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    宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚需時(shí)間，供求矛盾又在擴(kuò)大，對寫字樓市場來說，前景似乎有點(diǎn)黯淡

    “2009年，將是北京寫字樓發(fā)展預(yù)期艱難的一年。”對于未來，高力國際華北區(qū)研究與咨詢部主管carlbyxie如是判斷。

    無獨(dú)有偶，dtz戴德梁行研究顧問部分析師本杰明也向本刊表示，“北京甲級(jí)寫字樓市場，在2009年將面臨租金穩(wěn)定和項(xiàng)目市場保值方面的挑戰(zhàn)。”

    經(jīng)濟(jì)衰退下的陰影

    讓分析師們相繼做出悲觀判斷的原因很簡單，因?yàn)榻鹑谖�機(jī)對寫字樓市場的影響已初露端倪——絕大多數(shù)跨國企業(yè)都很謹(jǐn)慎，成本上控制得比較嚴(yán)格，甚至擱淺了以前既定的新租辦公室計(jì)劃。北京甲級(jí)寫字樓市場里的空置率開始攀升，逼近五年內(nèi)歷史最高位，租金自2006年以來首次下跌。

    而carlbyxie的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)更是表明，2009年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)到710235平方米，2010年則有343385平方米。在他看來，“即便沒有金融危機(jī)的發(fā)生，因部分項(xiàng)目推遲完工而累計(jì)的供應(yīng)總量，亦會(huì)對本來已經(jīng)競爭激烈的租賃市場，構(gòu)成巨大壓力。”

    作為一個(gè)與其他行業(yè)發(fā)展高度依存的市場，寫字樓市場的發(fā)展受到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的決定性影響。因?yàn)閷τ诔凶庹邅碚f，寫字樓是一種彈性非常強(qiáng)的消費(fèi)品，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好則租賃高檔寫字樓的企業(yè)相對會(huì)更多。

    這次金融危機(jī)發(fā)生后，市場快速的反應(yīng)也證明了這一點(diǎn)。

    因此，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)間的長短對寫字樓市場的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。但在第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部的高級(jí)經(jīng)理王瓊看來，經(jīng)濟(jì)危機(jī)得到緩解至少要到2009年下半年，因此，北京甲級(jí)寫字樓的凈吸納量將會(huì)在2008年的基礎(chǔ)上繼續(xù)略有下降；同時(shí)伴隨著2009年大量的供給，空置率仍將較大幅度的上升。

    另一方面，高力國際分析認(rèn)為，從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢來看，受到金融危機(jī)影響最嚴(yán)重的行業(yè)主要為金融業(yè)、汽車制造業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和旅游業(yè)，因此涉及到這些行業(yè)的需求將有大幅下降。同時(shí)，由于金融危機(jī)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響將越來越多地顯現(xiàn)出來，因此，預(yù)計(jì)更多行業(yè)的需求萎縮將會(huì)顯現(xiàn)。

    供應(yīng)的充沛與需求的萎縮，讓2009年的寫字樓市場將遭遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)。在dtz戴德梁行企業(yè)顧問服務(wù)華東區(qū)主管、董事魏超英看來，這種矛盾將衍生出更多的議價(jià)條件，并主導(dǎo)市場由業(yè)主（賣方）市場轉(zhuǎn)化成租戶（買方）市場，而且形成市場細(xì)分化明顯需求，甚至“2009年一些發(fā)展商會(huì)屈從于由業(yè)主市場到租戶市場的轉(zhuǎn)變”。

    整售交易或率先復(fù)蘇

    金融危機(jī)之后，北京寫字樓投資市場上鮮有成交，無論是外資投資者或是國內(nèi)機(jī)構(gòu)都本著謹(jǐn)慎的態(tài)度選擇物業(yè)，雖然價(jià)格并沒有明顯下降跡象，但眾多的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明北京寫字樓市場的需求已經(jīng)放緩。

    高力國際投資部董事黃卓偉認(rèn)為，與過去一年相比，投資者希望以低于市場水平的價(jià)格購買優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而獲得吸引人的投資回報(bào)率，以平衡目前的投資風(fēng)險(xiǎn)。在本杰明看來，“這種消極情緒可能會(huì)暫時(shí)削弱投資者的興趣，投資者將尋求更加穩(wěn)定的租金增長，并減少對短期內(nèi)增值的資本收益。”

    不過，王瓊表示，成熟商業(yè)區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)物業(yè)仍是外資挑選的主要對象。相對而言，國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資寫字樓的目的更為多樣，一般選擇兼具自用和投資價(jià)值的物業(yè)。一些資金雄厚的開發(fā)商也會(huì)加入收購的行列，來擴(kuò)大自己的市場份額。“近期投資市場成交的低迷，并不是說投資需求的減弱，相反，有更多資金充裕的買家準(zhǔn)備進(jìn)入市場，積極尋求合適的投資和擴(kuò)張機(jī)會(huì)的投資者不乏其人，只是現(xiàn)階段市場的不確定性還比較強(qiáng)，未來會(huì)有更多的成交出現(xiàn)。”

    王瓊還強(qiáng)調(diào)，在租賃市場方面，無論外資客戶還是內(nèi)資客戶，對寫字樓的需求都是從自身的要求出發(fā)的，因此不會(huì)因內(nèi)外資比例的調(diào)整對市場整體趨勢產(chǎn)生較大影響；而整售市場方面，國內(nèi)機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持積極態(tài)度的同時(shí)，海外投資者可能會(huì)有較多動(dòng)作，“2009年市場整售交易預(yù)計(jì)會(huì)有所增加。”

    國內(nèi)企業(yè)將扮演重要角色

    目前北京甲級(jí)寫字樓的承租者大致有兩個(gè)來源：國際跨國企業(yè)的中國代表處，以及與國際貿(mào)易和國際資本市場發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的國內(nèi)企業(yè)。本杰明透露，“就未來不被看好的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，這些既定的和潛在的租賃客戶會(huì)相應(yīng)的調(diào)整其未來的辦公空間需要，代表處租戶客戶也出現(xiàn)了應(yīng)急性的辦公面積縮水的傾向。”

    實(shí)際上所謂的大客戶喪失危機(jī)，對于北京甲級(jí)寫字樓市場來說，已經(jīng)不是第一次經(jīng)歷了。只不過，當(dāng)時(shí)北京寫字樓市場的覆蓋面與現(xiàn)在的市場不可同日而語。

    在這樣的形勢下，國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求有望扮演新的重要角色。carlbyxie表示，“金融危機(jī)的影響致使市場早前預(yù)測的一些跨國企業(yè)暫時(shí)擱置或停止其擴(kuò)張計(jì)劃。因此，北京寫字樓未來的租戶組合將會(huì)有所改變，國內(nèi)企業(yè)很有可能在未來一兩年內(nèi)擔(dān)當(dāng)更重要的生產(chǎn)力角色。”譬如，某國內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所在金融街(000402,股吧)一物業(yè)內(nèi)以每平方米33500元的價(jià)格購置2500平方米自用；某國家機(jī)構(gòu)亦于同一物業(yè)內(nèi)以每平方米33000元的價(jià)格買入5000平方米自用。盡管這些已經(jīng)購置物業(yè)的企業(yè)皆因大多數(shù)在金融風(fēng)暴之前就獲得企業(yè)內(nèi)部上層的批復(fù)，而得以促成交易，但也足以見證部分國內(nèi)企業(yè)就長期持有商用物業(yè)達(dá)到提升資本值的良好信心與預(yù)期。

    對于市場的前景，王瓊表示，應(yīng)該看到北京寫字樓市場的基本面是好的，盡管受沖擊的行業(yè)較多，但經(jīng)過這次危機(jī)的洗禮，更多的公司會(huì)更為穩(wěn)健的發(fā)展。發(fā)展商應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)、資金實(shí)力、現(xiàn)金流狀況以及市場的變化及時(shí)做出調(diào)整，以在市場低迷的時(shí)候能夠保存自己的實(shí)力。“但總的來說應(yīng)該對市場的長期發(fā)展抱有信心。”