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    據(jù)報(bào)道，淡季樓市成交量成交均價(jià)下降本在意料之中，但今年的淡季創(chuàng)下了“史上最冷”：2月上海一手商品住宅的成交量僅17.2萬平方米，是2004年5月有網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以來的最低水平，一手商品住宅的平均成交價(jià)格也大幅回落到20946元/平方米，環(huán)比大幅下滑8.8%，與去年12月比，跌幅達(dá)16.5%。

　　12個(gè)項(xiàng)目實(shí)際只開5個(gè)

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2月雖有12個(gè)項(xiàng)目申請了新建房屋預(yù)售許可證，可上市房源量達(dá)37.25萬平方米，與近幾年的春節(jié)同期相比，處在偏高水平。但是春節(jié)前后一系列的調(diào)控政策限制了大量購房人的資格，大幅提高了購房持有成本，使得原先售樓處積累的有效買家大量流失。最終實(shí)際開盤的項(xiàng)目僅5個(gè)，實(shí)際只推出了9.53萬平方米的房源。

　　開發(fā)商的謹(jǐn)慎推盤更影響了一些剛性需求的釋放，上海一手商品住宅的成交量從去年12月的140萬平方米的火熱行情中，迅速下滑到2月份的17.2萬平方米，僅相當(dāng)于高峰期成交量的一成，意味著樓市一下子從過熱轉(zhuǎn)入了冰點(diǎn)。

　　受此影響，上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格也從去年12月25080元/平方米的高位，迅速回落到2月的20946元/平方米，跌幅達(dá)16.5%。

　　豪宅遇冷投資者退市

　　“國八條”中殺傷力最大的莫過于限購令，而受限購令鋒芒傷害最深的莫過于高端樓盤市場。2011年2月全市4萬元以上的高端樓盤僅僅成交57套，成為了自09年3月以來成交量最小的月份。去年末今年初掀起的一波豪宅熱，就此被徹底澆滅。

　　別墅項(xiàng)目由于總價(jià)較高，也受到很大沖擊，在2月只售出105套，同樣創(chuàng)造了06年以來的最低紀(jì)錄。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，2月一手商品住宅的平均成交價(jià)格迅速下滑，主要還是因?yàn)槭袌隼鋬龊螅�豪宅成交大幅下滑所致。以投資為目的的豪宅被調(diào)控，成交量迅速下降，是導(dǎo)致平均房價(jià)大幅下滑的主要原因。由于調(diào)控導(dǎo)致購房難度增加和成本大增，使得大量投資者退出了樓市。

　　目前極其稀少的成交量主要來自前期一些購買合同在網(wǎng)上房地產(chǎn)交易上的體現(xiàn)，個(gè)別剛需買家被少數(shù)低價(jià)和實(shí)惠型樓盤的價(jià)格吸引，偶然入市。

　　房價(jià)大幅下跌有待時(shí)日

　　2月全市商品住宅供應(yīng)量為40萬平方米，雖環(huán)比上月下跌了24%，但已經(jīng)相當(dāng)于成交量的2.2倍。其中能滿足剛性需求的有效供應(yīng)仍然相對不足，除了圣鑫苑、萬科泓錦園和月末獲取預(yù)售證的金鼎香樟苑，其他獲取預(yù)售證的樓盤皆為別墅項(xiàng)目或中高端公寓項(xiàng)目，在投資性需求遭到封殺的前提下，難以拉動(dòng)全市成交量。

　　從成交價(jià)格來看，雖然全市均價(jià)下跌，但主要原因還是高端樓盤的滯銷。雖然1月的漲價(jià)之風(fēng)已經(jīng)得到一定遏制，但只有綠地島語樹雅苑、萬科泓錦園等少數(shù)項(xiàng)目價(jià)格有了明顯的下調(diào)，給購房者帶來的實(shí)惠只在3%左右，大部分項(xiàng)目價(jià)格沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　樓市專評(píng)網(wǎng)分析師認(rèn)為：由于政策尚處出臺(tái)初期，諸多開發(fā)商以推遲開盤來對抗政策，市場供求關(guān)系依然得不到實(shí)質(zhì)性的改變，房價(jià)自然難以下跌。不過只要政策持續(xù)一段時(shí)間，不堪資金鏈壓力的開發(fā)商恐怕只好下調(diào)價(jià)格。

　　折扣風(fēng)始于“券風(fēng)潮”

　　寶宸怡景園主要面向剛性需求，原計(jì)劃今年3月份開盤，在1月27-28日新國八條、房產(chǎn)稅相繼出臺(tái)后選擇節(jié)前放量，于1月30日開盤推出200多套房源，兩天內(nèi)快速簽約141套，從1、2月的成交數(shù)據(jù)來看，該案新政后新推房源已基本被市場消化。

　　在2011年第11屆中國（長三角）房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對購房者建議：現(xiàn)在房價(jià)會(huì)有一定幅度的下降，但是下調(diào)的幅度不會(huì)太大，所以購房者的期望值不要太高。

　　預(yù)期3月最大降幅約20%

　　為了能把更多的剛性買家吸引到售樓處，相信接下來會(huì)有更多的開發(fā)商以低價(jià)開盤和加推房源，加大在售房源的折扣優(yōu)惠力度。但多數(shù)豪宅由于沒有剛性需求的支撐，較小幅度的降價(jià)并不能吸引買家入場，而一旦降價(jià)幅度加大，不但自身經(jīng)濟(jì)損失嚴(yán)重，也會(huì)得罪前期業(yè)主，所以多數(shù)豪宅仍會(huì)以捂盤待價(jià)為主，只有極少有剛性需求的市中心豪宅，在小幅促銷后能夠獲得一定的成交業(yè)績。

　　薛建雄預(yù)測，一季度是開發(fā)商奠定全年業(yè)績的基礎(chǔ)，金三銀四也是傳統(tǒng)的熱銷季節(jié)，所以3月份的推盤量會(huì)較大，巨大的競爭壓力將會(huì)導(dǎo)致房價(jià)短期的下跌，可能個(gè)別樓盤的最大降幅會(huì)達(dá)到20%左右，此類樓盤將是剛性買家入市的最好選擇。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，雖然受到春節(jié)因素的影響，樓市調(diào)控影響并未完全表現(xiàn)，但是節(jié)后持續(xù)兩周時(shí)間日成交不足百套，表明了調(diào)控政策正在對樓市產(chǎn)生影響。一旦3月上海樓市供應(yīng)和成交都無法提升的話，那么后期房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的壓力將日益顯現(xiàn)，而傳統(tǒng)三月“樓市小陽春”也可能面臨破滅的風(fēng)險(xiǎn)。