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　　上海的丁小姐目前在郊區(qū)已有一套住房，但為了改善居住條件，近一年來(lái)一直在看房。“以我看中的那個(gè)小區(qū)為例，去年10月，單價(jià)在2.2萬(wàn)元/平方米左右，后來(lái)僵持，轉(zhuǎn)而上漲，到7、8月的時(shí)候又到了2.6萬(wàn)元/平方米，最近似乎沒(méi)有繼續(xù)上漲了，2.5萬(wàn)元/平方米左右，但有一套是2.3萬(wàn)元/平方米。”

　　薛建雄認(rèn)為，長(zhǎng)期的信貸緊縮政策導(dǎo)致市場(chǎng)上資金緊張，購(gòu)買力大幅下降，加上限購(gòu)限貸影響了一部分購(gòu)買力，是導(dǎo)致目前市場(chǎng)需求不足的主要原因。

　　一方面外部環(huán)境緊縮，融資困難，另一方面，樓盤不好賣，資金回籠慢，內(nèi)外夾擊下，資金壓力考驗(yàn)著大小房企。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)：“從最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，房企各方面的壓力都十分嚴(yán)峻，特別是資金鏈。從上市公司的中報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，今年房企的現(xiàn)金流是持續(xù)減少，同時(shí)負(fù)債率進(jìn)一步提高，據(jù)說(shuō)已經(jīng)超過(guò)了75%，企業(yè)資金壓力在變大。”

　　真跌還是“假摔”？

　　不過(guò)按照此前業(yè)界的預(yù)測(cè)，降價(jià)潮會(huì)先從二、三線城市開(kāi)始，而非由上海這樣的一線城市“領(lǐng)降”。

　　中房信CRIC研究中心研究員楊晨青曾表示，對(duì)于大多數(shù)全國(guó)型房企來(lái)說(shuō)，即使想在淡市中加快銷售速度促進(jìn)回款，也一定會(huì)優(yōu)先選擇二、三線城市的項(xiàng)目打頭陣，而在土地資源稀缺的一線城市，房企降價(jià)追求跑量的動(dòng)因明顯較小。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也在24日發(fā)微博稱：“上周有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？我列出了四個(gè)可能先降價(jià)的城巿，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到從上海先開(kāi)始降價(jià)了。我列出了幾家可能先降價(jià)的公司，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這幾家上半年銷售不錯(cuò)的公司先降了。為什么？”

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，要警惕一些樓盤的“假摔”。上海樓價(jià)確實(shí)有松動(dòng)。根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，上周（10.17-10.23）上海商品住宅成交面積再次跌破10萬(wàn)平方米，僅成交9.86萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%；成交均價(jià)則環(huán)比下降5%，為21247元/平方米。

　　但值得注意的是，一些降價(jià)的樓盤是否有確實(shí)的“前期價(jià)格”的成交案例作為參考，而不只是將單價(jià)自己抬上去后再來(lái)標(biāo)榜7折、8折。有業(yè)內(nèi)人士直言，實(shí)際上，目前上海樓市的降價(jià)中存在炒作成分，對(duì)“樓市形成拐點(diǎn)”和“開(kāi)發(fā)商回籠資金”之間的區(qū)別，目前需冷靜觀察。

　　專家解析：向下通道已經(jīng)打開(kāi)

　　對(duì)于未來(lái)樓價(jià)的走勢(shì)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，現(xiàn)在樓市向下的通道已經(jīng)打開(kāi)。不過(guò)，雖然眼下新房市場(chǎng)降價(jià)力度大，但只是個(gè)別樓盤；若交投雙方在短期內(nèi)將價(jià)格磨合到位，預(yù)計(jì)年末新房成交較今年9、10月應(yīng)有一定回升，但幅度不會(huì)很高，主要還在于雙限政策的存在。

　　黃河滔表示，部分開(kāi)發(fā)商在通過(guò)降價(jià)促銷獲取一定銷售業(yè)績(jī)及資金后，是否延續(xù)這一策略尚不明確，而市場(chǎng)購(gòu)房者亦存在追漲殺跌的心理，所以，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的試探僵持將會(huì)貫穿整個(gè)第四季度。

　　薛建雄則認(rèn)為，在內(nèi)部通脹沒(méi)有明顯下降，外部歐債危機(jī)還不見(jiàn)底的情況下，調(diào)控不太可能放松。所以短期之內(nèi)房?jī)r(jià)肯定還會(huì)下跌，預(yù)期還會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)潮，而在樓市調(diào)控和銀根緊縮政策沒(méi)有放松之前，房?jī)r(jià)仍將下跌。從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房?jī)r(jià)調(diào)整只是上一輪上漲過(guò)快的泡沫在樓市調(diào)控政策中被去除和短期銀根較緊資金緊缺下的產(chǎn)物，一旦樓市調(diào)控政策放松，房?jī)r(jià)可能重新出現(xiàn)新一輪上漲。

　　地價(jià)走勢(shì)：地價(jià)上漲趨勢(shì)不改

　　10月19日，國(guó)土資源部下屬機(jī)構(gòu)發(fā)布的“2011年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”指出，第三季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5615元/平方米、4518元/平方米和649元/平方米；綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)水平分別較上一季度上漲40、109、75和4元/平方米。

　　中房信CRIC研究中心研究員高崗認(rèn)為，在樓市冷清、開(kāi)發(fā)商拿地情緒低落的背景下，全國(guó)主要城市地價(jià)依然保持著總體上漲的趨勢(shì)，這意味著樓市與土地市場(chǎng)的背離，表明造成當(dāng)前高地價(jià)最主要的原因在于土地出讓制度方面。單一主體的土地出讓制度使得賣方有能力通過(guò)調(diào)整出讓量和出讓時(shí)間的方式來(lái)控制土地的成交價(jià)格，這一點(diǎn)從近期南京市原本出讓11幅地塊，后撤銷5幅土地出讓中也能得到反映。

　　高崗表示，地價(jià)的最高值是由企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)決定，而地價(jià)的最低值卻由當(dāng)?shù)卣�府的預(yù)期決定，地方可以決定土地底價(jià)，還可以決定賣不賣，用什么規(guī)則賣。這是樓市調(diào)控最大困境。很明顯地方政府應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任。