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　　由南京日?qǐng)?bào)社與南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦的2013商業(yè)地產(chǎn)南京論壇前天在玄武飯店舉行。此次論壇上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景和展望，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利、南京問(wèn)策商業(yè)顧問(wèn)管理公司總監(jiān)理蘇曉晴、同濟(jì)大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略與規(guī)劃研究中心規(guī)劃總監(jiān)綦偉琦、南京德盈商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳正梅、綠城電子商務(wù)有限公司區(qū)域總經(jīng)理張淵分別作了精彩的演講，多位專家認(rèn)為體驗(yàn)式消費(fèi)將成未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向。

　　南京德盈商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳正梅：Mall不僅僅是購(gòu)物的地方

　　南京德盈商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳正梅，被業(yè)內(nèi)尊稱為“Mall姐”。在她的操盤(pán)下，水游城、虹悅城等ShoppingMall鮮活亮相，讓區(qū)域內(nèi)的商業(yè)面貌煥然一新。在此次論壇上，她帶來(lái)了自己成功的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。“水游城、虹悅城兩個(gè)項(xiàng)目建立之初，都是希望打造成讓市民既能消費(fèi)又能娛樂(lè)的場(chǎng)所。當(dāng)時(shí)跟目標(biāo)客戶介紹這個(gè)理念的時(shí)候，大家并不是特別理解，等這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)了、尤其是運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，客戶也好、消費(fèi)者也好，都發(fā)現(xiàn)比較喜歡這樣的生活購(gòu)物場(chǎng)所。”

　　談及兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如此成功的原因，吳正梅認(rèn)為，Mall不僅僅是購(gòu)物的地方，更重要的是貼近消費(fèi)者的需求、滿足消費(fèi)者所有生活體驗(yàn)的要求。基于這樣的基礎(chǔ)，就需要考慮從建筑上怎樣去配合，結(jié)合周邊大環(huán)境來(lái)考慮怎么創(chuàng)造一個(gè)場(chǎng)所，讓大家進(jìn)入里面去放松，情感需求得到滿足。

　　綠城電子商務(wù)有限公司東方分部總經(jīng)理張淵：未來(lái)可依靠電商縮減成本

　　在此次論壇上，綠城電子商務(wù)有限公司東方分部總經(jīng)理張淵就房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)模式的轉(zhuǎn)變，做了一些分享。張淵透露，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，材料占35%，勞務(wù)費(fèi)用和管理成本上漲壓力很大，最好控制的成本是材料這塊。業(yè)界大佬萬(wàn)科材料采供有幾塊，首先是集團(tuán)成本計(jì)劃管理委員會(huì)，還有集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商工作和集團(tuán)采購(gòu)管理中心。它的模式主要是集團(tuán)集材、區(qū)域集材和零星采購(gòu)三塊。恒大地產(chǎn)則成立了幾個(gè)專業(yè)的公司，第一個(gè)是恒大的材料設(shè)備有限公司，第二個(gè)是恒大的金屬采購(gòu)有限公司，第三個(gè)是品牌合作。“總結(jié)恒大的模式，第一是集中采購(gòu)，第二是鎖定品牌，第三是簡(jiǎn)化流程。簽訂戰(zhàn)略協(xié)議的單位，他們不需要和具體的項(xiàng)目發(fā)生任何關(guān)系，只要供貨服務(wù)就可以了。萬(wàn)科和恒大這兩個(gè)大佬之間的共同點(diǎn)則在于整合一些優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行集中采購(gòu)。”

　　2010年10月，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平提出將電子商務(wù)引入采購(gòu)中，開(kāi)啟了新的篇章。什么是電子商務(wù)？簡(jiǎn)單的說(shuō)就是用網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，為原有的商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行服務(wù)，提高商務(wù)活動(dòng)的效率，使商務(wù)過(guò)程簡(jiǎn)單化、透明化、高效化。綠城電商是綠城集團(tuán)下屬的子公司，為綠城的項(xiàng)目和外部會(huì)員單位提供統(tǒng)一的全國(guó)最低價(jià)的優(yōu)質(zhì)建材。截至2013年7月，80多家企業(yè)和綠城電商簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　南京問(wèn)策商業(yè)顧問(wèn)管理公司總經(jīng)理蘇曉晴：商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代

　　作為南京商業(yè)地產(chǎn)元老級(jí)人物，南京問(wèn)策商業(yè)顧問(wèn)管理公司總經(jīng)理蘇曉晴特別梳理了南京商業(yè)的發(fā)展。他認(rèn)為，零售的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期，第一是“業(yè)種時(shí)代”，大家都在考慮賣(mài)什么，比如中央、新百，它們?cè)谠鐜啄甓际前凑丈唐返钠奉愡M(jìn)行分類的；隨著社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)進(jìn)入“業(yè)態(tài)階段”——業(yè)態(tài)是圍繞目標(biāo)市場(chǎng)所形成的形態(tài)，這里面有兩個(gè)關(guān)鍵的因素：第一是目標(biāo)市場(chǎng)，第二是圍繞目標(biāo)市場(chǎng)形成的喜聞樂(lè)見(jiàn)的一些營(yíng)銷方式，所以就是怎么賣(mài)的問(wèn)題；第三個(gè)階段，也就是今天到達(dá)的一個(gè)“體驗(yàn)”的時(shí)代。在體驗(yàn)時(shí)代我們更講究的是“時(shí)間性的消費(fèi)”。

　　未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)怎么做？蘇曉晴認(rèn)為，按照重要順序排列就是：定位創(chuàng)新、形象創(chuàng)新、技能創(chuàng)新、品質(zhì)創(chuàng)新、體驗(yàn)創(chuàng)新、特色創(chuàng)新、場(chǎng)所創(chuàng)新，最終達(dá)到文化創(chuàng)新。消費(fèi)者是很苛求的，訴求又是多樣的，比如消費(fèi)者有高檔的訴求、時(shí)尚的訴求、便捷的訴求、便宜的訴求等等，你到底要滿足他的什么訴求要清楚了解，這樣才能形成一個(gè)完整的識(shí)別系統(tǒng)。

　　同濟(jì)大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略與規(guī)劃研究中心規(guī)劃總監(jiān)綦偉琦：“非市場(chǎng)”的市場(chǎng)價(jià)值

　　同濟(jì)大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略與規(guī)劃研究中心規(guī)劃總監(jiān)綦偉琦認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)上，合力能創(chuàng)造更多價(jià)值，此次論壇上，他帶來(lái)了多個(gè)國(guó)外經(jīng)典商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)案例與大家分享。

　　“我們正在為印度一家公司設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備造5萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓樓，同時(shí)配套6萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，之前常規(guī)的做法就是找10家企業(yè)一起來(lái)做，每家都做一棟寫(xiě)字樓再搭配一個(gè)商業(yè)中心。但我們的設(shè)計(jì)卻把所有的5000平方米整合起來(lái)做，所有的會(huì)議系統(tǒng)集中起來(lái)叫國(guó)家會(huì)議中心。所有的辦公樓都在二三四層用一個(gè)超級(jí)連廊和國(guó)家會(huì)議中心串起來(lái)。售樓小姐是這樣向客戶推介這個(gè)項(xiàng)目：我們的餐廳是全印度最全的，5萬(wàn)平方米的辦公樓6萬(wàn)平方米的配套，全印度就這一個(gè)樓。這就是所謂的‘非市場(chǎng)’，常規(guī)的市場(chǎng)大家都在分塊競(jìng)爭(zhēng)，而做這樣一個(gè)平臺(tái)，很多事情可以形成合力，收益也比原來(lái)多得多。”

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利：商業(yè)地產(chǎn)存量呈階段性過(guò)剩局面

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利透露，2012年全國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額12000億元。其中，營(yíng)業(yè)用房實(shí)現(xiàn)投資9000億元，辦公樓實(shí)現(xiàn)投資3000億元，投資增幅分別為25%和31%，同比增長(zhǎng)明顯回落。

　　他認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)存量只是“階段性相對(duì)過(guò)剩”而非“絕對(duì)過(guò)剩”�？臻g上，局部過(guò)熱和局部不足在矛盾中并存；定位上，同質(zhì)化現(xiàn)象突出（同質(zhì)化本屬正常，但受商圈重疊影響較大）；增量上，需要與消費(fèi)能力增長(zhǎng)匹配、與零售商開(kāi)店強(qiáng)度匹配、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力匹配、與人口增長(zhǎng)匹配。

　　另外，持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)能力和繼續(xù)放大的大中城市人口聚合效應(yīng)，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活方式升級(jí)推動(dòng)對(duì)購(gòu)物中心增量和存量支撐力度仍客觀存在。

　　對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，郭增利給出的建議是：必須以需求為導(dǎo)向，發(fā)揮好購(gòu)物中心生活方式場(chǎng)所的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)相結(jié)合；從區(qū)位條件、定位主題、功能組合、品牌組合等方面?zhèn)�性分析。另外，還要形成生活方式場(chǎng)所的社交環(huán)境和社區(qū)環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)創(chuàng)新、把體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)力。