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    園區(qū)地產：工業(yè)用地易“變性”或致惡性發(fā)展

    說起園區(qū)地產，其實并不新鮮。最早的園區(qū)地產可以追溯到改革開放初期，成立于1979年，由交通部屬下香港招商局開發(fā)的深圳蛇口工業(yè)區(qū)，可以說是國內此類地產的鼻祖。這種工業(yè)園區(qū)的成功隨后被普遍復制到大江南北，成為地方政府拉動本地經(jīng)濟的重要手段。

    早期的園區(qū)地產，還只是處于粗放型工業(yè)廠房的建設層次，環(huán)境艱苦、配套不完善，僅僅是給入駐企業(yè)提供一個“廠”而已。發(fā)展至今，園區(qū)地產的環(huán)境、配套和服務得到了重視，此時，可視作傳統(tǒng)工業(yè)地產2.0版本的園區(qū)地產登上舞臺。

    中國不動產研究中心(CRRC)研究報告則顯示，從2005年第一次樓市調控開始，一線城市約有30%的傳統(tǒng)房地產商轉向園區(qū)建設開發(fā)，并且趨向于成熟。

    以深圳為例，從2010年開始，該市啟動了大規(guī)模的城市更新，催生了眾多新興的產業(yè)園區(qū)項目，如深業(yè)賽格日立工業(yè)區(qū)、雅寶工業(yè)區(qū)、筍崗—清水河物流園、坂田第一工業(yè)區(qū)、橫崗128工業(yè)區(qū)、平湖工業(yè)區(qū)等。如今，隨著深業(yè)集團創(chuàng)新產業(yè)總部基地、星河雅寶高新科技園區(qū)、筍崗國際物流總部基地、深業(yè)泰富汽車物流園等新一代園區(qū)地產的陸續(xù)亮相，深圳的園區(qū)地產正遭遇熱炒。

    中國房地產學會副會長陳國強認為，與常規(guī)住宅項目相比，園區(qū)地產至少有四個方面的利潤增長點：一是城市基礎設施開發(fā)建設利潤；二是在土地一級開發(fā)利潤以及土地轉讓的收益；三是房地產開發(fā)和銷售的利潤；四是園區(qū)地產后期的運營管理所帶來的利潤。“一般來說，工業(yè)地產的投資回報率一般為8%至12%、最高可達15%，若政府給予政策優(yōu)惠，其投資回報率將高出15%。”

    相比住宅項目，工業(yè)地產的地價處于“價格洼地”，同時政府的支持以及政策的青睞，成為助力園區(qū)地產興旺發(fā)展的三大推手。然而，CRRC報告直指，目前園區(qū)開發(fā)“重房產、輕產業(yè)”的現(xiàn)象不可忽視。同時，以園區(qū)地產為名的投機現(xiàn)象的出現(xiàn)，或成為園區(qū)地產發(fā)展的最大隱憂。

    一位不愿具名的開發(fā)商代表表示，雖然園區(qū)地產占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報周期長等特性，對開發(fā)商也形成了較高的門檻。但工業(yè)用地性質的靈活性是此類模式受寵的原因之一。由于工業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項目立項，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。

    文化創(chuàng)意地產：95%文創(chuàng)園“掛羊頭賣狗肉”

    在多數(shù)地產項目仍傾向于強化功能和擴大規(guī)模時，時髦又有個性的文創(chuàng)地產模式正在展現(xiàn)著它的巨大商機。但在文創(chuàng)地產項目里，究竟有多少文化創(chuàng)意的內容，值得深思。

    據(jù)中國文化創(chuàng)意產業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計，截至今年4月21日，全國已建成文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)共計1216個，其中，廣東以118個創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量領跑全國。該網(wǎng)分析，文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)密集的多寡，與商業(yè)地產走勢重合度較高，同時，文化產業(yè)園區(qū)發(fā)展與地方經(jīng)濟發(fā)展水平緊密相關。

    國務院發(fā)展研究中心研究員、中國社會科學院研究生院教授朱榮林曾在公開場合指出，由于功能定位的隨意性和主觀性，國內文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)在建設過程普遍存在三種“混同”現(xiàn)象：將文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)建設混同于普通的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；將文化創(chuàng)意產業(yè)園建設混同于房地產開發(fā)；將文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)混同于旅館餐飲區(qū)。

    “全國上萬家文化創(chuàng)意產業(yè)園95%‘掛羊頭賣狗肉’。”北京大學文化產業(yè)研究院發(fā)布的《2012中國文化產業(yè)年度發(fā)展報告》(下簡稱《報告》)點明文創(chuàng)地產亂象。

    《報告》稱，按照文化部的規(guī)劃，“十二五”時期，國家級文化產業(yè)示范園區(qū)原則上控制在10家左右。截至今年2月，文化部已先后命名了6家國家級文化產業(yè)示范園區(qū)、204家國家文化產業(yè)示范基地以及4家國家級文化產業(yè)試驗園區(qū)，數(shù)量驚人。

    最近5年，深圳的文創(chuàng)產業(yè)增加值以年均20%以上的速度增長，文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)業(yè)已成為深圳的文化發(fā)展利器之一，粗略統(tǒng)計，有近50家文創(chuàng)園區(qū)和基地遍布在深圳各個角落。

    雖然深圳的文創(chuàng)地產看上去很美，但實際上暗流涌動。文博會期間，一位不愿具名的資深設計師告訴記者，目前在深圳，有一部分文創(chuàng)項目就是打著“創(chuàng)意產業(yè)”的旗號，實際上就是開發(fā)商在囤地。

    “真正形成產業(yè)集群的文創(chuàng)園只有數(shù)得出的那幾家，其他的不是賣服裝就是賣茶葉，不是靠租金收入維持運營就是靠政府補貼。每年就利用文博會的機會，撈金一把。”該設計師分析，文創(chuàng)地產可視作各方利益訴求的集合體，“政府要政績，文創(chuàng)企業(yè)要資金扶持，開發(fā)商要囤地”。

    《報告》認為，現(xiàn)階段，遍地開花的文創(chuàng)地產項目存有“虛火”。造成混亂局面的關鍵在于缺乏行業(yè)準入門檻，同時全國沒有形成統(tǒng)一政策束縛。文創(chuàng)地產本意是好的，但近幾年來“大躍進式”的發(fā)展偏離了正常運行的軌道。有量無質的現(xiàn)狀正在形成文創(chuàng)地產的泡沫，行業(yè)潛在風險也正在積聚。

    萬科高層透露，如果僅靠開發(fā)商自持項目的話，資金沉淀周期和投資回報期都較長。實際上，萬科并不具備養(yǎng)老地產的開發(fā)運營經(jīng)驗，就目前而言，萬科所需要做的是在現(xiàn)有的市場環(huán)境中思考養(yǎng)老地產的業(yè)務模式，通過項目的試點培養(yǎng)自身在這一領域的專業(yè)能力。