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    以一手樓形式放賣回報(bào)率高但樓齡大大縮水

    陳女士是一個樓市小“炒家”，近期，熟識的中介向她推薦了一個寫字樓“筍盤”——位于江南西市二宮地鐵上蓋的創(chuàng)展自由港，投資回報(bào)率可以達(dá)到6.4%，高于目前廣州市場甲級寫字樓5.8%左右的平均數(shù)。

    但是，現(xiàn)場考察過之后，陳女士心中犯了怵：創(chuàng)展自由港土地使用年限是從1996年開始，按照純寫字樓50年的使用年限計(jì)算，只剩下34年。這種“大齡”寫字樓雖然價(jià)格筍，但投資價(jià)值究竟幾何？

    據(jù)陳女士介紹，中介稱創(chuàng)展自由港目前每平方米售價(jià)在15000元左右，戶型均在100平米以下，最小的戶型不到40平方米，單價(jià)和總價(jià)的“門檻”都很低。同時(shí)，該地段每平方米每月租價(jià)可以達(dá)到75元~85元之間，按每平米80元來算，投資回報(bào)率達(dá)到了6.4%，高于目前廣州市場上甲級寫字樓5.8%左右的投資回報(bào)率。

    對短炒客影響不大

    記者了解到，創(chuàng)展自由港是由原本的新疆證券大廈翻新而來，雖然目前是以一手寫字樓的形式放賣，但土地使用年限是從1996年開始，按照純寫字樓50年的使用年限計(jì)算，已經(jīng)“縮水”16年，只剩下34年。

    記者了解到，由于各種原因，一手“大齡”寫字樓在廣州市場上并不罕見。去年下半年開始發(fā)售的，位于北京路上的廣百新翼大廈便是一例，由于曾遭到查封，該批寫字樓的土地使用年限是從2001年計(jì)算起，目前僅剩下39年。相應(yīng)的，該寫字樓的均價(jià)也經(jīng)歷過數(shù)次下調(diào)，目前均價(jià)為15800元/平方米。

    “對于寫字樓來說，剩余年限是一個因素，但是并不是最主要的因素。”合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理朱良邑介紹說，珠江新城目前的寫字樓市場雖然主要是新樓，但是許多土地都是上世紀(jì)九十年代末，或者本世紀(jì)初拿的地，事實(shí)上年限有可能也少了十年左右。而對于傳統(tǒng)的寫字樓密集地段淘金商圈，大部分寫字樓都建于1992年至1997年之間。這些寫字樓使用年限不會對未來的升值潛力造成太大影響。

    “購買寫字樓，主要還是要看地段，所在區(qū)域的商業(yè)氛圍；然后看硬件，包括設(shè)施、先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)通訊，最后看是否有成熟的管理公司。”朱良邑表示。他告訴記者，許多寫字樓“炒家”事實(shí)上都是賭寫字樓的升值潛力，很少會將樓留在手中超過5年。“雖然使用年限較短，但對于短炒客影響不大。”

    而如果投資者是購入之后長期持有，則要考慮剩余使用年限的影響。據(jù)了解，國家目前尚未對土地使用期到期后續(xù)期作出明確規(guī)定，但是《土地管理法》規(guī)定我國實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使用制度，寫字樓用地是應(yīng)有償使用的，到期后如繼續(xù)使用仍需繳交地價(jià)款。

    寫字樓市場：平穩(wěn)上升 租金下滑

    據(jù)朱良邑介紹，寫字樓的價(jià)格一直保持著平穩(wěn)的上升態(tài)勢，“今年年初，珠江新城板塊的寫字樓，均價(jià)在每平方24000元至26000元之間，現(xiàn)在每平米的價(jià)格微漲了2000左右。”

    仲量聯(lián)行早前發(fā)布的《今年上半年廣州房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》中也表示，第二季度，廣州寫字樓投資市場較為活躍，成交量增加，主要源于自用型買家購買整棟物業(yè)及分拆業(yè)權(quán)寫字樓。資本值方面，受市場行情改善帶動，第二季度環(huán)比微升0.5%至每平方米約46,000元（按實(shí)用面積計(jì)算）。

    但是，寫字樓的租金卻呈現(xiàn)下滑趨勢。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)稱，今年上半年，廣州全市整體寫字樓空置率環(huán)比回落近2個百分點(diǎn)至10.6%，同期凈吸納量累計(jì)約16萬平方米，同比減少超過一半。

    第二季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降1.1%，為每月每平方米155元（按建筑面積計(jì)算）。上半年受總體需求下滑及供應(yīng)壓力影響，平均租金累計(jì)緩降1.2%。

    下半年是寫字樓旺季

    對于下半年的寫字樓市場，仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖表示，除非經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況改善，否則租賃需求特別是外資企業(yè)方面，將會持續(xù)低迷；同時(shí)，新增供應(yīng)量的洪峰也將大大增加空置率的壓力。在需求下降和供應(yīng)井噴的雙重壓力下，整體租金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，對新竣工大廈的影響尤其明顯。而在售價(jià)方面，由于市場氣氛改善，下半年貨幣政策漸趨寬松，自用需求支撐寫字樓投資活動，寫字樓的售價(jià)有望繼續(xù)平穩(wěn)增長。

    而朱良邑認(rèn)為，下半年二手寫字樓方面的成交量和售價(jià)應(yīng)該是穩(wěn)中有升，珠江新城的成交量會較大。在租賃方面，他表示：“實(shí)體經(jīng)濟(jì)肯定會影響租賃市場，但是在廣州市來說，下半年通常是寫字樓租賃的旺季，預(yù)測寫字樓的租金仍應(yīng)有3%左右的增長。”

    據(jù)悉，今年下半年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)達(dá)50萬平方米，至今年年底，全市甲級寫字樓的總存量將達(dá)360萬平方米。