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    ——成都商報(bào)地產(chǎn)研究院聯(lián)合銳理機(jī)構(gòu)、高力國(guó)際、世邦魏理仕、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)權(quán)威發(fā)布

    讓寫(xiě)字樓回歸理性

    機(jī)場(chǎng)書(shū)店里播放的永遠(yuǎn)是成功學(xué)講座，激蕩人心，氣宇軒昂，每次候機(jī)我總欲罷不能地在此接受短暫勵(lì)志，我真的想成功。寫(xiě)字樓就是樓市里最典型的成功學(xué)，寫(xiě)字樓的投資優(yōu)勢(shì)真的很全，它不比住宅差，低買(mǎi)高賣(mài)打短線能掙錢(qián)，靠收租金回報(bào)比住宅更是高不少，和商鋪比較起來(lái)，它的投資門(mén)檻更低，寫(xiě)字樓往往能以小搏大�？偨Y(jié)起來(lái)就一句話，寫(xiě)字樓把房產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)給占完了，在樓市打拼，寫(xiě)字樓一度是投資者通向成功的捷徑。

    出門(mén)看看，今天成都滿大街都是寫(xiě)字樓的財(cái)富故事。時(shí)代廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)每平米賣(mài)五六千，現(xiàn)在每平方米月租金一百，二手房報(bào)價(jià)一萬(wàn)三；豐德國(guó)際廣場(chǎng)，當(dāng)初也是每平方米五六千，現(xiàn)在租金每月至少一百，二手房也是一萬(wàn)好幾；金沙萬(wàn)瑞中心，2008年銷(xiāo)售最低價(jià)僅4880元/平方米，現(xiàn)在房租每月每平方米80元，二手房售價(jià)一萬(wàn)五，三四年房?jī)r(jià)漲三倍，當(dāng)年錯(cuò)過(guò)的投資者非得活活氣死。

    投資回報(bào)率很好算，前幾年的寫(xiě)字樓，哪個(gè)不是隨隨便便就超過(guò)20%。年投資回報(bào)率20%是什么概念？鄂爾多斯、溫州的民間“放水”鋌而走險(xiǎn)也就這水平。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，5年就能收回全部投資，啥事不干還白撈一寫(xiě)字樓，這么輕松就能掙錢(qián)，誰(shuí)還愿意起早貪黑做生意？回顧2010年之前的寫(xiě)字樓，個(gè)個(gè)幾乎都是經(jīng)典的財(cái)富故事，大量的投資者嘗到甜頭。

    當(dāng)大家都把不理性當(dāng)為理所應(yīng)當(dāng)，把不正常當(dāng)為正常之后，你就再很難接受真正的理性和正常。我不是說(shuō)繞口令，我是想說(shuō)，誰(shuí)規(guī)定寫(xiě)字樓就必須得保持20%的高回報(bào)率？誰(shuí)說(shuō)投資寫(xiě)字樓就一定比其他投資強(qiáng)，照這樣的邏輯，那不是所有人都來(lái)投資寫(xiě)字樓？道理顯然不是如此，事實(shí)上今天寫(xiě)字樓也正向著社會(huì)平均投資回報(bào)率回歸，動(dòng)輒20%以上的回報(bào)率是暴利，5%、8%才是正常。

    好消息聽(tīng)多了，最近頻繁的壞消息我們還很不適應(yīng)。一方面受到之前大量財(cái)富故事的激勵(lì)，越來(lái)越多的市民對(duì)寫(xiě)字樓投資躍躍欲試，去年以來(lái)寫(xiě)字樓、SOHO、LOFT成交量屢創(chuàng)新高，但最近陸續(xù)交房的不少寫(xiě)字樓投資者卻很難興奮起來(lái)，之前說(shuō)的月租金一百兩百現(xiàn)在驟降至六十八十，租金預(yù)期攔腰斬?cái)唷?/p>

    我們無(wú)法回避今天寫(xiě)字樓面臨的難題。寫(xiě)字樓租金的持續(xù)陰跌、空置率的上升，同時(shí)還有權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)出警示，目前成都專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓和類(lèi)寫(xiě)字樓已經(jīng)供過(guò)于求。“截止到7月份，大成都范圍內(nèi)存量寫(xiě)字樓及投資性商業(yè)公寓，合計(jì)已接近500萬(wàn)平方米”，而今年上半年大成都區(qū)域才僅僅賣(mài)出91萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓，500萬(wàn)平方米———即便不新增這可是好幾年都賣(mài)不完的量，但實(shí)際上寫(xiě)字樓存量還在不斷攀升。理想豐滿現(xiàn)實(shí)骨感，這就是今天的寫(xiě)字樓。

    當(dāng)然，我并非唱衰寫(xiě)字樓，這里我只想說(shuō)明一個(gè)觀點(diǎn)：我們已經(jīng)走過(guò)了那個(gè)瘋狂的年代，那個(gè)隨便投資一個(gè)寫(xiě)字樓就能成功的年代，開(kāi)發(fā)商也不是隨便修一棟寫(xiě)字樓就能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，今天再來(lái)投資寫(xiě)字樓，不能莽打莽撞，我們得靠更多的智慧。開(kāi)發(fā)商要建造更高品質(zhì)、更具投資價(jià)值的寫(xiě)字樓，也得依靠更專(zhuān)業(yè)的實(shí)力和水平。 之前算是不正常，今天我們要回歸正常，這需要一個(gè)過(guò)程。

    成交

    供過(guò)于求趨勢(shì)明顯9月將現(xiàn)又一高峰

    2012年上半年，對(duì)大部分的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不那么愉快。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，成交面積卻每況愈下。根據(jù)中原地產(chǎn)最新的寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年成都寫(xiě)字樓新增供應(yīng)153.90萬(wàn)平方米，成交面積62.38萬(wàn)平方米，成交同比下跌了8.7%，整體的供需比為2.47，同比升高297.11%，出現(xiàn)較大攀升，供過(guò)于求的趨勢(shì)明顯。

    但這也并不意味著，整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)里沒(méi)有亮點(diǎn)。無(wú)論是供應(yīng)量巨大的城南，還是在寫(xiě)字樓產(chǎn)品相對(duì)稀缺的城區(qū)內(nèi)，今年上半年都有項(xiàng)目表現(xiàn)得可圈可點(diǎn)。例如，新世紀(jì)環(huán)球中心3月23日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已經(jīng)銷(xiāo)售了15個(gè)億；信德·環(huán)球廣場(chǎng)占據(jù)城中心優(yōu)質(zhì)地段，銷(xiāo)售上也一直有著上佳的表現(xiàn)。

    供應(yīng)放量 三環(huán)至繞城占八成

    據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)153.90萬(wàn)平方米，供應(yīng)持續(xù)放量。其中，4月供應(yīng)量達(dá)到58.69萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了單月歷史供應(yīng)的新高，6月供應(yīng)持續(xù)保持在較高水平，上半年供應(yīng)的大規(guī)模放量導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)提前迎來(lái)了供應(yīng)的小高峰。

    銳理數(shù)據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人郭潔透露：“據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年寫(xiě)字樓的放量中，80%集中在了三環(huán)與繞城這一區(qū)域之間。”同樣，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年寫(xiě)字樓三環(huán)外新增供應(yīng)量達(dá)到了100.04萬(wàn)平方米，占據(jù)整體供應(yīng)量的絕對(duì)主力。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，未來(lái)商務(wù)外移的趨勢(shì)十分明顯，多年來(lái)以市中心為核心的商務(wù)辦公格局正在逐漸被打破。

    在今年的寫(xiě)字樓供應(yīng)中，城南毫無(wú)懸念地成為供應(yīng)量最大的區(qū)域，達(dá)到了80.60萬(wàn)平方米，占據(jù)了50%以上的高比例，尤其是天府新城是寫(xiě)字樓的主要聚集區(qū)。同時(shí)，可以注意到，在供應(yīng)量一直較小的城區(qū)內(nèi)，上半年涌現(xiàn)了一些優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，例如信德·環(huán)球廣場(chǎng)、萬(wàn)科·鉆石廣場(chǎng)、成都339等等，這些項(xiàng)目對(duì)于解決區(qū)域的辦公需求來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)得十分及時(shí)。

    均價(jià)11000元 同比下跌0.2%

    相較于巨大的供應(yīng)量而言，今年上半年寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售顯得遲緩，共成交面積為62.38萬(wàn)平方米，同比下跌8.7%。整體來(lái)看，月均銷(xiāo)售面積在10萬(wàn)平方米左右，3月和6月去化量出現(xiàn)峰值，其他月份整體趨于平衡。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，由于住宅市場(chǎng)的限購(gòu)，部分投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于某些總價(jià)低，投資性強(qiáng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目表現(xiàn)較為濃厚的興趣。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，乙級(jí)寫(xiě)字樓成交29.35萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓成交面積21.73萬(wàn)平方米，占據(jù)了整個(gè)寫(xiě)字樓成交的80%以上。

    從整體銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，2012年上半年寫(xiě)字樓均價(jià)為每平方米11000元，同比下跌0.2%，基本持平，保持平穩(wěn)。由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，去庫(kù)存壓力大，較多的開(kāi)發(fā)商在價(jià)格體系上做了一定的調(diào)整，加上市場(chǎng)成交中以中低總價(jià)、投資性強(qiáng)的商務(wù)公寓占據(jù)成交主力，對(duì)寫(xiě)字樓成交價(jià)格有較大影響。

    其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米18439元，價(jià)格持續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，雖有小幅下降，但并不明顯。相較而言，乙級(jí)寫(xiě)字樓以及商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格則變動(dòng)幅度較大。乙級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米11692元，同比下跌4.0%，在2011年明顯上漲后，今年整體出現(xiàn)回落。而商務(wù)公寓則由于精裝、配置等方面的提升，銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12%，達(dá)到了每平方米8571元。