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    日前,來自高力國際的報告顯示,2011年上海甲級寫字樓新增供應大增,有多個新項目入市,整層出售的趨勢愈加明顯。“銷售型寫字樓相比出租型寫字樓,由于物業(yè)由多個業(yè)主分別持有而業(yè)態(tài)難以控制,特別是在一個樓層內(nèi)如果有多個業(yè)態(tài)或良莠不齊的物業(yè)使用人共同辦公經(jīng)營,則無疑是與其甲級寫字樓的身份相悖的。 ”不久前,中山萬博項目負責人接受采訪時表示,對于甲級寫字樓來說,“整層出售”對于開發(fā)商和業(yè)主將是更為理想的模式。

    自用型客戶瞄準“整層出售”

    在位于淮海西路、虹橋路口的中山萬博國際中心,銷售人員正向一位來自北京的企業(yè)客戶詳細介紹項目的每一個細節(jié)。

    該客戶透露,甲級寫字樓無非是集核心地段、開發(fā)商品牌、項目品質(zhì)、商務特色、綜合配套于一體的高端物業(yè),但對于他們來講更關(guān)心寫字樓組成的客戶群體,他們不希望與一些成長型或流動性客戶為伍,更不希望與一些散戶在一個辦公樓里進出,而中山萬博國際中心是市場上稀有的以“整層出售”的項目正是他們近期所關(guān)注的對象。

    “事實上,產(chǎn)權(quán)銷售市場火熱,業(yè)主自用型的寫字樓越來越多,甲級寫字樓整層出售的趨勢也愈加明顯。 ”高力國際分析報告指出,上海環(huán)球金融中心、恒生銀行大廈、匯豐銀行大廈和太平金融大廈都有整層出售給以自用為目的的業(yè)主的交易。

    其中,第一季度寫字樓投資市場表現(xiàn)最引人注目的成交是上海環(huán)球金融中心,湯臣集團以總價人民幣2.67億元購得上海環(huán)球金融中心第72層,整層面積為3,222平方米,成交價格約為每平方米人民幣83,000元,國華人壽,協(xié)鑫集團控股也分別下手。

    業(yè)內(nèi)專家指出,目前銷售型甲級寫字樓市場,少有的幾個項目真正能堅持“整層出售”,主要是為了確�？蛻舻淖陨砥焚|(zhì)和后期的統(tǒng)一運營管理,但也不排除個別項目在遭遇銷售“瓶頸”的時候選擇調(diào)整銷售策略。

    市場向好促“甲級升級”

    高力國際預計,在未來兩年間,上海甲級寫字樓資本價值將保持在5%左右的年增幅度。無論是整棟買賣還是產(chǎn)權(quán)銷售寫字樓市場都將吸引更多的關(guān)注。

    其中,強勁的需求已經(jīng)使第一季度甲級寫字樓空置率下降至9.6%,據(jù)高力國際觀察,市中心空置率最低的兩個商務區(qū)是盧灣區(qū)和徐匯區(qū),一季甲級寫字樓凈吸納量為129,550平方米。

    事實上,甲級寫字樓向好正促使市場的積極升級。除了不少銷售型甲級寫字樓紛紛以整層出售保證品質(zhì)外,后續(xù)的一系列軟實力也正成為發(fā)展商關(guān)注的重點。如果一棟樓宇里面,金融或?qū)崢I(yè)公司與美容美發(fā)店相摻雜,肯定會影響項目品質(zhì)。正因為此,成熟且有實力的開發(fā)商為保持樓盤品質(zhì)更熱衷于整層出讓。

    “考慮到擴張性,自用型企業(yè)客戶最好整層以上購買,這樣形象和實用率都會較理想,多余部分可先出租,亦可控制同層辦公客戶的素質(zhì)。”業(yè)內(nèi)專家指出。

    “相比散賣,整層出售不僅是對開發(fā)商資金實力的嚴峻考驗,也是對買家經(jīng)濟實力的高要求。”中山萬博國際項目相關(guān)負責人表示,自開盤后堅持整層出售,目前已成功銷售65%,且以自用為主。“散戶客源雖然多,由于實力所限,往往在經(jīng)營業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等各方面難以形成一致意見,會降低辦公樓的品質(zhì)。這也是眾多甲級辦公樓難選擇大客戶的原因。”