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    津城購(gòu)物中心受熱捧

    最新數(shù)據(jù)顯示，盡管本市2014年第一季度凈吸納量放緩，但更多高期望值的商業(yè)中心陸續(xù)開(kāi)業(yè)，零售地產(chǎn)市場(chǎng)將在今年下半年重拾信心。2014年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的商業(yè)中心有恒隆廣場(chǎng)、天津世紀(jì)都會(huì)商廈和嘉里中心，將引進(jìn)新品牌進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)天津的整體零售商業(yè)環(huán)境。截至2014年底，零售地產(chǎn)市場(chǎng)總體量將增加50萬(wàn)平方米。這些供應(yīng)量在天津各區(qū)的分布，空置率預(yù)計(jì)僅增加2個(gè)百分比。

    世邦魏理仕最新研究報(bào)告顯示，2013年，天津建成八個(gè)購(gòu)物中心共64萬(wàn)平方米，同樣位居全國(guó)第二，高于上海、重慶、深圳、北京等城市。世邦魏理仕亞洲區(qū)商業(yè)服務(wù)部執(zhí)行董事史柏松表示：“購(gòu)物中心是一個(gè)在環(huán)境可控的室內(nèi)滿足各種購(gòu)物需求，且毗鄰公共交通樞紐最便利和最有效的大型綜合體，中國(guó)則具備打造這種環(huán)境可控的購(gòu)物中心的條件。西方國(guó)家擁有相當(dāng)多歷史上形成的商業(yè)區(qū)，比如倫敦的攝政街和巴黎的香榭麗舍大街，作為歷史性建筑必須保留，而中國(guó)大型歷史性商業(yè)建筑不多，也不存在老舊問(wèn)題。所以，中國(guó)市場(chǎng)的無(wú)限機(jī)遇在于可以在居民區(qū)就近建立大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，享受公共交通系統(tǒng)帶來(lái)的便利，而不受已有建筑的限制。”

    從今年本市零售物業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，永旺購(gòu)物中心梅江店于2014年一季度開(kāi)業(yè)，使市場(chǎng)存量增加91000平米。永旺梅江店坐落于高端住宅的梅江住宅區(qū)，目前僅有少量零售商業(yè)。預(yù)期將受到周邊社區(qū)和周圍品牌如優(yōu)衣庫(kù)、H&M以及大型超市、電影院和兩個(gè)大型餐飲集團(tuán)的歡迎。對(duì)此，仲量聯(lián)行天津辦公室零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人尹偉靜表示，永旺商業(yè)中心梅江店的開(kāi)業(yè)標(biāo)志著傳統(tǒng)購(gòu)物中心向外擴(kuò)張的趨勢(shì)�；�于目前天津部分零售市場(chǎng)尚未被開(kāi)發(fā)利用的現(xiàn)狀，這種趨勢(shì)在未來(lái)將持續(xù)。此外，天津亨泰中心坐落于天津小白樓凱旋門商圈，于最近由邦洲集團(tuán)購(gòu)入并裝修。此項(xiàng)目有頂層餐飲區(qū)和中檔服裝品牌的進(jìn)駐，亨泰中心商業(yè)將有效彌補(bǔ)小白樓區(qū)域零售市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

    世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程與中產(chǎn)階級(jí)的崛起，中國(guó)對(duì)于現(xiàn)代購(gòu)物中心的需求旺盛。2013年，中國(guó)主要城市將迎來(lái)大量新增供應(yīng)，如天津預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)增加。這些新建項(xiàng)目在每個(gè)城市的不同區(qū)域經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)截然不同。由經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主在核心區(qū)域經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心仍然受租戶的追捧，并供不應(yīng)求；在新興市場(chǎng)由經(jīng)驗(yàn)缺乏的業(yè)主運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目則將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，包括供給過(guò)剩與交通不便。”

    寫字樓市場(chǎng)需求回暖

    2014年第一季度寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍。凈吸納量的增長(zhǎng)來(lái)自甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓的整體吸納。仲量聯(lián)行天津辦公室商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人呂蔚然表示：“市場(chǎng)需求的持續(xù)升溫源于越來(lái)越多的公司尋求在天津，尤其是天津的甲級(jí)寫字樓落戶。伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，預(yù)期未來(lái)企業(yè)租戶的需求將持續(xù)升溫。”

    在第一季度，幾乎全部的租賃需求均來(lái)源于內(nèi)資企業(yè)。而金融和房地產(chǎn)行業(yè)的公司將成為推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)升溫的主力。相比于國(guó)內(nèi)企業(yè)，跨國(guó)企業(yè)在本季度的需求貢獻(xiàn)有限。天津已成為外商在華直接投資第一的城市，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)季度跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求量將回升。

    直到今年一季度，天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)連續(xù)第九個(gè)季度無(wú)新增供應(yīng)。然而，由和記黃埔集團(tuán)開(kāi)發(fā)的天津世紀(jì)都會(huì)商廈將于今年下半年進(jìn)入租賃市場(chǎng)。業(yè)主方已經(jīng)開(kāi)始接洽潛在租戶。考慮到目前南京路區(qū)域甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)有限，世紀(jì)都會(huì)商廈項(xiàng)目將在甲級(jí)寫字樓中有很好的表現(xiàn)。相對(duì)甲級(jí)寫字樓的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，乙級(jí)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)增加。一季度竣工且投入市場(chǎng)的富力中心，基于其建筑規(guī)格優(yōu)于小白樓板塊的其他寫字樓，加上高質(zhì)量和分層所有權(quán)的優(yōu)勢(shì)，使其達(dá)到較高的預(yù)租率。整個(gè)租賃市場(chǎng)的租金在2014年第一季度相對(duì)平穩(wěn)，環(huán)比減少1%。租金略減的原因是乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量在上幾個(gè)季度增加，業(yè)主采取降低租金的方式吸引更多租戶。未來(lái)一年內(nèi)，天津的寫字樓市場(chǎng)預(yù)期租戶更加受益于新供給帶給的業(yè)主壓力。然而，表現(xiàn)一向突出的南京路板塊的寫字樓將保留大量租戶和較高的入住率。

    工業(yè)物流投資蓬勃增長(zhǎng)

    嘉民商務(wù)物流園二期，一個(gè)5萬(wàn)平方米的定制廠房，于2014第一季度完工。國(guó)內(nèi)知名電子商務(wù)企業(yè)唯品會(huì)已簽訂和嘉民項(xiàng)目一期和二期的租賃合作協(xié)議。本年末，更多非保稅項(xiàng)目將預(yù)期完成竣工。大量新供給項(xiàng)目的落實(shí)，有助于西青區(qū)逐步發(fā)展成為天津的主要物流中心。作為傳統(tǒng)的物流工業(yè)區(qū)，北辰區(qū)今年甚至長(zhǎng)期一段時(shí)間內(nèi)也將有新增供應(yīng)。仲量聯(lián)行天津辦公室研究部負(fù)責(zé)人馬渡表示：“天津的物流供應(yīng)持續(xù)增加的趨勢(shì)只是短期的，因?yàn)榭晒┪锪魇褂玫牡貕K空間一直在減少。”

    預(yù)期今年多個(gè)保稅倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目將完成竣工。然而，由于保稅市場(chǎng)的主要推動(dòng)力制造行業(yè)的增長(zhǎng)緩慢，項(xiàng)目將面臨延期推出市場(chǎng)。另一需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)，運(yùn)輸業(yè)今年沒(méi)有明顯需求增加。由于需求趨緩和空置率保持相對(duì)較高的態(tài)勢(shì)，直到2015年，計(jì)劃內(nèi)的保稅市場(chǎng)供應(yīng)有可能無(wú)法按時(shí)完成交付。相比于保稅市場(chǎng)需求穩(wěn)定，非保稅市場(chǎng)的需求持續(xù)活躍。物流公司安博和一家物流公司已達(dá)成寧河項(xiàng)目的訂制廠房合作協(xié)議，嘉民集團(tuán)的北辰項(xiàng)目也和一家物流公司達(dá)成6000平方米的租賃合同。非保稅區(qū)的需求持續(xù)增長(zhǎng)來(lái)源于零售、電子商務(wù)和物流行業(yè)的推動(dòng)。

    本季度，租金和資本價(jià)值穩(wěn)中有升。然而，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)季度投資活動(dòng)將呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行天津辦公室工業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王嘉思表示：“天津憑借其靠近北京的地理優(yōu)勢(shì)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)極具吸引力，并且相較北京極低的物流土地供應(yīng)，天津有更多可售物流供應(yīng)量。”得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)吸引更多外資資本流入和私募巨頭的關(guān)注，例如世界頂級(jí)基金公司——美國(guó)黑石集團(tuán)、山姆·澤爾的股本集團(tuán)和凱雷集團(tuán)，均表示出對(duì)房地產(chǎn)尤其是對(duì)投資天津物流地產(chǎn)市場(chǎng)的濃厚興趣。