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    世界正在期待著中國在上海舉辦一屆世博盛會。DTZ戴德梁行預計2010世博會的遺產(chǎn)將為上海和周邊區(qū)域形成新的商業(yè)中心帶來長期影響，同時在未來幾年，將催化上海與長三角區(qū)域商業(yè)潛力的擴張，以滿足日益增長的國內(nèi)和跨國商業(yè)需求。

　　DTZ戴德梁行在今日發(fā)布的2010上海世博會專題研究報告中指出，世博會對于上海房地產(chǎn)市場的短期影響將主要體現(xiàn)在商鋪和酒店領(lǐng)域。相關(guān)的商鋪租金和酒店入住率在世博會6個月期間將大幅提升，而在世博會后，隨著游客的減少而逐漸走弱。但是世博會的長期獲益將因為大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資而實現(xiàn)�？偫锍踢_到420公里的軌道交通，也令上海成為世界上軌道交通系統(tǒng)發(fā)展最快的城市。這將為上海帶和周邊區(qū)域帶來新的空間和市場。

　　DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀言迅指出：新的商業(yè)中心和衛(wèi)星城將隨著軌道交通的延伸而在重點區(qū)域出現(xiàn)，例如寶山、嘉定和松江區(qū)。這些商業(yè)中心將會在未來四年帶來530萬平方米的新增高質(zhì)量寫字樓供應并給目前在CBD落戶的寫字樓租戶更多具吸引力的選擇。

　　以位于繁忙的地鐵世界大道樞紐站上的浦東世紀大道項目為例，該項目將于2012年完工。紀言迅指出：隨著地鐵的竣工，租戶會因為高質(zhì)量的樓盤、良好的交通環(huán)境和低租金，將吸引大批租戶進駐。隨著租金增長帶來的高入住率將肯定對世紀大道專案所在的竹園商業(yè)辦公區(qū)和張楊路商鋪區(qū)的平均租金水平帶來正面影響。我們預計以上區(qū)域的平均租金水平將在2012年和2014年上漲8%和4%。

　　內(nèi)資企業(yè)正在尋求更大更新寫字樓空間以滿足前線和后臺營運，這將支撐新增寫字樓的供應。紀言迅認為，這些公司的巨大增長潛力將在上海未來的寫字樓租賃中扮演越來越重要的角色。他續(xù)稱說：如果上海的金融市場進一步發(fā)展，跨國企業(yè)也將受到鼓舞而進入廣闊的中國市場，開設(shè)或者擴大在中國商業(yè)中心的業(yè)務。

　　世博會將是上海向世界展示其一系列城市活力項目的窗口。紀言迅總結(jié)道：過去8年來，上海的城市規(guī)劃已經(jīng)因世博會而得到促進。這一舉措也正好迎合了上海在2020年成為國際金融、航運和貿(mào)易中心的需求。在國家層面，上海將成為如何通過基礎(chǔ)設(shè)施投資和復雜的城市重建完成房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的一個案例。

　　世博會對上海的影響是最大的，研究報告稱，短期影響是增加的游客量給商鋪和酒店帶來正面影響，平均酒店價格隨著需求激增而上揚；客流量的相應增加推動商鋪租金。

　　在主要的商業(yè)地產(chǎn)中，上海的酒店和商鋪預計短期內(nèi)將經(jīng)歷世博會的最大影響。相應的經(jīng)濟指標（主要是零售總額）將推動對高端商鋪的需求。如果零售銷售強勁，則更多的零售商將考慮開店或擴大它們已有的經(jīng)營。世博會客流量的增加，將大大地提升零售總額（上海中心城區(qū)已同比增長14%）。鑒于有限的新供應和增加的需求，中心城區(qū)的高端商鋪的平均租金預計在整個2010 年保持穩(wěn)定增長。

　　由于游客數(shù)量龐大，上海的酒店入住率將在世博會期間飆升。上海的四星級酒店和五星級酒店的入住率目前分別為50.63%和53.95%。強勁的需求將推動平均客房價上升。

　　世博會對上海的商鋪和酒店物業(yè)的刺激將是短暫的。世博會后景氣度將趨于下滑，降低的游客數(shù)量將導致這兩個行業(yè)入住率的下跌。商鋪物業(yè)方面，穩(wěn)定的新供應將同時進入市場。因此，商鋪租金預計在2011 年會疲軟。酒店業(yè)的平均客房價格將下降。

　　上海的甲級寫字樓的租賃需求主要受全球和國內(nèi)經(jīng)濟，而不是諸如世博會等事件的影響。在今后幾年全球經(jīng)濟沒有顯著反彈的情況下，跨國公司對上海新增辦公空間的需求預計保持相對疲軟。

　　相反，預計國內(nèi)經(jīng)濟在持續(xù)的銀行借貸和政府刺激政策的推動下更有活力。這將有助于國內(nèi)業(yè)務的開展，預計國內(nèi)公司在未來甲級寫字樓凈吸納量方面將發(fā)揮更大的作用。圖4 顯示了我們對上海甲級寫字樓市場的短期租金和入住率的預測。這些預測是基于經(jīng)濟的預測、預計的新增供應和市場需求。

　　住宅市場很少或基本不受世博會影響。任何影響將是間接的，并來自于世博會增強了投資者對上海作為一個世界城市的認知。如寫字樓市場類似，住宅市場更大程度上受經(jīng)濟表現(xiàn)以及抵押貸款可獲得性、優(yōu)惠的利率，以及高端住宅市場相關(guān)的政府政策等影響。

　　研究報告稱，長期影響將是對新興寫字樓和商鋪區(qū)域，非中央商務區(qū)寫字樓市場的增長。

　　由于世博會而擴張建設(shè)的上海軌道交通線路也將大大刺激非中央商務區(qū)寫字樓的增長。例如，到2010 年，上海軌道交通2號線（上海最重要的交通線路之一）將從東往西延伸，一路從徐涇東站到浦東機場，直接穿過上海核心CBD、次核心CBD以及非中央商務區(qū)。

　　在這條線上，長寧西板塊和浦東世紀公園板塊都是非中央商務區(qū)。地鐵線路延伸的作用已影響到這些區(qū)域的寫字樓樓盤。在世紀公園板塊，開發(fā)商正在不斷新建寫字樓以滿足增長的需求。從現(xiàn)在到2014年，這個地區(qū)的甲級寫字樓供給漲幅是驚人的，約430%，從78,544平方米增長至416,080平方米。由于到上海中心城區(qū)及郊區(qū)居住區(qū)的可達性高，方便日常商務出行和職員上下班，同時寫字樓租金也較低，因此世紀公園板塊的寫字樓將會在未來更好的吸引企業(yè)入駐。

　　事實上，這些市場已經(jīng)受益于增長的需求。雖然自金融危機以來，靜安區(qū)的租金水平已經(jīng)下跌了41.7%， 一些尋求進一步削減成本的公司仍希望從市中心甲級寫字樓遷往更外圍的寫字樓區(qū)。初步估計，以1,000平方米三年的租期為例，從靜安區(qū)的甲級寫字樓搬到世紀公園區(qū)域的寫字樓區(qū)，平均將為每個租戶節(jié)約大約5,475,000元人民幣。

　　隨著上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)的持續(xù)發(fā)展，預計越來越多的非中央商務區(qū)甲級寫字樓將建在市中心周邊。更多高品質(zhì)、低租金的樓盤將成為租戶的選擇。

　　受形勢影響，目前上海其它區(qū)域，包括普陀區(qū)的真如和長風公園、閘北區(qū)的大寧板塊、楊浦區(qū)的五角場和新江灣鎮(zhèn)板塊也將逐漸形成非中央商務區(qū)。這些板塊的高品質(zhì)樓盤將為那些尋求穩(wěn)健租金收益率的投資者提供良好機會。