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　　伴隨著多個寫字樓項(xiàng)目的高調(diào)入市，今年中山寫字樓市場迎來巨幅供應(yīng)，達(dá)到近30萬平方米。廣闊的市場前景也吸引了高力國際等知名代理機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐。近日，高力國際便針對中山市場進(jìn)行深入分析。

　　記者了解到，中山寫字樓的平均租金水平為每月每平方米62元，相比廣深等一線城市仍有明顯的升值潛力。而未來幾年，也將成為中山寫字樓市場的高速發(fā)展期。

　　今年寫字樓供應(yīng)30萬平方米

　　中山寫字樓市場從2004年開始進(jìn)入起步階段，當(dāng)時市場上的產(chǎn)品僅有中銀大廈和中山日報(bào)等少數(shù)幾棟寫字樓。2005年至2008年為中山寫字樓市場的快速發(fā)展階段，當(dāng)時市場上出現(xiàn)了財(cái)富大廈、大東裕商務(wù)中心等較為新穎的寫字樓產(chǎn)品。

　　據(jù)高力國際辦公樓服務(wù)部董事劉凌晴介紹，在2009年以前，無論是早期的中山日報(bào)大樓，還是后期的財(cái)富大廈等，產(chǎn)品發(fā)展均處于較低水平，建筑規(guī)劃、設(shè)施配置和管理服務(wù)等方面均存在明顯不足，辦公的便捷程度欠缺。

　　而在2009年，中山寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)有了明顯提升，寫字樓市場真正步入升級發(fā)展階段。以利和國際金融中心和盛景尚峰為代表的新一代甲級寫字樓產(chǎn)品，牢牢占據(jù)市場主流位置，主導(dǎo)了此輪發(fā)展熱潮。

　　而火熱的發(fā)展態(tài)勢，也催生出越來越多的寫字樓產(chǎn)品。據(jù)劉凌晴介紹，2006—2008年，中山的寫字樓市場供應(yīng)面積有限，平均消化在20000平方米/年。

　　“2012年，國際金融中心、盛景尚峰商務(wù)五座、弘業(yè)ICF、宏宇大廈、星匯灣、中環(huán)廣場等相繼入市，為中山寫字樓市場帶來大量新增供應(yīng)，加上即將入市的頤港世紀(jì)中心、大東裕三期等，供應(yīng)量接近30萬平方米。其中東區(qū)將達(dá)206338平方米。”劉凌晴分析道。

　　未來市場需求大幅增加

　　大規(guī)模體量的入市，對于市場消化來說壓力巨大。若按照前幾年每年近2萬平米的消化，今年近30萬的體量將消化15年。但根據(jù)高力國際的分析，未來幾年中山寫字樓市場需求呈大幅增長趨勢，消化能力將大幅提升。劉凌晴介紹，目前中山的寫字樓租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)中，交通運(yùn)輸、貨運(yùn)、倉儲占的比例達(dá)23%，建筑、房地產(chǎn)占17%，專業(yè)服務(wù)類占20%，金融、保險、證券占12%，制造業(yè)7%，零售、批發(fā)、貿(mào)易占19%，其它機(jī)構(gòu)占2%。

　　由此看來，交通運(yùn)輸、貨運(yùn)、倉儲，以及制造業(yè)、建筑業(yè)和房地產(chǎn)，是目前中山寫字樓市場最為堅(jiān)實(shí)的主力客戶群，企業(yè)數(shù)量較多，發(fā)展態(tài)勢較為穩(wěn)定。

　　而從未來市場需求來看，中山傳統(tǒng)的制造業(yè)、建筑房地產(chǎn)以及貨運(yùn)貿(mào)易等行業(yè)的需求依然保持穩(wěn)定的增長趨勢；同時，金融、證券、保險等產(chǎn)業(yè)近年來的業(yè)務(wù)發(fā)展速度較快，對寫字樓的需求呈現(xiàn)出大幅增長。

　　劉凌晴表示，隨著中山第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和政府的引導(dǎo)扶持，近年來金融服務(wù)類企業(yè)的進(jìn)駐比例不斷提升，尤其是位于核心地段的高檔寫字樓，金融類企業(yè)的入駐比例相對更高。

　　月平均租金僅為每平方米62元

　　相比多年前，如今中山寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)有了較大程度的改善。

　　從寫字樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，建筑外立面逐漸采取玻璃幕墻的手法，寫字樓層高有了明顯提升；從硬件設(shè)施來看，新一代寫字樓在電梯配置數(shù)量、電梯品牌和速度方面有了明顯提升，分體式中央空調(diào)也逐漸取代了舊式的外掛式自裝空調(diào)。早期寫字樓普遍存在的停車位不足狀況也得到一定改善。

　　而上述這些因素的改變，使得中山寫字樓的租金呈現(xiàn)出水漲船高的態(tài)勢。

　　記者了解到，目前東區(qū)寫字樓的租金定位明顯高于周邊區(qū)域，今年第一季度租金為每月每平方米76元；西區(qū)的傳統(tǒng)商住型寫字樓租金為每月每平方米45元；石岐區(qū)寫字樓的平均租金為每月65元/平方米。

　　“總體分析，全市寫字樓市場的平均租金水平為每月每平方米62元，與一線城市相比，仍存在較大差距。如，北京月平均租金是280.15元/平方，上海是257.61元/平方，廣州是161.82元/平方。未來隨著各個高端項(xiàng)目的入市，相信租金還有提升的空間。”劉凌晴分析道。

　　劉凌晴認(rèn)為，從寫字樓細(xì)分市場來看，中山優(yōu)質(zhì)高端寫字樓項(xiàng)目以市場領(lǐng)先性和稀缺性，更容易得到優(yōu)質(zhì)品牌客戶的青睞，租售進(jìn)度和投資回報(bào)較為理想。對于中山現(xiàn)階段的寫字樓項(xiàng)目而言，只要能充分抓住市場契機(jī)，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，未來發(fā)展空間非常廣闊。

　　聲音
　　高力國際辦公樓服務(wù)部董事劉凌晴
　　提升水準(zhǔn)能吸引更多名企進(jìn)駐

　　中山寫字樓產(chǎn)品，由早期的中低端產(chǎn)品，慢慢發(fā)展到中端、高端產(chǎn)品，近幾年的新建寫字樓基本為甲級配置。同時，發(fā)展商更注重產(chǎn)品的品質(zhì)，在硬件設(shè)施和軟件配套上都逐漸提高。

　　國際金融中心和盛景尚峰等眾多優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)的相繼落成，大大提升了中山寫字樓項(xiàng)目的整體水準(zhǔn)，從而有機(jī)會吸引更多知名企業(yè)進(jìn)駐中山。

　　以高力國際為代表的國際物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐中山，將提升中山的物業(yè)管理水平，客戶將得到更優(yōu)質(zhì)的國際化物業(yè)管理服務(wù)。