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    天津境內(nèi)，位于海河入�？诘捻懧轂持醒肷虅�(wù)區(qū)，曾被視為濱海新區(qū)崛起的重要標志性高端項目，但是經(jīng)歷7年建設(shè)后，現(xiàn)場48棟樓宇的完工進度遠不及預(yù)期，而且招商受阻，漸有變成空城之勢。類似的是，天津另一大商業(yè)地產(chǎn)代表項目金融城也是空置率高企。

    這只是整個天津市商業(yè)地產(chǎn)市場的縮影。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)，天津市寫字樓供應(yīng)量仍在激增，預(yù)期未來5年的供應(yīng)量需要60年才能消化掉，潛藏高風險。

    沉寂響螺灣要成空城？

    天津造城以濱海新區(qū)最為激進，其中又以響螺灣最甚。響螺灣CBD是天津市海河下游入�？谔幍囊�(guī)劃建設(shè)項目，因為海河在入�？谔幍乃�流頗似海螺而得名。

    從北京乘坐京津城際高鐵到塘沽，再從塘沽坐出租車沿著迎賓大道往南走，左首邊數(shù)十座大體量寫字樓樓盤密密麻麻已展現(xiàn)眼前，其中有幾棟可以看出有企業(yè)入駐，其它多數(shù)還在緩慢施工中，有些樓宇似乎已經(jīng)停工很久，即便外圍的防護網(wǎng)都出現(xiàn)破損。

    這里就是響螺灣CBD，按照規(guī)劃，這個2007年即已奠基開工、類似于上海陸家嘴的商務(wù)區(qū)，曾被寄希望于打造成天津市乃至環(huán)渤海地區(qū)規(guī)模最大、高樓最集中的商務(wù)聚集區(qū)。

    據(jù)媒體報道資料，響螺灣整體規(guī)劃面積為3.2平方公里，總投資高達420億元，按照計劃，截止到2015年，響螺灣內(nèi)所有項目就將全部投入使用，屆時將有2000余家企業(yè)入駐。但是截至目前，這里仍舊是一大片沉寂的工地。

    根據(jù)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)政府網(wǎng)站的消息，2007年到2012年上半年，中心商務(wù)區(qū)已開工建設(shè)39個項目，共計48棟樓宇。但是現(xiàn)在，已經(jīng)建好并能夠出租使用的樓宇并不多。

    某樓宇招商主管告訴網(wǎng)易財經(jīng)，目前響螺灣能夠出租的寫字樓并不像看上去的那么多，因為很多開發(fā)商已經(jīng)放緩了開工節(jié)奏，有些已經(jīng)停工，有的更已經(jīng)爛尾，像浙商大廈后面的金銀塔。

    金銀塔灰色空洞的主體建筑右下方開辟了一個精裝修的銷售展示中心，墻面以及四周圍墻都貼滿了宣傳標語，突兀的留下了當年熱鬧的跡象，只是如今已經(jīng)丟空風化了，鎖門的鐵鏈都已銹蝕。標語顯示，該棟建筑規(guī)劃有公館、會所、商業(yè)以及商務(wù)體等業(yè)態(tài)。

    招商緩慢從目前響螺灣CBD寫字樓的入駐率可見一斑。最早動工并招商的濱海浙商大廈總建筑面積13萬平方米。該寫字樓的物業(yè)第一太平戴維斯的資產(chǎn)管理部市場專員對網(wǎng)易財經(jīng)表示，目前該大廈租金1到1.5元每平米每天，入駐率為75%，附近的曠世國際也是第一太平戴維斯代理的，租金在1.5.到1.8元左右，入駐率大概65%，而另外一棟華貿(mào)大廈，租金水平與浙商大廈相當，入駐率大概五成。曠世國際的招商主管也向網(wǎng)易財經(jīng)證實了上述消息。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，響螺灣的寫字樓市場呈現(xiàn)了明顯的供大于求的特征。未來市場競爭壓力增大，空置率在一定時期內(nèi)將處于高位運行。這和響螺灣新區(qū)距離市區(qū)較大的距離有關(guān)，相應(yīng)的商務(wù)資源是很難一下子轉(zhuǎn)移到此區(qū)域中的。

    津門商業(yè)地產(chǎn)大躍進

    與響螺灣同屬濱海新區(qū)重頭項目的于家堡金融區(qū)體量亦非常驚人。濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)政府網(wǎng)站的消息顯示，2014年該中心商務(wù)區(qū)將進一步加快樓宇建設(shè)進度，實現(xiàn)于家堡8棟、響螺灣8棟樓宇竣工，累計竣工樓宇29棟，面積298萬平方米。但是，“年內(nèi)1600家企業(yè)入駐，入駐率達到40%”的目標是否能實現(xiàn)，恐怕現(xiàn)在還是未知數(shù)。

    在造城的如火如荼的同時，天津市的GDP增長也一路高歌。仲量聯(lián)行發(fā)布的2013年天津白皮書分析稱，天津GDP增長得益于短期內(nèi)政府對于基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入以及長期內(nèi)濱海新區(qū)的持續(xù)發(fā)展。濱海新區(qū)政務(wù)網(wǎng)今年2月份披露數(shù)據(jù)亦顯示，2013年，濱海新區(qū)完成投資突破五千億元，新區(qū)固定資產(chǎn)投資占天津全市的比重接近五成，達到49.8%。

    不過在業(yè)內(nèi)人士看來，響螺灣CBD的落寞現(xiàn)狀只是整個濱海新區(qū)乃至天津市商業(yè)地產(chǎn)大躍進的縮影。天津市的造城運動已有時日，寫字樓市場起源于1991年完工的天津國際大廈，而如今，海河沿線空置率高企的除了海濱新區(qū)，還有位于天津市中心和平區(qū)空置率高達50%的金融城項目。

    該項目2008年正式啟動，東起海河，南至曲阜道，西至建設(shè)路，北達海河，規(guī)劃新建面積130萬平方米。包括津門、津塔、新華世紀廣場、公積金中心、城投大廈等在內(nèi)的7個項目，天津金融城總投資約為145億元。

    而就天津整體的寫字樓供應(yīng)還在持續(xù)增加，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來兩年天津甲級寫字樓供應(yīng)量更是直線上揚，供應(yīng)量在2015年將上漲超過30%，而吸納量增長不會超過10%，空置率水平將達35%。

    據(jù)高力國際監(jiān)測，數(shù)個寫字樓建筑面積總計約為42.6萬平方米的項目計劃于2014年入市，總體量相當于目前總存量的40%。其中4個建筑面積共計約30萬平方米的項目也預(yù)計在2014年一季度入市。

    就地域分布而言，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2013年四季度，位于金融城的金谷大廈入市給市區(qū)甲級寫字樓帶來約40500平米的新增供應(yīng)，并使得金融城甲級寫字樓的空置率高達50.74%。

    DTZ戴德梁行天津研究部分析師對網(wǎng)易財經(jīng)表示，金融城商圈物業(yè)除了遠洋大廈外，其他物業(yè)為2011年底、2013年底入市，且體量都較大，空置率的高企主要是由于物業(yè)租賃時間較短，加之區(qū)域商業(yè)配套和商務(wù)氛圍尚不完善造成的。

    五年供應(yīng)量需60年消化

    在中國商業(yè)物業(yè)井噴式供應(yīng)的二線城市里，天津只是其中一個典型樣本。就全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國甲級寫字樓新增供應(yīng)總量接近500萬平方米，同比增長23%。隨后三年，預(yù)計年均新增供應(yīng)量將接近800萬平方米。這將導致2016年市場中的甲級寫字樓總存量，較2012年增長80%。

    值得注意的是，上述新增供應(yīng)量中將有近七成來自于二線城市。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，過去三年寫字樓吸納總量排名前十的二線城市，其年均吸納量僅為17萬平方米。睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦指出，通過對各城市過去三年平均吸納量的測算，天津、沈陽、重慶將成為高風險城市，若要消化未來五年的預(yù)期供應(yīng)量，其所需時間分別為60、25及20年。

    這樣的供應(yīng)體量已經(jīng)對二線城市寫字樓的租金造成明顯的沖擊。數(shù)據(jù)顯示，2013年底，全國二線城市寫字樓平均空置率較2012年上升4%，達到21%。成都、重慶、青島的寫字樓空置率已接超過30%。同期，二線城市寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.6%。

    天津?qū)懽謽墙灰追矫嬉渤霈F(xiàn)了停滯。高力國際報告稱，2013年四季度天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場并無整售交易公布。較為青睞散售物業(yè)的個人投資者仍為天津?qū)懽謽俏飿I(yè)投資市場的主要需求動力。雖然整售市場持續(xù)吸引著國內(nèi)的一些機構(gòu)買家的興趣，但受高空置率和低迷的租金增長率的影響，交易量處于較低水平。

    為了吸引更多的企業(yè)進駐越來越多剛剛修建好的寫字樓，濱海新區(qū)2011年到2012年陸續(xù)出臺了多項招商優(yōu)惠政策，包括分期支付注冊金、一次性資金補助、辦公用房補貼以及減免企業(yè)所得稅等。

    濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)政府網(wǎng)站日前發(fā)布消息稱，將緊抓京津冀一體化以及自貿(mào)區(qū)機遇，主動承接北京金融業(yè)轉(zhuǎn)移。推進投資億元以上的重大項目落戶，打造“北京高端服務(wù)業(yè)基地”。還規(guī)劃了“3521”招商目標：引進30家企業(yè)總部或區(qū)域總部；引進500家銀行、保險等專業(yè)性和區(qū)域性金融機構(gòu)；引進200家IT、中介、科技、影視文化藝術(shù)企業(yè)；引進10所高校、醫(yī)院和金融培訓機構(gòu)。

    但是，濱海新區(qū)的招商進展并不像規(guī)劃的那么順利。嚴躍進表示，天津地方政府或有復(fù)制上海陸家嘴的沖動。但陸家嘴正處上海市中心，各類資源的導入比較容易。而濱海新區(qū)則遠離天津市區(qū)，在吸引投資、人口導入等方面并不給力。從區(qū)域發(fā)展的角度看，隨著長三角經(jīng)濟的發(fā)展，很多資源愿意導入陸家嘴，從而形成總部經(jīng)濟。而對于天津來說，京津經(jīng)濟走廊沒有預(yù)計發(fā)展的好。即使有資源導入，也基本上停留在天津老城區(qū)，新城容易被忽視。