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    今年前四個(gè)月，上海出售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，供需雙雙下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全市實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓銷售面積36.4萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)三成。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，酒店式公寓銷量下滑成為導(dǎo)致整個(gè)辦公市場(chǎng)成交大幅縮水的主要因素之一。

    酒店式公寓類房源遇冷

自上海樓市限購(gòu)政策頒布以來(lái)，投資性購(gòu)房需求逐漸淡出住宅市場(chǎng)。在此契機(jī)下，商業(yè)地產(chǎn)再次獲得投資客青睞。尤其是早前十分熱銷的酒店式公寓類的房源，去年曾經(jīng)迎來(lái)一波投資購(gòu)房“春天”。但在今年，市場(chǎng)情形似乎正發(fā)生著微妙的變化。

    上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，上海一手寫(xiě)字樓月均新增供應(yīng)面積為12.61萬(wàn)平方米，同比去年縮水了32%，與去年全年月均新增供應(yīng)面積相比下滑了36.23%。從成交上看，前四個(gè)月，月均成交面積為9.10萬(wàn)平方米，與去年同期月均成交相比下滑了32.37%，與去年全年月均水平相比，降幅則達(dá)到40.66%。

    據(jù)了解，酒店式公寓產(chǎn)品銷量下滑成為導(dǎo)致整個(gè)辦公市場(chǎng)成交大幅縮水的主要因素之一。“酒店式公寓約占整個(gè)辦公市場(chǎng)比重在三成左右。雖然未被限購(gòu)限貸，但供應(yīng)減少致使其銷售量也隨之減少。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，自2010年起，由于規(guī)劃部門(mén)對(duì)“小面積分割式”辦公項(xiàng)目開(kāi)始嚴(yán)格限制，標(biāo)準(zhǔn)層高也嚴(yán)格限制在4.5米以內(nèi)，“商改住”或者“商住兩用型”辦公項(xiàng)目的數(shù)量從今年開(kāi)始呈現(xiàn)縮水趨勢(shì)。據(jù)漢宇統(tǒng)計(jì)，今年1-4月份，酒店式公寓項(xiàng)目新增供應(yīng)面積為18.23萬(wàn)平方米，同比去年同期縮幅超過(guò)兩成。

    除了上述原因，目前商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在諸多問(wèn)題，并且商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定性，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更多將產(chǎn)品客群定位于大型投資機(jī)構(gòu)，進(jìn)而將中小型投資需求的選擇范圍逐步壓縮。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，目前不少項(xiàng)目辦公房源入市后，均傾向于整層出售的銷售模式，中小投資客都將被拒之門(mén)外。“面積大、標(biāo)的高本身也會(huì)給項(xiàng)目的去化速度造成重重障礙，所以辦公樓產(chǎn)品對(duì)于整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)能有良好表現(xiàn)的支撐力度缺乏足夠動(dòng)力。”采取此類出售模式的項(xiàng)目比比皆是，以“上海環(huán)球金融中心”、“滬東財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)”、“中融·碧玉藍(lán)天”為代表。

    熱銷項(xiàng)目不足影響市場(chǎng)

    雖然酒店式公寓市場(chǎng)整體銷量減少，但仍不乏若干項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。成交比較活躍的有卓越商務(wù)中心、綠地國(guó)際SOHO城、三湘未來(lái)海岸等項(xiàng)目。其中，位于奉賢南橋的卓越商務(wù)中心，自今年3月份首度開(kāi)盤(pán)以來(lái)，兩個(gè)多月已經(jīng)售出392套，速度驚人。4月份，位于楊浦新江灣城板塊的“三湘未來(lái)海岸廣場(chǎng)”一舉躋身商業(yè)市場(chǎng)成交榜單前列。目前項(xiàng)目主推一棟青年公館房源，其SOHO戶型面積范圍為30-80平方米。該盤(pán)在上月一月內(nèi)已經(jīng)售出超過(guò)100套房源。不僅如此，今年2月份“金地藝境”推出的商住兩用酒店式公寓也引起市場(chǎng)熱烈反響，三周時(shí)間網(wǎng)上簽售超過(guò)280套。

    分析近期熱銷的酒店式公寓產(chǎn)品，可總結(jié)出以下三點(diǎn)共性：第一：具備高附加值特性。上述項(xiàng)目的房源層高都在4.5m左右，能夠有效分割成為兩層使用;第二：交通便捷。一般都會(huì)靠近軌交線路或未來(lái)規(guī)劃建有軌道站點(diǎn)，不僅能夠滿足年輕白領(lǐng)日常出行需求，還能使房屋租賃市場(chǎng)具備較大的培育潛力;第三：總價(jià)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品面積小、總價(jià)低，投資門(mén)檻低等特性滿足目前市場(chǎng)主流的小型投資置業(yè)需求。

    但需要指出的是，由于全市此類型的在售項(xiàng)目數(shù)量畢竟有限，且呈現(xiàn)出的小面積、低總價(jià)特性，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體成交的影響程度相對(duì)有限。此外，也并不是所有的在售酒店式公寓項(xiàng)目都處在順勢(shì)狀態(tài)中。以青浦區(qū)域內(nèi)某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目5月初首推近500套酒店式公寓房源，但截至目前僅簽約20余套，成交均價(jià)為13421元/平方米。作為純新項(xiàng)目，在具備一定客戶蓄水量?jī)?yōu)勢(shì)的前提下，此銷售成績(jī)只能用一般形容。銷售效果一般的主要原因是由于項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品層高兩方面不具備較強(qiáng)吸引力所致。

    “短時(shí)間內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)仍將很難改變成交平淡的窘困境遇。”付偉認(rèn)為。