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    房產(chǎn)中介干兩年，身家超過500萬，卻說賺中介費(fèi)發(fā)不了財(cái)。

　　金報(bào)記者揭開房產(chǎn)中介“炒房”秘笈

    在2010年1月1日~3月16日寧波新增房產(chǎn)中介130多家，同比去年的77戶，增加了70%。等于是寧波每天都有2家中介公司開業(yè)。

　　為什么會新開這么多的房產(chǎn)中介？如此多中介來瓜分二手房市場這塊蛋糕，他們的生存狀態(tài)如何？花了幾天時(shí)間做工作，某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人陳勝(化名)終于肯對記者開口說出其中奧秘了，從他的親身經(jīng)歷中，我們不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。

　　從事什么行業(yè)，能夠讓一個(gè)人的身家兩年從30萬飆升至500萬？博彩中大獎？非也。陳勝說，他就是抓住恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)亻_了一家二手房中介，“當(dāng)然光靠吃中介費(fèi)是不成的。我們還有其他的賺錢手法”。

　　財(cái)富滾雪球

　　兩年房中介 身家500萬

　　“寧波起碼有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了寧波的房價(jià)。去年因?yàn)槌捶抠嵉门铦M缽滿，所以嘗到甜頭的中小中介紛紛擴(kuò)張。”寧波某中介負(fù)責(zé)人陳勝向記者揭開了房產(chǎn)中介公司遍地開花的奧妙。

　　說起寧波的房價(jià)和炒房，陳勝表示自己是最有發(fā)言權(quán)的，從2008年進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的30萬到現(xiàn)在資產(chǎn)幾百萬，他最高紀(jì)錄是資金每個(gè)月都以100%以上的利潤在增長。“每月100%，也許你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陳勝詭秘地笑著說。

　　陳勝在2008年年底進(jìn)入了二手房中介這個(gè)市場，因?yàn)樗�眼光�?zhǔn)，以前有金融相關(guān)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)就感覺流動性過剩，大家沒有好的投資渠道可能還是會去買房，所以問家里人拼湊了30萬元開了一家中型的房產(chǎn)中介公司。

　　陳勝告訴記者，兩年前他還是開著一輛五六萬元的二手車，房子也沒有，而現(xiàn)在自己都已經(jīng)換上了30萬左右的新車，自己的住宅也有400多平方米，店鋪還有兩套，除掉銀行按揭總資產(chǎn)應(yīng)該在500萬以上。而這兩年產(chǎn)生這樣質(zhì)的變化就是依靠炒房。

　　記者比較好奇地問道，為什么國家打擊炒房的政策對你這樣的人沒有用呢？“我和下面門店的人一年交稅就有近百萬，我們是納稅大戶，怎么可能是在干違法的事情呢。”陳勝笑著說。當(dāng)然國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策對炒房者是有比較大的打擊力度，但是他在這行里有一些訣竅，再加上去年正是有好的行情，以及自己的獨(dú)到眼光，所以能賺的比別人多。

　　中介“炒房”的技巧

　　除了收取中介費(fèi)外，二手房中介究竟還有其他什么生財(cái)之道？

　　方法1

　　“洗腦”客戶低買高拋賺差價(jià)

　　“你以為我們房產(chǎn)中介都是在賺中介費(fèi)嗎？這些錢對我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心。”陳勝說道。

　　他告訴記者，去年他們公司通過收中介費(fèi)賺的錢還不到60萬，他開這么一家中型的房產(chǎn)公司每個(gè)月的開支就有5萬多元，去年這么好的行情下，他做中介收支才剛剛平衡，如果是在2008年，他起碼要虧40萬。他還表示，他下面有十幾個(gè)中介業(yè)務(wù)員，每天的餐費(fèi)、每個(gè)月的電話費(fèi)、店面租金、水電費(fèi)、媒體的廣告費(fèi)，一個(gè)月5萬的開支是最起碼的。而他去年自己和公司門店炒房賺的錢起碼有500萬。

　　“房價(jià)不斷上漲是我們中介炒房的基礎(chǔ)，只要有低于市場價(jià)一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉(zhuǎn)手以市場價(jià)賣出。”陳勝說，中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨(dú)一無二的信息優(yōu)勢，這是中介獲得差價(jià)的基礎(chǔ)。

　　他把一疊資料給記者看，這套繁裕三村的房子是他們上個(gè)月以1萬1一平方(市場價(jià)1萬3一平方)的價(jià)格收過來的，打算這個(gè)月掛1萬4出掉。記者比較奇怪他為什么能買到低于市場價(jià)的房子？陳勝告訴記者，炒房在行內(nèi)稱“接房”，把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。對于普通老百姓來說，一輩子也難得買賣兩三次房子，而對于他來說，這個(gè)就是他的職業(yè)，他每天要和房子、價(jià)格打交道，每天有許多的信息源，而普通人沒有買房、賣房經(jīng)驗(yàn)，正是這種信息的不對稱，讓他們這些中介鉆了空子。

　　“做中介要先去學(xué)心理學(xué)。”陳勝笑著說，他還是舉這套繁裕三村房子的例子，當(dāng)時(shí)房東急需用錢，打算用1萬2一平方稍微便宜一點(diǎn)賣掉去，陳勝就找了5個(gè)人分別約房東出來談價(jià)格，每個(gè)人都不看好此房，比如說什么樓層不好、采光不好，戶型不好等，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬一平方，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了一個(gè)1萬1一平方的買主，當(dāng)然是馬上就急于成交了。

　　陳勝給記者算了他這套房子的利潤有多少，1萬1一平方，總價(jià)104萬左右。他按揭7成，自己只要花30萬左右的資金，2個(gè)月以后一些手續(xù)辦好就可以賣到132萬左右，除掉稅后，他能夠賺20萬左右，39萬的資金賺20萬，利潤就有60%多了。

　　方法2

　　“零首付”空手套白狼

　　對于兩個(gè)月60%這樣的盈利水平，他只是笑笑，“現(xiàn)在利潤是越來越少了，以前月賺100%的房子經(jīng)常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到過。因?yàn)橐话阗I賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只有中介了解雙方的心理價(jià)位，就可以一邊向賣方壓價(jià)，一邊抬高買方的預(yù)算。”

　　然后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買下該套房源，但不進(jìn)行任何買賣手續(xù)，而是讓賣家出具一個(gè)委托出售的委托書，直接在加價(jià)后把房源賣給下家，“賺個(gè)十幾萬差價(jià)的事情我都碰到過。”陳勝笑著說。不過現(xiàn)在買賣雙方都特別精，這樣的委托書越來越難開，他們現(xiàn)在基本是要先把房子買下來，這樣加上稅，利潤就低了很多。

　　陳勝表示，雖然二套房貸收緊政策自執(zhí)行之日起就開始實(shí)行了，但是自己包括客戶真的想買的話，他還是有辦法做到兩成甚至更低的首付。“方法很簡單，中介通過評估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價(jià)值為100萬的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價(jià)格為150萬的合同上交審核，按首付3成計(jì)，投資者可以獲得105萬元的貸款，銀行還要多找你5萬元。不過他也表示，這個(gè)不是什么人都能這樣干的，這個(gè)要看你的關(guān)系硬不硬了。”

　　他在去年下半年以8000元一平方的價(jià)格買下了王隘新村的一套房子，總價(jià)60多萬，他找到銀行，評估給他做到了70多萬，他當(dāng)時(shí)首付加稅全部只付了10萬元不到，月房產(chǎn)證做下來，以1萬1一平方賣了90多萬，凈賺30萬，以10萬的低首付賺30萬，月利潤超過了150%�！�

　　方法3

　　提供短期拆借吃利息

　　“我們還順便做點(diǎn)轉(zhuǎn)貸款的業(yè)務(wù)，這部分的利潤也不能小覷。”陳勝說。

　　由于很多客戶的房子是按揭的，在賣房的時(shí)候要先付清銀行的欠款，要是遇到買賣雙方都沒有足夠多的錢來還清銀行貸款，他們中介往往會自己墊錢給客戶去墊款，這部分利率比較高。他們是按天計(jì)算的，這個(gè)就要看借款的大小和時(shí)間長度，不過這里面往往也能在幾天時(shí)間里賺個(gè)幾千元乃至上萬元。

　　“現(xiàn)在客戶還清貸款后，一般很快就能拿回抵押給銀行的他項(xiàng)權(quán)證。我們墊資的時(shí)間也就是這短短的幾天，利息是、4分都有。”

　　而有的時(shí)候，如果要求墊資的客戶多，中介自己也沒這么大財(cái)力的時(shí)候，他們就會把其他在做民間放貸生意的人介紹給買賣房子的客戶。

　　目前，寧波二手房中介的服務(wù)費(fèi)一般是按照房產(chǎn)交易總價(jià)的1%左右來收取，以一套100萬元的房子來計(jì)算，中介服務(wù)費(fèi)是1萬元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能還有人要求看房。相比之下，短期拆借這個(gè)錢賺得更容易。”

　　業(yè)內(nèi)人士

　　只屬于個(gè)人行為

　　“這種炒房的事情應(yīng)該是屬于他的個(gè)人行為。因?yàn)椴皇菍儆诠�司行為，我們也很難界定是否存在違法違規(guī)的行為。”寧波房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長許錫生在聽到此事以后表示了自己的觀點(diǎn)，對于寧波二手房中介里這樣的現(xiàn)象多還是不多，會不會對寧波房價(jià)推波助瀾產(chǎn)生影響，他沒有給記者一個(gè)明確答復(fù)。

　　有著十幾年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的東城泰富負(fù)責(zé)人汪巍向記者表示，房產(chǎn)中介行業(yè)光靠拿中介費(fèi)確實(shí)是比較難有很高的利潤，幾年經(jīng)營下來能夠持續(xù)盈利確實(shí)是不多的。汪巍先后擔(dān)任過南天、21世紀(jì)不動產(chǎn)等知名房產(chǎn)中介公司的運(yùn)營總監(jiān)，他認(rèn)為房地產(chǎn)中介人士來炒房只能算做個(gè)人行為，他們也只是屬于炒房大軍里的一部分，他們也有投資、投機(jī)的自由。

　　●記者手記

　　剛性需求者

　　和最后接盤的人

　　是游戲的最后輸家

　　幾天前，采訪中記者來到了位于江北區(qū)的洪都路，由于附近的奧林80、洪都花園、親親家園、欣欣家園等等幾個(gè)大型小區(qū)，基本都是近兩年交付的，所以房產(chǎn)中介特別多，基本走三步就是一戶，從連鎖的21世紀(jì)不動產(chǎn)到甬旺房產(chǎn)、新一家房產(chǎn)、家緣房產(chǎn)、三多利房產(chǎn)，在這條短短幾百米的馬路上，就有十幾家房產(chǎn)中介公司。還有三家房產(chǎn)中介公司是門挨門開在一起的，競爭真的到了白熱化的地步。

　　而在知道了陳勝的故事后，對于洪都路上的中介盛況，我很能理解了。盡管有些人說現(xiàn)在成交量沒有以前好，還會發(fā)生跳單的現(xiàn)象，但他們有著收取房貸返點(diǎn)以及上述那么多的隱形收入，還不用繳稅，怪不得有那么人加入到開房產(chǎn)中介的大軍。

　　可以這么說，在去年下半年乃至今年一季度寧波房價(jià)的上漲過程中，有“炒房”行為的二手房中介起到了推波助瀾的作用。通過炒房，中介的日子好過了，但有著買房需求的老百姓的日子就不好過了。一位朋友跟我說，房價(jià)過快上漲，最受傷的是剛性需求者和最后接盤的人，尤其是準(zhǔn)備結(jié)婚的人就是炒房客和炒房中介“禍害”市場后的最終買單者。

　　去年年底開始，國家各部委也針對房地產(chǎn)開發(fā)商出臺了各項(xiàng)措施，如拿地的首付成本提高，打擊囤地、開發(fā)商不得“擠牙膏”賣房等等加以調(diào)控。相比而言，參與炒房的二手房中介，其助漲房價(jià)的行為并不為眾多老百姓所知。希望這個(gè)問題能引起有關(guān)部門的重視，遏制二手房中介的“炒房”行為。