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    2011年上海陸家嘴營(yíng)業(yè)收入保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但是由于大幅計(jì)提土地增值稅清算準(zhǔn)備金，公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。目前，公司已確定從“地產(chǎn)+房產(chǎn)”向“房產(chǎn)+物業(yè)租賃”的模式轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2012年將是公司轉(zhuǎn)型之年，不過(guò)由于逐步淡出的土地批租業(yè)務(wù)擁有較高的毛利率，公司未來(lái)的毛利率水平將有所下滑。

    增值稅計(jì)提拖累業(yè)績(jī)

    陸家嘴2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入41.66億元，同比增長(zhǎng)51.29％；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.85億元，同比下降17.35％；每股收益0.53元。公司擬每10股派發(fā)1.5元，共計(jì)分派現(xiàn)金股利2.80億元。

    年報(bào)顯示，2011年公司其他應(yīng)付款達(dá)到57.13億元，同比增長(zhǎng)了71.48％，主要為土地增值稅清算準(zhǔn)備金增加了7.22億元。受此影響，公司成本中的營(yíng)業(yè)稅金及附加項(xiàng)目達(dá)到12.04億元，同比增長(zhǎng)了4.77倍，成為影響業(yè)績(jī)的重要因素。

    由于成本增長(zhǎng)，公司毛利率出現(xiàn)大幅下滑。全年綜合毛利率僅為56％，較上年下降了8個(gè)百分點(diǎn)。其中，土地批租的毛利率僅為57.56％，較去年同期減少了24.75個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度十分明顯。

    從公司2011年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，主要來(lái)源于塘東地塊的土地批租收入17億元以及房地產(chǎn)結(jié)算收入和出租收入各10億元。對(duì)此，中金公司分析認(rèn)為，公司對(duì)土地批租項(xiàng)目計(jì)提了7.2億元的土地增值稅清算準(zhǔn)備金，而過(guò)去五年來(lái)公司計(jì)提的土地增值稅合計(jì)額僅為3.3億元。未來(lái)土地批租將淡出公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，此次較為充分的計(jì)提雖然對(duì)2011年業(yè)績(jī)?cè)斐闪素?fù)面影響，但將保證未來(lái)盈利的釋放。

    轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)

    目前，陸家嘴已經(jīng)明確定位為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，正從“地產(chǎn)+房產(chǎn)”向“房產(chǎn)+物業(yè)租賃”的模式轉(zhuǎn)型。

    從公司2011年收入來(lái)看，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.69億元，占營(yíng)業(yè)收入的比重為23.25％。申銀萬(wàn)國(guó)研究顯示，2009年以來(lái)，公司竣工開業(yè)辦公樓進(jìn)入成熟期，租賃收入已從2009年的4.7億元增長(zhǎng)至2011年的9.7億元，租賃毛利率也從2009年的27％提升至68％，超過(guò)浦東金橋、中國(guó)國(guó)貿(mào)等商業(yè)地產(chǎn)公司租賃毛利率。

    目前，陸家嘴長(zhǎng)期在營(yíng)甲級(jí)寫字樓共8幢，總建筑面積超過(guò)38萬(wàn)平方米。截至2011年末，運(yùn)營(yíng)一年及以上的甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)6.71元/平方米/天，平均出租率為93％。公司長(zhǎng)期在營(yíng)的高品質(zhì)研發(fā)樓總建筑面積已超過(guò)23萬(wàn)平方米，平均租金達(dá)3.77元/平方米/天，平均出租率為92％。此外，公司在營(yíng)的商鋪物業(yè)總建筑面積超過(guò)8萬(wàn)平方米，平均出租率均在90％以上。

    公司表示，計(jì)劃2012年土地和房產(chǎn)銷售收入（含預(yù)收款）不低于40億元。包括公司持股50％及以上的下屬公司在內(nèi)，全年物業(yè)租賃收入不低于17.5億元，物業(yè)管理及服務(wù)性收入不低于6億元。

    中金公司認(rèn)為，公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將在2012年基本完成，將全面轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟形飿I(yè)和出售物業(yè)并舉的營(yíng)業(yè)模式，并逐漸退出土地批租業(yè)務(wù)。不過(guò)，由于土地批租業(yè)務(wù)有60％-80％的較高毛利率水平，公司未來(lái)的毛利率將回落6-7個(gè)百分點(diǎn)至42％左右。公司寫字樓及商業(yè)物業(yè)租賃未來(lái)兩年租金收入將保持15％左右的同比增長(zhǎng)，房產(chǎn)銷售將加快步伐，但在短期內(nèi)難以彌補(bǔ)土地批租業(yè)務(wù)的收入。