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　　約1年半前，廈門湖里萬達(dá)廣場的寫字樓剛上市，即被哄搶一空。日前，萬達(dá)發(fā)出通告，這批寫字樓已達(dá)交房條件，業(yè)主可辦理相關(guān)收房手續(xù)。與此同時(shí)，已有部分投資客在二手市場上轉(zhuǎn)售買下的寫字樓，其售價(jià)，據(jù)房產(chǎn)中介人士透露，約1.6萬元/平方米。相比購入價(jià)1.3萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格在中介看來并不算理想，“光一年多的月供就要支付不少利息，而且還得考慮首付被占用的利息成本。”一位業(yè)內(nèi)人士算了下賬，認(rèn)為收益率過低。

　　與住宅、商鋪近兩年價(jià)格飛漲的形勢相比，廈門寫字樓一直處于不溫不火的狀態(tài)，但從投資回報(bào)率看，租售比可達(dá)5%左右，而商鋪目前的回報(bào)率僅為3%。在這樣的背景下，一些房產(chǎn)中介人士建議，投資者可放棄原先投資住宅、商鋪的暴利企圖，而將眼光轉(zhuǎn)向細(xì)水長流的寫字樓。

　　現(xiàn)狀1：價(jià)格比住宅和商鋪低

　　廈門寫字樓的價(jià)格目前處于什么水平？這周一，記者翻看當(dāng)?shù)丶堎|(zhì)媒體，看到幾則寫字樓的出售廣告。一是位于湖里金尚路、林德叉車廠附近的寫字樓，售價(jià)8500元/平方米；二是位于廈禾路文灶地段的帝豪大廈，售價(jià)1.5萬元/平方米；還有位于軟件園二期內(nèi)的整層寫字樓，售價(jià)僅7600元/平方米。

　　和周邊的住宅相比，這樣的價(jià)格顯得“黯然失色”。比如帝豪大廈每平方米1.5萬元的售價(jià)，對其周邊住宅來說恐怕是最低的價(jià)格水平，據(jù)記者了解，文灶附近價(jià)格2—3萬元左右的房子不在少數(shù)。而島內(nèi)目前萬元以下的二手房已難以尋覓，更逞論每平方米7、8千元。商鋪更不用說，經(jīng)歷了2010年年底到2011年上半年的瘋狂追漲，像文灶這樣繁華地段的店面基本要4、5萬元/平方米。

　　廈門大世紀(jì)地產(chǎn)顧問代理有限公司文園路門店經(jīng)理俞林介紹，“按建成年份劃分，島內(nèi)寫字樓價(jià)格有四個(gè)層次，90年代初期的，售價(jià)8000—9000元/平方米，如海光大廈、華興大廈、湖光大廈；95—98年期間的，售價(jià)在1.2萬元—1.5萬元/平方米，如皇達(dá)大廈；2000年左右的售價(jià)1.5—1.7萬元/平方米，如帝豪大廈、財(cái)富港灣；最新的，2005年后的，對趨勢把握相對好一點(diǎn)，價(jià)格可達(dá)2.2—3萬元/平方米左右，如新景中心、中閩大廈、鉆石海岸。”雖然價(jià)位較高的寫字樓也有，但數(shù)量稀少，而同等地段下，其價(jià)格大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在住宅和商鋪后面。

    現(xiàn)狀2：漲價(jià)速度慢

　　盡管如此，這兩年間寫字樓房價(jià)并非沒有上漲，有的還翻番。DTZ戴德梁行一份關(guān)于2011年廈門房地產(chǎn)的年終報(bào)告稱，廈門島內(nèi)西部乙級及以下各檔次二手寫字樓售價(jià)同比漲幅為15%-25%，而據(jù)欣居房地產(chǎn)代理有限公司負(fù)責(zé)寫字樓業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人鄧水平介紹，軟件園二期目前雖只賣7000多元/平方米，但在2008年時(shí)才賣3000多元/平方米，新景中心2009年賣1—1.4萬元/平方米左右，現(xiàn)在單價(jià)約2.2萬元。

　　“只是漲得慢，商鋪半年價(jià)格都翻一番，寫字樓好幾年才漲一點(diǎn)。尤其是老一點(diǎn)、90年代的寫字樓，價(jià)格多年來緩慢上漲，每年漲十來個(gè)點(diǎn)而已。”一直在前線跟投資客打交道的鄧水平和俞林都這樣告訴記者。

　　漲得慢的原因，廈門某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為跟近年來供應(yīng)量加大有關(guān)。2005年后，廈門市政府劃出島內(nèi)東部CBD區(qū)域，出讓了不少辦公用地，并主導(dǎo)建設(shè)成片的寫字樓，使得其供應(yīng)量在短時(shí)間內(nèi)大增，而從需求來看，企業(yè)投資比個(gè)人購房投資相對理性，這使購買寫字樓的投機(jī)客比購買住宅和商鋪的人要少得多。“因?yàn)橥稒C(jī)客要考慮轉(zhuǎn)讓時(shí)有沒有人接手的問題。”

　　新一點(diǎn)的寫字樓之所以價(jià)格在2年間能翻番，有背后原因。軟件園和觀音山的寫字樓由政府出資建設(shè)，出售時(shí)附加條件門檻高，帶招商引資性質(zhì)，然而一旦符合門檻，購入價(jià)卻相對較低，僅3、4千元/平方米，幾年后以股權(quán)出讓形式再轉(zhuǎn)手，價(jià)格翻番不難。而開發(fā)商自建的寫字樓，2006年以后的，一般定位高端規(guī)劃較好，租金上漲快，售價(jià)上漲幅度也更高，比如中閩大廈。另外像2009年開盤的新景中心，遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地段雖好價(jià)位卻低，吸引了一定的投資客，價(jià)格上漲的速度就快。

　　他認(rèn)為，“總體來說，寫字樓還是處于穩(wěn)步升值的態(tài)勢，問題在于參照物住宅和商鋪漲得太快。”

　　現(xiàn)狀3：租金回報(bào)卻可觀

　　如果從投資回報(bào)率的角度看，寫字樓升值速度雖慢，卻是目前租售比最可觀的物業(yè)。在經(jīng)過一輪的瘋狂炒作后，廈門的店面泡沫含量已過高，一些地段7、8萬元/平方米價(jià)格的店面，月租金不到50元/平方米，投資回報(bào)率普遍在3%以下，甚至不到1%，而寫字樓的回報(bào)率卻保持在5%左右。

　　俞林舉例，“海光大廈、華興大廈、湖光大廈，售價(jià)8000—9000元/平方米，月租目前大概40元/平方米，觀音山目前月租金70—100元/平方米，售價(jià)也是8000—9000元/平方米，回報(bào)率基本在5個(gè)點(diǎn)以上。”

　　就在這兩年，寫字樓租金漲了不少。2008年期間，由于寫字樓供應(yīng)量驟然放大，空置率較高，當(dāng)時(shí)成片的觀音山寫字樓，鼓勵(lì)性招租只需要每月15元/平方米，但很快就到40、50元，繼而漲到現(xiàn)在的100元/平方米。而海光大廈租金前年20元/平方米，今年要40元/平方米。“這個(gè)春節(jié)比去年7月，寫字樓租金上調(diào)了5—7%的幅度。許多成長性的中小企業(yè)開始有入駐需求，從住宅辦公走向?qū)懽謽寝k公，或從乙級以下向更高端寫字樓搬遷。”俞林說。

　　高端寫字樓租金漲幅還要高，戴德梁行研究報(bào)告顯示，銀行中心、國際銀行大廈、建行大廈等位于鷺江道CBD的甲級寫字樓，租金從去年上半年的每平方米每月110—140元，上漲到年末的140—170元。“相比售價(jià)，寫字樓租金上漲幅度更大，相應(yīng)的投資回報(bào)率也就提了上去。”俞林總結(jié)。