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    相比商業(yè)地產(chǎn)雨后春筍般的開發(fā)，天府新城的住宅入住率卻嚴(yán)重不足。據(jù)悉，成都三環(huán)以內(nèi)的住宅入住率相對(duì)高一些，三環(huán)以外，特別是天府新城，入住率基本不到50％。盡管隨著一些商場(chǎng)開業(yè)以及配套的增加，區(qū)域人流有所增加，但從常住人口總量上看，仍然難以支撐這些商業(yè)供應(yīng)。

　　眾商云集、群龍聚首，如此形容成都的綜合體開發(fā)熱潮似乎再適合不過。

　　“你去看看，開發(fā)量實(shí)在太大了。我是去年年底去的，非常吃驚，（整個(gè)城市）全是綜合體。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商一邊搖頭一邊對(duì)記者說。

　　來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，僅去年上半年，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體就已經(jīng)達(dá)到88個(gè)，商業(yè)體量近千萬平方米。這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。

　　這些規(guī)模龐大的綜合體項(xiàng)目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以內(nèi)的東大街金融商圈，且70％的開發(fā)者此前均沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　究其原因，成都的居民消費(fèi)能力是開發(fā)商的底氣來源。成都號(hào)稱擁有全國(guó)第二大零售物業(yè)市場(chǎng)，其2011年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2861.3億元，同比增長(zhǎng)超過15％。但這能否支撐將于未來兩年集中釋放的商業(yè)供應(yīng)仍是未知數(shù)。

　　值得注意的是，成都僅僅是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個(gè)縮影。

　　陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)總裁助理梁紹裘坦言，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨短期內(nèi)供應(yīng)量過大的局面，企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，且大多受困人才瓶頸、融資渠道。未來3~5年內(nèi)，一些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購(gòu)的命運(yùn)。

　　外行扎堆

　　在天府新城，隨處可見正在緊鑼密鼓施工建設(shè)的城市綜合體項(xiàng)目。天府大道兩旁，茂業(yè)中心、蜀都國(guó)際廣場(chǎng)、棕櫚泉國(guó)際中心、希頓國(guó)際廣場(chǎng)等十幾個(gè)城市綜合體項(xiàng)目都在加緊建設(shè)。

　　而在成都的近百個(gè)城市綜合體項(xiàng)目中，匯集了萬科、龍湖、中海、中信、華潤(rùn)、藍(lán)光、和黃、九龍倉(cāng)等眾多地產(chǎn)大鱷，頗有群雄爭(zhēng)霸之勢(shì)。

　　“成都商業(yè)綜合體進(jìn)入了戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。”中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)開發(fā)服務(wù)中心主任封雄說。

　　現(xiàn)在，封雄所在的機(jī)構(gòu)在天府新城代理了5個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商及銷售，對(duì)于成都的城市綜合體發(fā)展情況，他了如執(zhí)掌。

　　“僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達(dá)50多個(gè)，而且體量大多在數(shù)十萬平方米，最高的一個(gè)達(dá)100萬平方米。”封雄說，“我都為開發(fā)商捏把汗。”

　　一家專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企也對(duì)記者表示：“之前天府新城的相關(guān)部門也曾找到我們，希望我們能到那邊開發(fā)項(xiàng)目，但考慮到該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)太激烈，我們婉言拒絕了。”

　　更為重要的是，在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，天府新城的綜合體項(xiàng)目大多存在扎堆與規(guī)劃同質(zhì)的問題。

　　在封雄看來，由于目前成都的綜合體項(xiàng)目開發(fā)商70％都沒有商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，所以導(dǎo)致沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)、盲目選址、盲目建設(shè)、規(guī)劃同質(zhì)等問題。

　　在這一背景下，隨著商業(yè)供應(yīng)的不斷增加，商家資源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)正在上演。

　　“50多個(gè)數(shù)十萬平方米的商業(yè)綜合體，但商家資源有限，如何競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)商面臨的頭等大事。”封雄說，“因?yàn)橐�考慮到業(yè)態(tài)重合度的問題。跑得快，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就小一些。”

　　以天府大道以西某商業(yè)廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目不乏高端企業(yè)，同是占有較大的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但開業(yè)近一年來，其經(jīng)營(yíng)狀況一直欠佳，與毗鄰的凱丹廣場(chǎng)反差明顯。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周一至周五，該廣場(chǎng)白天只能見到零星幾個(gè)閑逛的消費(fèi)者，晚上則更加冷清。周末，只有該項(xiàng)目里的某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和兒童樂園人比較多一點(diǎn)，電器、服裝、百貨賣場(chǎng)幾乎和平日一樣。甚至最聚人氣的電影院也很冷清。4月22日正逢周日，記者買了張電影票走進(jìn)觀影廳，在400座的大廳里面，只有五六個(gè)人，200座的小廳也不超過10個(gè)人。