2011租賃合同有四“變” 必須登記備案
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2011/10/22 10:20:02
從今年10月起，租賃合同更換新的合同文本，此次新出臺(tái)的《上海市居住房屋租賃合同示范文本（2011版）》是時(shí)隔5年之后的又一最新示范文本。其最大亮點(diǎn)在于，房屋不得分割搭建后出租，以及必須去社區(qū)中心登記備案。此外，在這本合同中還有哪些變化要注意？
變化一：租房必須登記備案
新版租賃合同新增合同的備案登記。要求凡通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立租賃合同的，應(yīng)當(dāng)由該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理租賃合同登記備案。租賃當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人填寫本合同附件中“經(jīng)紀(jì)服務(wù)情況”的內(nèi)容，并簽字、蓋章，以避免不必要的麻煩。
如果租賃當(dāng)事人一方不配合備案登記，致使另一方無(wú)法辦理房屋租賃合同登記備案或變更、延續(xù)、注銷手續(xù)的，其所造成的各類損失，均由未配合辦理的一方承擔(dān)。
德佑地產(chǎn)認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，今后在進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)時(shí)要調(diào)整工作內(nèi)容，不能忽視對(duì)出租房屋的查驗(yàn)以及完成租賃后對(duì)租賃合同進(jìn)行登記備案。
變化二：不續(xù)約合同變?yōu)椴欢ㄆ?/strong>
2011版還提出了新增續(xù)租內(nèi)容，即出租人無(wú)論是解除租賃合同抑或合同期滿不再出租，都需在合同約定期限內(nèi)提前通知承租人，給予合理的寬限期限，承租人應(yīng)按合同約定，向出租人支付該房屋相應(yīng)的租金以及承擔(dān)的其他費(fèi)用。對(duì)于逾期未書面通知的，本合同租期屆滿后繼續(xù)有效，但租賃期限改為不定期。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)指出，該內(nèi)容不同于前版本中合同期屆滿時(shí)需承租人提前提出續(xù)租要求，進(jìn)一步保護(hù)了承租方的利益。另外，示范文本在多處違約金條款中，約定違約金的數(shù)額不再以百分比的形式出現(xiàn)，而是約定了一個(gè)固定的數(shù)額。
變化三：偏向于保護(hù)承租人
2011版合同中強(qiáng)調(diào)，承租人在租賃合同有效期內(nèi)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。無(wú)論是承租房屋的抵押還是出售，出租人都需在約定日內(nèi)書面告知承租人，由承租人決定是否行使房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使承租人放棄該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，后續(xù)房屋受讓方仍需繼續(xù)履行租賃合同的義務(wù)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓前的實(shí)地看房也許僅承租人同意方能進(jìn)行。這條約定與目前司法實(shí)踐是一致的，這也是原來(lái)2006版示范文本所沒(méi)有的。
在合同中交付日期和租賃期限內(nèi)容中，還新增出租人需在約定交付期前將房屋出租給承租人，如因故逾期，可按合同中約定的逾期違約金，按逾期天數(shù)賠付。在租金及支付方式內(nèi)容中，也明確在租賃期限內(nèi)，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，出租人不得擅自調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，該內(nèi)容明確了承租人在租賃合同期間或享有的權(quán)利，同時(shí)亦提升了其在租賃合同內(nèi)的弱勢(shì)地位。
變化四：租房人均面積調(diào)整
對(duì)租賃的居住房屋，新版合同也對(duì)居住條件和標(biāo)準(zhǔn)作了修改。比如約定居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米，這是依據(jù)《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十條第一款修改的，而在2006版中相應(yīng)表述是“人均建筑面積低于6平方米或者人均使用面積低于4平方米”。
德佑地產(chǎn)認(rèn)為，該內(nèi)容較此前版本更為細(xì)化，劍指當(dāng)前市場(chǎng)普遍的“群租”現(xiàn)象。
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