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    金融街相當長時間中，淪為機構做波段的玩物。在整個2009年住宅地產股氣勢如虹的漲幅中獨守冷角。但2010年，時代正在更換。

    與住宅市場不斷受政策打壓不同，商業(yè)地產在2010年上半年將受到政策的持續(xù)鼓勵。保險資金將可以直接投資商業(yè)地產，REITs發(fā)行在即。

    而幾大一線地產商的最新言行，正在導出地產后繁榮時代的新趨勢：商業(yè)地產的繁榮。

    商業(yè)地產成大勢

    曾割棄商業(yè)地產的萬科在去年11月，又高調宣布把這一塊肉撿回來，市場為之強震。

    “我曾經跟萬科的總經理郁亮交流，郁亮認為，城市在發(fā)展，當住宅地產發(fā)展到一定階段，商業(yè)地產就會加速邁進。”一位不愿透露姓名的地產分析師告訴記者，發(fā)展商業(yè)地產是萬科高層早就形成的決策。

    最近對商業(yè)地產發(fā)生濃厚興趣的不止是萬科。在房地產公司的年報推介會上，聽到“商業(yè)地產”這四個字的頻率越來越多。

    金地集團董事長凌克是從住宅地產到商業(yè)地產再到地產服務的“地產推進版圖”來看商業(yè)地產，在他看來，中國現(xiàn)在已經進入到第二個階段，中國房地產企業(yè)從2010年開始重心會向商業(yè)地產開發(fā)轉移。

    在本月11日舉行的媒體見面會上，金地集團明確表示，在2010年第一期投入20個億進行商業(yè)地產開發(fā)。金地集團總裁張華綱表示，2010年如果不融資，金地全年的總體投資規(guī)模預計為100億元，這樣看來，商業(yè)地產占了五分之一，金地對商業(yè)地產的重視可見一斑。

    實際上，此前四五年中，多路巨頭萬達、保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進軍商業(yè)地產。但始自2010年年初，商業(yè)地產方漸露崢嶸。

    商業(yè)地產重估

    商業(yè)地產的重估需求已擺上臺面。

    住宅地產和商業(yè)地產相當于房地產兩只腳。但明顯的是，2009年，住宅地產遠遠把商業(yè)地產甩在了后面，其原因在于，前者主要由流動性刺激，后者則需要由經濟復蘇推動。隨著經濟走出低谷，商業(yè)地產在今春已露出見底回升的苗頭。

    據(jù)天相投資對前兩個月地產市場的觀測，“從細分行業(yè)來講，商業(yè)地產銷售增速大幅領先于住宅地產，符合市場預期：住宅地產銷售增速的軌跡與商品房基本一致(住宅銷售同比增長36.6%、增速相較于2009全年回落7個百分點)，也是自2009年11月高點之后的第二次回落，主要原因在于政策調控導致的需求下滑(投資需求撤出、自住需求觀望)，部分原因在于可售資源較少；寫字樓和商業(yè)用房銷售面積同比增長84.6%和43.0%，增速相較于2009年大幅提升54和19個百分點，尤其是寫字樓表現(xiàn)最為靚麗，主要得益于實體經濟復蘇導致的需求回升。”

    房地產分析師高建在接受記者采訪時亦表示，目前在新一輪的行情中，商業(yè)項目的補漲需求以及邊際效益的增長將可能領跑整個房地產市場。目前正處于筑底階段，具有很大的發(fā)展空間。

    他表示，未來將有更多的開發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產開發(fā)轉型，而自持物業(yè)將成為商業(yè)地產商的主流選擇。

    在一線城市商業(yè)地產開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，土地市場中綜合型商業(yè)用地將成為開發(fā)商角逐的重點。

    掘金商業(yè)地產

    從發(fā)達國家的房地產經驗看，目前城市化率接近50%，已到了開發(fā)與持有核心城市物業(yè)并重的時候。當前房地產最佳的商業(yè)模式應為“開發(fā)+持有”模式—以開發(fā)為主、在依靠開發(fā)獲得短期業(yè)績的同時逐步持有優(yōu)質的物業(yè)。

    專業(yè)商業(yè)地產商有陸家嘴、浦東金橋、金豐投資、羅頓發(fā)展、錦江股份、世茂股份、金融街、中國國貿等。而金融街和世茂股份是公認的商業(yè)地產兩大龍頭股。

    機構的標準戰(zhàn)略配置資產金融街，近來不斷接收到券商分析師們的關注。賈祖國認為：“京津是中國未來房地產最有前景的地區(qū)，金融街在京津地區(qū)的物業(yè)具有絕對的戰(zhàn)略價值。未來3年公司將保持每年30%左右的高增長，凈利潤70%以上來自房地產開發(fā)業(yè)務。”

    按照以上邏輯，金融街還同時具有領先的商業(yè)模式。目前聚焦在京津地區(qū)以寫字樓為主、輔以公寓、酒店、商業(yè)等配套的商務綜合體項目，堅持開發(fā)和持有物業(yè)并重。

    著名的“愛恨交織股”世茂股份，因為資產注入的原因，而極大改善了在機構投資者心中的形象。而其在南京、青島、廈門、無錫、杭州等二三線中心城市以平均露面地價1468元獲取的優(yōu)質土地儲備達到了648萬平米。“低價地，高價房”，這非常符合2010年以后地產以成本為評價中樞的投資標準。

    另外，深耕武漢商業(yè)地產市場的新股南國置業(yè)和利用“公建工程施工+房地產開發(fā)”相結合的打包模式獲取大量優(yōu)質項目的優(yōu)勢的中南建設，也可給予足夠關注。
   
    而傳統(tǒng)住宅地產進軍商業(yè)地產，目前能形成規(guī)模收益的公司仍然較少。除了在香港上市的富力地產，保利地產是處理這一戰(zhàn)略最為成功的典型。

    廣州保利世貿中心一期博覽館實現(xiàn)經營收入近2億元，二期品牌展示館與華南區(qū)最大的家具經銷商吉盛偉邦簽訂八年期租賃協(xié)議，年平均租金近億元。佛山保利水城購物中心于2009年4月正式開業(yè)，目前簽約率超過95%，開業(yè)率超過75%。

    業(yè)內五年獲得回報的預期順利達成，商業(yè)地產的突起，為“成長型”保利平添了一份保險。