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　　“該項目開發(fā)商不是專業(yè)做商業(yè)地產項目開發(fā)的，經驗不足。相距幾百米凱丹廣場先于該項目招商，其在招商資源上早就受到一定的限制。”封雄表示，該項目所在地的500米以內有三家商業(yè)項目，可想而之，招商與運營的難度有多大。

　　記者看到，即使開業(yè)近一年，該項目目前仍有部分商業(yè)處于招商中。

　　對此，金地商業(yè)地產公司常務副總裁潘韜也表示，目前城市綜合體存在運營隱憂，因為優(yōu)質商家非常少。以超市業(yè)態(tài)為例，真正能夠成為合作伙伴的超市，以金地的標準不超過8家。多個項目同時爭搶這些商業(yè)資源，僧多粥少。即使招商成功，同質化現(xiàn)象也非常嚴重。

　　這對于開發(fā)商的運營經驗提出了很大挑戰(zhàn)。

　　“由于市場供大于求，商家對零售物業(yè)運營商的經驗要求已明顯提高。今年一季度，成都非核心商圈已出現(xiàn)因為缺乏招商及運營經驗而導致退租和出租情況不理想的現(xiàn)象。”仲量聯(lián)行成都零售地產部總監(jiān)喬裕生說。

　　規(guī)劃失衡

　　面對天府新城的天量供應，一些專業(yè)的商業(yè)地產開發(fā)商選擇了退出。

　　“我們之前也考慮過進駐成都南部，但了解后發(fā)現(xiàn)，供應量太大，所以還是放棄了。”陽光新業(yè)（成都）地產股份有限公司總經理張晴表示，該區(qū)域的發(fā)展結構不平衡，投機占了市場的很大部分。

　　但一些開發(fā)商仍趨之若鶩的原因何在？從《天府新區(qū)總體規(guī)劃》中似乎可以看到一些端倪。

　　天府新區(qū)高新天府新城片區(qū)位于成都市南中軸天府大道，北起繞城高速，南與雙流華陽接壤，包括“大源”、“中和”兩個組團，總用地面積55平方公里，其中建設用地48平方公里，規(guī)劃人口74萬人。

　　據(jù)悉，在天府新區(qū)高新天府新城片區(qū)中和組團內，即將啟動的三個重大產業(yè)化項目已經敲定，分別是新川創(chuàng)新科技園起步區(qū)、成都天河生物醫(yī)藥科技研發(fā)與產業(yè)化中心、成都高新國際低碳環(huán)保產業(yè)孵化器。打造園區(qū)的同時，還將打造西部首個碳交易市場，以及新三板交易平臺。

　　按照規(guī)劃，整個新城力爭打造成與上海浦東、天津濱海新區(qū)、杭州錢江新城、廣州珠江新城齊名的新城。天府新城作為成都以軟件及服務外包產業(yè)為主導的南部科技商務城，將重點發(fā)展信息服務、數(shù)字娛樂、商務、物流等產業(yè)。

　　在這樣的規(guī)劃利好下，當?shù)卣�府在產業(yè)政策方面為開發(fā)商提供了相關優(yōu)惠政策，以商業(yè)用地的井噴供應，讓全國各地的大小開發(fā)商云集于此。

　　但美好的規(guī)劃愿景如今尚未落實。

　　相比商業(yè)地產雨后春筍般的開發(fā)，天府新城的住宅入住率卻嚴重不足。據(jù)悉，成都三環(huán)以內的住宅入住率相對高一些，三環(huán)以外，特別是天府新城，入住率基本不到50％。盡管隨著一些商場開業(yè)以及配套的增加，區(qū)域人流有所增加，但從常住人口總量上看，仍然難以支撐這些商業(yè)供應。

　　“在天府新城內，目前常住人口僅有幾十萬。我們以未來人口能夠達到100萬來計算，一般情況下，人均商業(yè)面積按1∶1的比例就已經足夠了。但目前該區(qū)域內的購物中心建筑面積已經高達三四百萬平方米。而除購物中心外，區(qū)域內還有18個五星級酒店。這需要多少人來消化？”封雄說，盡管產業(yè)發(fā)展對于商業(yè)有一定的拉動，但作用不大。因為，這部分人群大多不是常住居民。因此，相關部門在做區(qū)域規(guī)劃時，對商業(yè)配比應針對當?shù)匦枨筮M行合理的計算。