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　　伴隨對2012年全球經(jīng)濟增長預(yù)期的擔(dān)憂，去年第四季度市場租賃需求開始放緩。然而市場依然傾向業(yè)主。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年全年上海寫字樓租金漲幅達到17.4%。由于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公樓項目供應(yīng)量有限，業(yè)主們?nèi)云毡閷κ袌鲎饨鹱邉莩謽酚^心態(tài)。

　　去年四季度租賃需求放緩

　　2011年第四季度，由于對未來歐洲經(jīng)濟前景以及中國可能面臨經(jīng)濟增速放緩的擔(dān)憂，租戶變得對租金花費愈加敏感。受此影響，上海辦公樓市場的租賃需求開始減弱。盡管四季度仍有大面積的租賃成交，市場上對于辦公樓物業(yè)的租賃問詢量明顯下降。在浦西，由于核心中央商務(wù)區(qū)以外的辦公樓空置面積較多且租金較低，許多公司開始在該區(qū)域?qū)ふ肄k公空間。在浦東，內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)推動辦公樓租賃需求。例如，一家國內(nèi)投資公司從一棟乙級辦公樓升級到花旗集團大廈，租用約550平方米的面積。

　　盡管四季度租賃需求有所減弱，但浦西及浦東核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公樓租金仍持續(xù)增長。據(jù)悉，四季度市場平均租金環(huán)比增長2.7%，至每平方米每天8.8元，2011年全年增長17.4%。同時，超甲級辦公樓租金漲幅繼續(xù)領(lǐng)先于甲級辦公樓漲幅，環(huán)比增長3.4%，平均租金攀升至每平方米每天10.3元，2011年全年增長21.1%。

　　自用買家吸納浦東辦公樓

　　據(jù)悉，由于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的供給不足，導(dǎo)致市場空置率進一步下降，浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公樓空置率分別降至5.2%以及7.4%。在浦西，位于靜安區(qū)的甲級辦公樓1788國際中心于2011年第四季度初竣工，為市場新增67106平方米的供應(yīng)量。受去年第二、三季度強勁預(yù)租需求的推動，該項目的簽約率已達到78%。在浦東，浦江雙輝大廈于去年年底竣工，該項目在竣工前已經(jīng)被兩家大型國有銀行分別買入自用。而中國平安金融大廈同樣于去年第四季度竣工交付，且全部面積都將為平安集團自用。兩個新竣工項目均為自用致使陸家嘴區(qū)域辦公樓租賃市場的供應(yīng)十分緊張。此外，一些原計劃于2011年第四季度入市的非中央商務(wù)區(qū)辦公樓項目推遲竣工，致使2012年上半年的新增供應(yīng)量提升。

　　仲量聯(lián)行上海浦東商業(yè)部總監(jiān)張靜表示，“未來12個月內(nèi)，上海核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的新增供應(yīng)量仍將十分有限，因而2012年業(yè)主們?nèi)詫⒈Ｓ凶h價能力并繼續(xù)推動租金適度增長。”在浦東，自用買家將繼續(xù)吸納市場中的新增供應(yīng)。而對于浦西市場而言，在超甲級辦公樓項目靜安嘉里中心二座和三座于2012年第三季度入市前，市場新增供應(yīng)將會非常有限。“我們預(yù)計，隨著跨國公司租戶更審慎地考慮他們的擴張計劃，未來的新租賃成交將有所減少。”張靜表示。此外，出于對租金的考慮以及市中心區(qū)域可供擴租的面積有限，非中央商務(wù)區(qū)以及核心商務(wù)區(qū)外的辦公樓空間將對租戶產(chǎn)生更大的吸引力。

　　辦公樓投資需求保持強勁

　　初步數(shù)據(jù)顯示，2011年第四季度上海大宗交易成交額達到39億元。2011年全年總計達到322億元，接近2010年的水平。

　　業(yè)內(nèi)分析認為，2012年投資市場的表現(xiàn)將取決于全球經(jīng)濟走向。2012年全年的交易量和收益率將主要取決于國內(nèi)政策以及外部環(huán)境，包括歐洲債務(wù)危機的演變。如果全球經(jīng)濟出現(xiàn)明顯惡化趨勢，收益率將會有所增長。

　　仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌表示：“我們預(yù)計投資者對辦公樓的投資需求將保持強勁。如果融資變得愈發(fā)困難，業(yè)主和開發(fā)商為尋求現(xiàn)金流將以更具吸引力的價格出售手中的項目，資本雄厚的投資者將在收購此類項目中獲得優(yōu)勢。”這種趨勢已經(jīng)在近期的交易中得到體現(xiàn)，如SOHO中國在2011年12月以40億元的價格從上海證大集團和綠城手中購得黃浦區(qū)一地塊50%的權(quán)益。

　　李凌稱，“融資渠道受限的開發(fā)商們未來仍將被迫選擇出售部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2012年投資市場上將會出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”