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 　　“一鋪養(yǎng)三代”，這是老話兒。它的現(xiàn)代解讀是天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展：從社區(qū)商鋪到商業(yè)街，再到商業(yè)綜合體。多輪升級(jí)之后，天津商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑已發(fā)展到了一個(gè)嶄新的階段。

　　但商業(yè)地產(chǎn)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了很多需要深思的地方。

　　第一，規(guī)模過(guò)剩，吸納不足布局不均。我們統(tǒng)攬?zhí)旖蛩�有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就不難發(fā)現(xiàn)，目前所有投入使用的商業(yè)設(shè)施中有50%集中在和平區(qū)、南開區(qū)，檔次概念重復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)很大。而某些區(qū)域，尤其是城市擴(kuò)張過(guò)程中的新興居住區(qū)，商業(yè)設(shè)施卻嚴(yán)重不足。

　　第二，開發(fā)商與置業(yè)者的預(yù)期錯(cuò)位。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，一個(gè)新商圈培養(yǎng)至少7年以上，為了避免政策、市場(chǎng)等多層面的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是否擁有足夠的資金，自持型物業(yè)仍然不為開發(fā)商所熱衷。因此，錯(cuò)位便由此產(chǎn)生，體現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)自己的投資回報(bào)預(yù)期過(guò)高，透支下游置業(yè)者和商家的利益，以及在市場(chǎng)不成熟情況下，過(guò)快地開發(fā)天津商業(yè)地產(chǎn)，造成開業(yè)后“雷聲大雨點(diǎn)小”。

　　第三，商業(yè)布局局部集中和大量新項(xiàng)目的定位雷同。這導(dǎo)致了天津商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在已成型的濱江道和平路商圈尤為突出。

　　最后，天津目前的商業(yè)也存在缺少自己文化特色的弊端。大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目周邊的特色餐飲都比較匱乏。各種品牌專賣店裝潢同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌文化大多沒有在服裝和店面上得以體現(xiàn)。

　　曾有一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商老總說(shuō)過(guò)，住宅開發(fā)商是“小學(xué)生”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是“大學(xué)生”。天津商業(yè)地產(chǎn)在鑼鼓聲聲中，有成功喜悅，但升級(jí)之痛也不可避免。

　　即便面臨諸多難題，我們也欣喜地看到一座座升級(jí)換代的商業(yè)地產(chǎn)拔地而起，從萬(wàn)達(dá)第三代綜合體到中糧大悅城再到即將面市的遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)，天津的商業(yè)地產(chǎn)正在陣痛中步步前行。如今，商場(chǎng)的空置率在逐年下降，租金也在逐步提高。我們探討天津商業(yè)地產(chǎn)存在的隱憂，是希望未來(lái)的商業(yè)布局更加清晰、規(guī)劃更加合理、差異化競(jìng)爭(zhēng)更加明顯，實(shí)現(xiàn)天津商業(yè)地產(chǎn)真正的騰飛。