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    近日，仲量聯(lián)行在成都發(fā)布《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，新的城市體系正在成形，南京、成都、重慶、大連、杭州、沈陽、蘇州、天津和武漢等9個(gè)城市已從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為介于一、二線之間的1.5線城市，這些城市正借力大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷轉(zhuǎn)向成熟。

　　從眾所周知的“二線城市”到“1.5線城市”，這種轉(zhuǎn)變對(duì)于南京而言意味著什么，對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生怎樣的影響？《揚(yáng)子樓市》就此邀請(qǐng)多位業(yè)內(nèi)專家展開觀點(diǎn)交鋒。

　　南京從二線到1.5線城市轉(zhuǎn)變

　　據(jù)了解，《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》是仲量聯(lián)行通過對(duì)280多個(gè)城市的多項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行分析甄選出的城市，指標(biāo)包括有GDP、人口、可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資等。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，建設(shè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程正推動(dòng)中國(guó)新興城市50強(qiáng)以前所未有的速度發(fā)生轉(zhuǎn)變，相信這些城市將成為下一個(gè)十年大家關(guān)注的焦點(diǎn)。這50強(qiáng)在接下來的十年將占到全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的12%。這是一個(gè)規(guī)模達(dá)到2.9萬億美元(GDP購(gòu)買力評(píng)價(jià))的經(jīng)濟(jì)體，若將其視為一個(gè)單一實(shí)體，它將是全球第五大經(jīng)濟(jì)體。

　　在這50個(gè)城市中，南京、成都、重慶、大連、杭州、沈陽、蘇州、天津和武漢等9個(gè)城市已從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度與活躍性方面領(lǐng)跑中國(guó)新興城市50強(qiáng)。它們都受益于中央政府政策的大力支持，出現(xiàn)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資。這些城市具有規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟(jì)特征，吸引了大量國(guó)內(nèi)和跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，同時(shí)還擁有眾多國(guó)際零售品牌和國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商。

　　相較之下，一些沿海城市，特別是位于珠三角的城市，由于正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組和產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，其發(fā)展速度有所下降。因此，仲量聯(lián)行稱，“我們的分析表明，處于領(lǐng)跑地位的1.5線城市正迫近深圳。”

　　南京商業(yè)地產(chǎn)迎來大發(fā)展

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，其實(shí)這幾年南京城市的變化非常顯著，無論是在城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還是房地產(chǎn)開發(fā)投資以及稅收水平等各個(gè)方面，都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于二線城市，成為二線城市的領(lǐng)頭羊，因此被稱為“準(zhǔn)一線城市”。南京的后發(fā)實(shí)力也比較強(qiáng)，1.5線城市這個(gè)概念將有利于南京進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

　　胡志剛認(rèn)為，過去南京主要在主城區(qū)內(nèi)做文章，缺乏做大的活力和動(dòng)力，今后南京隨著城市人口和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，必然要既重視主城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)更迫切需要向周邊郊區(qū)拓展，例如江寧、仙林、浦口、六合以及溧水等，城市化的版圖更大，吸引不同的人群前來居住，這也使得市民的購(gòu)房需求區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)展，那么房地產(chǎn)的發(fā)展空間也會(huì)更大。

　　南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)工作系主任孟祥遠(yuǎn)也認(rèn)為，城市的價(jià)值很大程度上就是地產(chǎn)的價(jià)值，南京是江蘇省的省會(huì)城市，擁有數(shù)量相對(duì)較多的高收入人群，在成為1.5線城市之后，投資者對(duì)南京的興趣不斷增強(qiáng)，將直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展水平上。其中，尤其包括辦公樓、商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)將進(jìn)一步得到提升，需求也將不斷擴(kuò)大，吸引大量外來企業(yè)乃至國(guó)際企業(yè)入駐。

　　未來將現(xiàn)多中心崛起

　　仲量聯(lián)行的研究表明，中國(guó)新興城市50強(qiáng)正經(jīng)歷大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括南京在內(nèi)的9個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)總量預(yù)計(jì)將在未來的兩到三年內(nèi)有大幅增加。

　　南京花樣年華房產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理朱國(guó)剛指出，1.5線城市這個(gè)提法非常形象，一方面肯定了9個(gè)1.5線城市這幾年經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的速度，另一方面又指明了這些城市與傳統(tǒng)的一線城市還存在著一定差距。南京近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，物業(yè)類型更加多樣化，投資客數(shù)量在不斷增加，商鋪和寫字樓的租金都在上漲。在城市中心商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和的今天，區(qū)域商業(yè)中心的形成將是未來發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。

　　他認(rèn)為,未來南京的商業(yè)中心不僅僅是新街口、鼓樓、湖南路，還將會(huì)有江寧、奧南、仙林、浦口等多個(gè)新興商業(yè)中心崛起，屆時(shí)，南京在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位將更加突出，對(duì)于蘇北、安徽等地的輻射也會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　揚(yáng)子連線

　　仲量聯(lián)行專訪：為什么選中南京？

　　1.5線城市作為一個(gè)全新的城市類別，很多讀者都不甚了解，那么南京成為1.5線城市后會(huì)面臨哪些新的機(jī)遇？具體到房地產(chǎn)業(yè)，又會(huì)有哪些影響？近日,揚(yáng)子樓市特別連線了仲量聯(lián)行上海研究部的周志鋒總監(jiān)為我們解答相關(guān)疑問。

　　《揚(yáng)子樓市》：1.5線城市是一個(gè)什么概念？

　　仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒(下簡(jiǎn)稱周志鋒)：仲量聯(lián)行研究報(bào)告《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》將二三線城市重新劃分為4級(jí)：1.5線城市，過渡型，即將向一線城市逼近；二線城市，增長(zhǎng)型；三線城市，新興型；三線城市，起步型。

　　《揚(yáng)子樓市》：仲量聯(lián)行的報(bào)告為什么認(rèn)為南京是1.5線城市，有什么依據(jù)嗎？

　　周志鋒：南京成為9個(gè)1.5線城市之一是根據(jù)多項(xiàng)數(shù)據(jù)綜合測(cè)算得出的結(jié)論，我們主要是從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)這兩方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行考量，具體包括GDP、人均可支配收入、存款儲(chǔ)蓄、社會(huì)消費(fèi)品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資和酒店辦公樓數(shù)量等200多個(gè)指標(biāo)。

　　這個(gè)報(bào)告中，我們參考了280多個(gè)城市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)指標(biāo)，南京市近幾年的各項(xiàng)指標(biāo)都給了我們一個(gè)很大的驚喜，不管是零售物業(yè)、物流市場(chǎng)還是酒店辦公樓等各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在新興城市50強(qiáng)中排在前列。

　　《揚(yáng)子樓市》：周總，您認(rèn)為南京成為1.5線城市后將會(huì)面臨哪些新機(jī)遇？具體到房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)有哪些影響？

　　周志鋒：正是由于南京經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)擁有的巨大發(fā)展?jié)摿�，所以不少�?guó)際零售商和國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商都將目光投向了南京，特別是南京的新街口更是匯聚了多個(gè)世界知名的奢侈品品牌。

　　從去年南京商鋪、寫字樓的供應(yīng)數(shù)量和租金情況，我們可以發(fā)現(xiàn)南京商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)數(shù)量上升很快，目前南京市區(qū)的城市綜合體已經(jīng)遍地開花，特別是高鐵開通后，不少國(guó)際、國(guó)內(nèi)的企業(yè)都在南京設(shè)立了公司，這也促進(jìn)了南京寫字樓租金的上揚(yáng)。

　　南京作為1.5線城市之一，隨著可交易物業(yè)資產(chǎn)數(shù)量的增長(zhǎng)以及市場(chǎng)透明度的提升，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資興趣也將隨之增加，他們關(guān)注的焦點(diǎn)將是零售物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，這將成為最大的商機(jī)，未來南京主要的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)將具有更大的投資潛力。

　　市場(chǎng)掃描

　　南京商業(yè)綜合體遍地開花

　　由2線變身1.5線，南京城市的升級(jí)必然伴隨著多核心發(fā)展，而多核心發(fā)展過程中就一定少不了商業(yè)綜合體項(xiàng)目的身影。

　　夫子廟商圈一再擴(kuò)容

　　2月16日的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，初次進(jìn)入南京市場(chǎng)的深圳茂業(yè)股份有限公司以6.5億元的價(jià)格拍下了早前備受關(guān)注的G95教敷巷地塊。該公司副總裁兼總經(jīng)理吳明在接受采訪時(shí)表示，這是該公司首次進(jìn)駐南京，未來將會(huì)打造一個(gè)以生活、休閑、娛樂為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，與周邊的水游城、水平方項(xiàng)目形成“差異化經(jīng)營(yíng)”。

　　顯而易見，夫子廟商圈格局的進(jìn)一步提升已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑�。值得注意的是，太平南路還有中城國(guó)際廣場(chǎng)和鳳凰和睿廣場(chǎng)兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。

　　河西新城豪華升級(jí)

　　河西金鷹國(guó)際的80億投資絕對(duì)稱得上大手筆。據(jù)悉這個(gè)建筑面積90萬㎡的商業(yè)綜合體項(xiàng)目包括高端購(gòu)物中心、5A級(jí)高端商務(wù)寫字樓和五星級(jí)酒店等。

　　河西新城的另一標(biāo)志性商業(yè)綜合體項(xiàng)目為高達(dá)400米，號(hào)稱“江蘇第一樓”的奧體蘇寧廣場(chǎng)。此外還有南京世界貿(mào)易中心、南京環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、華新城等。

　　散布城市小中心

　　江寧的商業(yè)形態(tài)向來分散，江寧萬達(dá)廣場(chǎng)落戶東山，南京江寧金鷹天地落戶百家湖，有望在江寧形成雙中心的格局。另外，仙林的東城匯，城東2號(hào)線鐘靈街站的森林摩爾商業(yè)街區(qū)，江北長(zhǎng)江隧道出口的東方萬匯城等都處于建設(shè)階段。