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    目前，深圳規(guī)劃和在建的200米以上高樓有74棟，未來(lái)合計(jì)有111棟200米以上高樓。如規(guī)劃建設(shè)中的深圳660米的平安金融中心和518米的佳兆業(yè)環(huán)球金融中心以及480米的深圳灣華潤(rùn)總部大廈，三者很快就會(huì)把目前深圳最高的京基100擠出深圳高樓三甲的位置。

　　“摩天樓”林立，給深圳帶來(lái)的“井噴式”寫字樓供應(yīng)，在目前樓市下行的背景下，是否會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的供需危機(jī)？這一“問(wèn)號(hào)”備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，本報(bào)記者就此展開了一番調(diào)查。

　　現(xiàn)象1
　　深圳未來(lái)摩天大樓最多
　　高于香港上海新加坡

　　據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳已建成200米以上高樓37棟，香港有38棟，上海49棟，新加坡12棟。而規(guī)劃在建項(xiàng)目中，深圳有74棟200米以上建筑，而香港只有2棟200米以上高樓，上海也只有14棟。

　　數(shù)據(jù)指出，未來(lái)合計(jì)200米以上高樓深圳將有111棟，5年內(nèi)要完成的則有51棟。但未來(lái)香港只有40棟，上海有63棟，新加坡為12棟。

　　而規(guī)劃中的深圳660米的平安金融中心，和518米的佳兆業(yè)環(huán)球金融中心以及480米的深圳灣華潤(rùn)總部大廈都會(huì)很快把目前深圳最高的京基100擠出深圳高樓三甲的位置。 

　　高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示，“這也預(yù)示，深圳未來(lái)甲級(jí)寫字樓發(fā)展空間非常大，市場(chǎng)將會(huì)非常激烈。”

　　現(xiàn)象2
　　深圳物業(yè)市場(chǎng)水平
　　低于香港上海新加坡

　　記者了解到，從2006年到2011年，在深圳、上海、香港、新加坡四個(gè)城市中，深圳的GDP數(shù)據(jù)都是最低的。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，如深圳雖然有42家已開業(yè)五星級(jí)酒店和18家已開業(yè)國(guó)際品牌五星級(jí)酒店，但上海分別是129家和79家，香港是31家和18家，新加坡是34家和19家。

　　陳厚橋分析說(shuō)，深圳在五星級(jí)酒店品牌數(shù)量、甲級(jí)寫字樓租金、已建成超高層寫字樓等方面還和香港、上海、新加坡等城市有差距。

　　從甲級(jí)寫字樓發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，租金方面，北上廣深以及香港和新加坡幾個(gè)城市中，深圳的租金水平也是偏低的。截至2011年第四季度，甲級(jí)寫字樓租金北京是274元/平方米/月，上海是246元/平方米/月，深圳是172元/平方米/月，廣州是159元/平方米/月，而香港則是529元/平方米/月，新加坡是467元/平方米/月。

　　觀察
　　商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率低于7%
　　銀行加息上升至7.05%

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的研究，深圳商業(yè)地產(chǎn)的成交與基準(zhǔn)利率的調(diào)整有比較密切的關(guān)系。在2010年10月加息以前，深圳商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓+商鋪）一二手成交面積一直處于相對(duì)高位，平均達(dá)到12萬(wàn)平米。隨著11月起的連續(xù)加息，商業(yè)地產(chǎn)成交面積上漲乏力，終于在2011年7月該年內(nèi)第三次加息后，逐漸走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市場(chǎng)實(shí)施了評(píng)估價(jià)過(guò)戶政策，也影響了商業(yè)地產(chǎn)的交易預(yù)期，7月商業(yè)地產(chǎn)一二手合計(jì)開始向12萬(wàn)平米以下關(guān)口滑落，當(dāng)年8月備案數(shù)據(jù)只有96565平米，下行的趨勢(shì)延續(xù)到2012年2月，只有5萬(wàn)平米成交。自3月起，商業(yè)地產(chǎn)的合計(jì)成交面積超過(guò)了12.4萬(wàn)平米，主要貢獻(xiàn)來(lái)自二手市場(chǎng)，特別是商鋪成交。

　　目前，十年期的貸款基準(zhǔn)利率經(jīng)過(guò)2010年歷次加息，已上升至7.05%，而深圳商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率大部分是低于7%。

　　未來(lái)
　　寫字樓租金若再高
　　多數(shù)企業(yè)難以支撐

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓，曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)對(duì)深圳寫字樓市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳寫字樓市場(chǎng)主流客戶都是盈利能力一般行業(yè)或者是公司，主要是物流、IT、旅游、金融等。“真正所謂金融在中國(guó)泡沫度還是非常高，所以我們覺得去衡量這個(gè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、盈利能力等真的很難有公司能支撐寫字樓租金280-300元/平方米的價(jià)位。”她認(rèn)為有大廈租金上漲，甚至于“卓越地產(chǎn)”的寫字樓定價(jià)7萬(wàn)元銷售，這都是“天花板”價(jià)格。

　　井噴供應(yīng)量能否消化？
　　供應(yīng)量大已成共識(shí)  
　　如何消化“悲”“樂(lè)”有別

　　徐楓認(rèn)為，2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓+商鋪）成交將有壓力。原因在于：年內(nèi)新增供應(yīng)過(guò)大，特別是寫字樓方面；商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)偏高，下家接盤有難度；按揭利率高企，回報(bào)率難以企及，買家持貨意愿不強(qiáng)；產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，難以共贏。    

　　對(duì)于未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系，世聯(lián)華南商業(yè)部總監(jiān)何學(xué)禮也表示有些“悲觀”。“深圳商業(yè)供給這部分今年是非常大，但商業(yè)地產(chǎn)主要是寫字樓今年供應(yīng)量的突然爆發(fā)。”他分析說(shuō)，2012年深圳二手商業(yè)成交基本上算是半休息狀況，“一手也是靠幾個(gè)盤通過(guò)轉(zhuǎn)借的形式，以短平快的方式走了一把，能走多少走多少，二手基本上動(dòng)都沒(méi)有動(dòng)。”

　　與何學(xué)禮的“悲觀”所不同，高力國(guó)際華南地區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東顯得較為“樂(lè)觀”。

　　“未來(lái)深圳的商業(yè)物業(yè)體量其實(shí)是不大的，深圳未來(lái)有52棟超高層甲級(jí)寫字樓，在外企擴(kuò)張速度減慢的背景下，這么大的需求在哪里？”他分析說(shuō)，要分兩種類別，新的一線優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品它面對(duì)的租金和租賃壓力都比較小，因?yàn)樗�往往意味著更大和更好，它�?huì)重新領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的趨勢(shì)，所以不必?fù)?dān)心一線寫字樓，內(nèi)資企業(yè)的需求還是很強(qiáng)的，而外資企業(yè)由于西方的經(jīng)濟(jì)差不多到谷底了未來(lái)也會(huì)反彈，“希望在2014年后會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇，外資企業(yè)再擴(kuò)張它的寫字樓，而另外那些差一點(diǎn)的寫字樓則就要擔(dān)心了。”

　　世聯(lián)行副董事、深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅也認(rèn)為，“深圳寫字樓市場(chǎng)絕對(duì)是有很好的消化空間，但需要用好的寫字樓物業(yè)來(lái)刺激它，如果同一時(shí)間段市場(chǎng)供應(yīng)比較多，那么市場(chǎng)消化就會(huì)放慢一年或一年半。”他舉例說(shuō)，羅湖的華潤(rùn)中心，曾經(jīng)用了多年時(shí)間出租，但現(xiàn)在出租率非常高，空置率很低，而且它的租金幾乎是最高的，“所以我們不擔(dān)心深圳市場(chǎng)，反倒是那些非一線的城市，寫字樓要經(jīng)歷從散賣到單一產(chǎn)權(quán)租賃的過(guò)渡，可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況。”