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  　隨著限購等宏觀政策作用持續(xù)發(fā)酵，商業(yè)地產(chǎn)迎來春天已成房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的共識，但由于大量資金不斷涌入商業(yè)地產(chǎn)，其風(fēng)險也在不斷加劇。最近有消息表明，未來將有超千億元資金由住宅轉(zhuǎn)向金融行業(yè)及商用物業(yè)。隨著市場投資涌向商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營性、消費(fèi)性貸款業(yè)務(wù)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的“紅火”引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注。有銀行界人士表示，銀監(jiān)會對地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)測范圍正在擴(kuò)大，未來對涉及商業(yè)地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)正趨向嚴(yán)厲。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，自2010年開始，因?yàn)椴粩喑雠_直指住宅市場的政策，無論是開發(fā)商還是購房者都明顯感覺到了住宅市場的購買風(fēng)險，因而在資金找不到出口的情況下，將視線投到了商業(yè)地產(chǎn)上，這也是從去年開始商業(yè)地產(chǎn)不斷被提及，商業(yè)地產(chǎn)的“春天到來說”也不絕于耳的主要原因。“但商業(yè)地產(chǎn)對于企業(yè)的綜合素質(zhì)的要求遠(yuǎn)較住宅為高，貿(mào)然進(jìn)入還是會有風(fēng)險。”

　　商業(yè)地產(chǎn)逐步升級

　　自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展階段，鵬欣水游城、中糧大悅城、和記黃埔世紀(jì)都會、萬達(dá)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目撐起樓市的半邊天。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2011年1~11月，天津市共售出商業(yè)地產(chǎn)179.31萬平方米，比去年同期的174.61萬平方米增長了2.69%；成交總額240.35億元，較去年的204.55億元，則上漲了17.5%，成交價格大幅提升；成交均價為13404元/平方米，較去年的11715元/平方米上漲了14.42%。

　　城市綜合體后來居上的腳步越來越急。中糧大悅城和遠(yuǎn)洋未來廣場項(xiàng)目就是其代表。據(jù)了解，天津大悅城購物中心以18歲至35歲的青年人為主力消費(fèi)人群，引進(jìn)國際時尚主流品牌，分為北端的時尚潮流館和南端青春活力館，共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購物中心。

　　而天津遠(yuǎn)洋未來廣場是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)在天津的首個購物中心項(xiàng)目，是60萬平方米城央綜合體遠(yuǎn)洋國際中心的重要組成部分，商業(yè)規(guī)劃總面積8萬平方米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王福順介紹：“天津遠(yuǎn)洋未來廣場定位于都市時尚家庭生活體驗(yàn)廣場，提供的不僅是傳統(tǒng)意義上的‘購物、餐飲、休閑、娛樂’一站式購物滿足，更多的是前沿時尚文化的一種傳遞和演繹。以‘愛&幸福’為主題，是集吃、喝、玩、樂、購多種業(yè)態(tài)聚集的體驗(yàn)廣場。”這無疑表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的市場競爭力。

　　地產(chǎn)資深人士王建在接受記者采訪時表示：“城市綜合體基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣保證了這種商業(yè)市場永遠(yuǎn)站在商業(yè)地產(chǎn)的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的‘晴雨表’。”

　　規(guī)模越來越大、劃分越來越細(xì)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的潮流。

　　融資不易運(yùn)營難度高

　　天津的新城市定位、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)的大量供應(yīng)，一切似乎昭示著天津商業(yè)地產(chǎn)將成為商家和中小置業(yè)者的一棵搖錢樹。不過，此時我們更需要冷靜：風(fēng)險在哪里？

　　DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞在接受采訪時表示：“實(shí)際上，真正投入到商業(yè)地產(chǎn)的資金并沒有大家想象的那么多。而且商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營也面臨很多困難。”何衍鈞分析，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式無法復(fù)制，“商業(yè)地產(chǎn)目前在中國還處于初級階段，目前投資商業(yè)地產(chǎn)的幾個比較成功的開發(fā)商不外乎是中糧、華潤、萬達(dá)，并且各自有各自的發(fā)展模式，但是這種模式現(xiàn)在也還在不斷摸索當(dāng)中，而且這幾家企業(yè)都有較為深厚的背景，其他公司很難拷貝。因此，一些小的開發(fā)企業(yè)要開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，要面臨用什么樣的模式來發(fā)展的問題。”

　　同時，投入資金多、周期長也是商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險之一。“相對住宅短平快的運(yùn)作方式，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成本很高，從幾億元起步，有的高達(dá)十幾億元，而持有型物業(yè)的回款時間至少需要6年到10年的時間。”北京金環(huán)房地產(chǎn)咨詢有限公司高級分析師李麗說，“在目前信貸環(huán)境較為嚴(yán)厲的階段，對于企業(yè)自身的實(shí)力將是一個考驗(yàn)。”

　　不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)還面臨著團(tuán)隊(duì)實(shí)力、管理運(yùn)營方面的瓶頸和困惑。一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，目前國內(nèi)的開發(fā)商幾乎全都是從住宅起家，思維慣性也都是開發(fā)住宅的套路。向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，后期面臨管理運(yùn)營方面的問題時，因缺少經(jīng)驗(yàn)、沒有足夠的人才儲備，常常舉步維艱。

　　專家表示，從總體而言，商業(yè)地產(chǎn)對于企業(yè)綜合素質(zhì)的要求遠(yuǎn)較住宅為高，貿(mào)然進(jìn)入還是會有風(fēng)險，但商業(yè)地產(chǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長期穩(wěn)定的回報，對于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能起到非常積極的作用。據(jù)權(quán)威部分預(yù)測，到2015年，中國零售總額將達(dá)到30萬億元人民幣，屆時將超過美國。社會零售總額的快速增長，是商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的基礎(chǔ)。而且，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)還處于初級階段，前景看好，投資潛力還是很大的。