上海商品住宅的成交量在6月達(dá)到頂峰之后也在逐月下滑。隨后，供應(yīng)嚴(yán)重不足成為主因之一。開始擔(dān)心后市的開發(fā)商在從8月起加大供應(yīng)量，使得供需關(guān)系在8、9月份有所緩和，房?jī)r(jià)上漲過快的趨勢(shì)也在9、10月份趨緩。

　　然而，10月17日公布三季度GDP讓市場(chǎng)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)重新高增長(zhǎng)充滿信心，外資大規(guī)模進(jìn)入和通脹預(yù)期都隨之而來，全國樓市重新過熱。其中，將出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)18年來首次低于全國，16年來首次出現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的上海突然發(fā)力，先后推出了大虹橋、國際貿(mào)易中心、崇明生態(tài)島、迪士尼等多項(xiàng)重大城市建設(shè)項(xiàng)目，過多的利好消息加上開發(fā)商、中介鼓吹優(yōu)惠政策到期，促使買家恐慌入市的炒作，上海房?jī)r(jià)隨之瘋狂。開盤價(jià)萬元、比年初價(jià)格高開50%的樓盤比比皆是。

　　下一輪跳價(jià)核心在中環(huán)外

　　隨之而來的是開發(fā)商“捂盤惜售”心態(tài)加劇。8、9月初分別只有35和53個(gè)樓盤預(yù)期推新房源的實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到158和150萬平方米，表明開發(fā)商擔(dān)心樓市降溫在加緊推盤。10、11月份行情突好的情況下，有71和74個(gè)樓盤在月初預(yù)期推新房源，但最終的實(shí)際供應(yīng)量卻只有129和126萬平方米。11月上市的全新樓盤14個(gè)，但是有9個(gè)預(yù)期開盤的項(xiàng)目推緩上市。

　　樓市降溫時(shí)擔(dān)心慢了賣不到好價(jià)格，沒打算推盤的情況下供應(yīng)量卻大增；樓市過熱時(shí)怕賣早了少賺，本想推盤的卻不肯賣了。開發(fā)商逐利心理，加重了市場(chǎng)緊張氣氛。

　　薛建雄預(yù)測(cè)，12月預(yù)期推房源的樓盤有54個(gè)，數(shù)量屬中等水平，表明11月過熱的行情會(huì)有所降溫。但過高且還在上漲的豪宅，還將推動(dòng)整個(gè)上海房?jī)r(jià)體系向上攀升，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)新的利好刺激，目前價(jià)差較大的中環(huán)外樓盤和優(yōu)質(zhì)次新盤就可能成為下一輪大幅跳價(jià)的核心。