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　　DTZ戴德梁行近日發(fā)布《2012年第一季度深圳寫字樓市場研究報告》。報告顯示，進(jìn)入2012年第一季度，受到季節(jié)性因素以及經(jīng)濟(jì)形勢的影響，全市甲級寫字樓總體需求活躍度較2011年明顯降低。而2012年前兩月的深圳經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)亦表明，本地經(jīng)濟(jì)增速減緩跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，加之不樂觀的外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短期內(nèi)難以得到改善，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的惡化將使得甲級寫字樓市場上行出現(xiàn)壓力。

　　2012年第一季度，全市甲級寫字樓季度吸納量僅為8,143平方米，為2011年全年吸納量351,861平方米的2.31%，同比大幅減少92.16%，也是繼金融危機(jī)影響下的2009年第1季度之后的最低值。從分區(qū)表現(xiàn)來看，由于一些企業(yè)搬遷至福田區(qū)及部分小型企業(yè)受外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響縮減辦公面積甚至退租，羅湖區(qū)甲級寫字樓吸納量出現(xiàn)負(fù)數(shù)，為-3,885平方米；福田區(qū)雖然伴隨嘉里建設(shè)廣場二期、NEO企業(yè)大道等高品質(zhì)物業(yè)的逐漸消化，區(qū)內(nèi)吸納量達(dá)到12,555平方米，但仍不足上季度的30%。在沒有新增供應(yīng)的情況下，部分較新甲級寫字樓被逐漸消化使得全市的空置率由上季度的14.6%輕微下降至14.3%。

　　報告稱，需求活躍度的降低也使得甲級寫字樓租金持續(xù)上漲遭遇壓力，2012年第1季度甲級寫字樓租金呈現(xiàn)慣性的緩慢增長，全市平均租金漲幅明顯收窄，微幅上揚(yáng)0.1%至每月每平方米177.80元。其中，由于嘉里建設(shè)廣場二期和NEO企業(yè)大道A座等高品質(zhì)物業(yè)采取較為進(jìn)取的租金策略，加上對租金敏感度較低的高科技企業(yè)的成交，福田區(qū)甲級寫字樓平均租金被拉高至每月每平方米189.02元；羅湖區(qū)和南山區(qū)甲級寫字樓租金水平基本與上季度持平，分別為每月每平方米165.1元和139.8元。

　　從行業(yè)來看，依然是高科技和本地金融企業(yè)表現(xiàn)較為活躍，而一些高品質(zhì)寫字樓也積極引入對租金敏感度較低的金融類和高科技租戶，比如位于中心區(qū)的嘉里建設(shè)廣場二期引進(jìn)了AMD、eBay、華潤信托等高科技和金融類企業(yè)入駐，同樣的位于中心西區(qū)的NEO企業(yè)大道A座也在積極引進(jìn)銀行類金融企業(yè)。而對經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期下調(diào)的物流企業(yè)基于成本控制，將辦公地點(diǎn)搬向租金相對低廉的寫字樓的現(xiàn)象也較為普遍。

　　甲級寫字樓買賣市場方面，一方面受今年經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)的預(yù)期、售價高企、高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)相對缺乏以及商業(yè)樓宇貸款受限等多方面原因的影響；另一方面，售價預(yù)期持續(xù)上漲以及租金回報較高等原因也令得業(yè)主惜售心理嚴(yán)重，導(dǎo)致總體市場供應(yīng)較少。2012年第一季度寫字樓交投活躍度明顯減弱。一直處于高位運(yùn)行的售價在本季度有所回落，DTZ戴德梁行寫字樓價格指數(shù)顯示，2012年第一季度甲級寫字樓售價季度變化率為-3.20%。

　　對于后市的走向，DTZ戴德梁行認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)活躍度的降低造成企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的惡化，而基于成本控制以及對前景利好預(yù)判的下調(diào)將影響企業(yè)擴(kuò)租或搬遷辦公地點(diǎn)的意愿，因此大部分企業(yè)在年內(nèi)更傾向于采取較為保守的發(fā)展策略，甲級寫字樓的需求活躍度將會有所降低。在需求活躍降低的影響下，預(yù)計2012年第二季度乃至全年，甲級寫字樓的租金漲幅將會減緩；而另一方面，市場消化已處于高位的甲級寫字樓租金水平仍需一定時間，加之后期大量的新增供應(yīng)的入市，甲級寫字樓市場上行漸現(xiàn)壓力。