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    分散化
    /逃離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，寫字樓越建越分散

    說起成都寫字樓的分散化趨勢，金沙萬瑞中心最具解剖價(jià)值。“當(dāng)初開發(fā)商并沒有考慮把它做成寫字樓，甚至開發(fā)商還一度希望把它‘變性’，把金沙萬瑞中心項(xiàng)目地塊變成住宅性質(zhì)產(chǎn)權(quán)，2006、2007年那會(huì)兒大家都覺得在金沙住宅肯定比寫字樓好賣，但后來無法把商業(yè)變住宅之后開發(fā)商就只能建寫字樓，也可以說有一定機(jī)緣，沒想到今天它會(huì)那么火。”一位熟知金沙萬瑞中心項(xiàng)目當(dāng)年運(yùn)作內(nèi)幕的人士向成都商報(bào)記者透露，當(dāng)時(shí)金沙萬瑞中心的售價(jià)基本是周圍住宅的價(jià)位水平，最低的時(shí)候單價(jià)不到五千，但現(xiàn)在它每平方米每月的租金都是一百左右，一百平方米戶型每月租金都是一萬，二手房房價(jià)現(xiàn)在飆升到一萬三、一萬五，誰都沒有想到金沙萬瑞中心的價(jià)值。

    有金沙萬瑞中心這個(gè)成功案例之后，今天寫字樓開始陸續(xù)轉(zhuǎn)移到傳統(tǒng)住區(qū)，甚至龍泉、雙流、新都、溫江等近郊城區(qū)都陸續(xù)推出高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，成都寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分散發(fā)展趨勢。

    西南交大區(qū)域經(jīng)濟(jì)城市管理研究中心主任戴賓曾經(jīng)公開表態(tài)，過去成都城市功能區(qū)劃分太單一，這就給城市通勤造成了巨大的壓力，1小時(shí)以內(nèi)的空間距離屬于“通勤距離”范圍，也就是說人們在工作地與居住地之間的時(shí)間距離應(yīng)該控制在1小時(shí)內(nèi)。中國科學(xué)院的相關(guān)研究也表明，目前我國城市居民能夠忍受的最大通勤時(shí)間為45～50分鐘，研究數(shù)據(jù)其實(shí)都指向一個(gè)結(jié)果，就是寫字樓必須要建到傳統(tǒng)住區(qū)中去，城市越來越大，依托寫字樓、商業(yè)等的分散建設(shè)，逐步把城市從單中心裂變?yōu)檎嬲�的多中心�?/p>

    配套/配套越來越全，競爭不止拼硬件

    2006年，力寶中心展現(xiàn)24臺(tái)2.5米/秒高速電梯的配套，開啟了成都寫字樓對于電梯這個(gè)硬件標(biāo)準(zhǔn)的最新要求。而此后，為了解決入駐企業(yè)的會(huì)議需要，很多寫字樓開始在會(huì)議室這個(gè)硬件上進(jìn)行配置。

    如今正在建設(shè)中的華潤廣場、中航國際交流中心、協(xié)信中心等寫字樓也開始注重加強(qiáng)餐飲配套。據(jù)中航國際交流中心的負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目在負(fù)一層將規(guī)劃一個(gè)超過2000平米的大型商務(wù)餐廳，供辦公樓內(nèi)的員工使用。而華潤廣場除了配備10部迅達(dá)峰速電梯外，車位更是高達(dá)1024個(gè)，如此高比例的車位配比在成都寫字樓中都極為少見。

    在寫字樓內(nèi)部，餐廳、會(huì)議室、會(huì)所等配套越來越重要，除此之外，在寫字樓外部，各種與商務(wù)有關(guān)的餐廳、咖啡廳、娛樂設(shè)施的配套也很重要。而作為體現(xiàn)這些配套功能的重要表現(xiàn)形式，城市綜合體自然有它的優(yōu)勢，而寫字樓加酒店的模式也被很多開發(fā)商采用。

    目前成都市場已經(jīng)開工的近百個(gè)綜合體中，酒店、寫字樓、商場基本是最重要的體現(xiàn)。棕櫚泉國際中心在寫字樓旁邊建了費(fèi)爾蒙酒店，中航國際交流中心旁也有中航名人酒店。而希頓國際廣場為寫字樓配套的是希爾頓酒店，如此案例實(shí)在太多。希頓國際廣場負(fù)責(zé)人表示，豐富的商務(wù)配套對于寫字樓的出租率和租金水平等都有很好的保障。

    而配套問題對于目前寫字樓供應(yīng)密集的城南來說，顯得更加重要，由于屬于城市新開發(fā)區(qū)域，所以很多基礎(chǔ)的城市配套都還不完善。目前，天府新城的寫字樓正在集中入市，而配套是否優(yōu)越，對于項(xiàng)目的銷售和租賃都具有舉足輕重的影響。由于公共配套水平比較平均，因此項(xiàng)目自身的配套就顯得更加重要。

    定位
    /甲級受寵，乙級也自有粉絲

    在租賃市場，甲級寫字樓自然受到大企業(yè)的青睞。不過在大企業(yè)與甲級寫字樓之間建立緊密聯(lián)系的同時(shí)，很多中小企業(yè)卻也在為自己的辦公問題而苦惱。

    根據(jù)成都市商務(wù)局對于寫字樓分級的最新標(biāo)準(zhǔn)，以產(chǎn)權(quán)是否單一這一指標(biāo)來判斷，大部分拆零銷售的寫字樓難入甲級之列。不過，即便是乙級寫字樓，對于一些小企業(yè)來講也檔次過高。一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，可能這些公司就是一個(gè)代理銷售機(jī)票的，為了業(yè)務(wù)方便，必須在金融城這樣的區(qū)域有個(gè)辦公地點(diǎn)。需要的面積只有幾十平米，那些好點(diǎn)的寫字樓，肯定不愿意接待這種客戶。

    針對這一問題，已經(jīng)有企業(yè)開始做出回應(yīng)，中航國際交流中心即將推出的SOHO產(chǎn)品，就以為中小企業(yè)量身打造的寫字樓為主要訴求。面積從30平米起，可以進(jìn)行自由的組合，對于很多小企業(yè)來講，其實(shí)是非常不錯(cuò)的選擇。這樣的案例在花樣年·美年廣場上已經(jīng)得到驗(yàn)證，該項(xiàng)目銷售的SOHO產(chǎn)品，如今已有很多小公司聚集。

    返租
    /寫字樓返租，是把雙刃劍

    “返租的方式，其實(shí)很早以前就出現(xiàn)了。只不過，在今年寫字樓銷售壓力增大情況下出現(xiàn)，更吸引人的注意。”商業(yè)地產(chǎn)研究人士透露，其實(shí)早些年，產(chǎn)權(quán)式酒店就已采用“返租”模式，后很多市場、商場也開始采用同一模式招商。

    返租，是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后，發(fā)展商許諾在未來若干年內(nèi)，每年給投資者一定的租金回報(bào)。在這期間，商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有。“這種形式，其實(shí)說穿了更像發(fā)行企業(yè)的信用債券。”該人士稱，一旦對方不顧信用，投資者也往往只能接受“虧本”現(xiàn)實(shí)。

    從協(xié)信中心、成都339、魏瑪圈子等項(xiàng)目來看，其寫字樓推出“返租”政策，似乎都在強(qiáng)調(diào)“降低風(fēng)險(xiǎn)”。對于返租模式，上述兩項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道，主要是想給客戶降低風(fēng)險(xiǎn)。對于這一市場現(xiàn)象，新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵認(rèn)為，“寫字樓包租，主要還是解決投資者的信心。”在他看來，如果是要促進(jìn)銷售的話，開發(fā)商可以選擇低價(jià)銷售。“進(jìn)入東二環(huán)的開發(fā)商，都意識(shí)到了甲級寫字樓供應(yīng)短缺”，招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，包租政策相當(dāng)于給投資者吃了一顆“定心丸”，如果物業(yè)能夠達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的話，7%的收益，即便是自己出租都沒問題。

    但行業(yè)人士魏明宇則分析認(rèn)為，返租其實(shí)有B門。其問題是，與購房者發(fā)生返租權(quán)利義務(wù)關(guān)系的是第三方公司，而非開發(fā)商。且雙方約定的返租期有一定年限，過了約定期限則按市場規(guī)律自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，如果第三方公司經(jīng)營不善，無法按時(shí)支付租金，則會(huì)出現(xiàn)購房糾紛。

    地鐵/軌道交通 拉開成都寫字樓租售價(jià)差

    隨著地鐵1號線的運(yùn)營以及2號線即將通車，成都寫字樓租售市場的“地鐵效應(yīng)”，成為行業(yè)的一大話題。高力國際提供的寫字樓研究報(bào)告認(rèn)為，成都現(xiàn)有三大主要甲級寫字樓聚集區(qū)：中央商務(wù)區(qū)、人民南路沿線、東大街（金融街）沿線，其中中央商務(wù)區(qū)和人民南路沿線區(qū)域的甲級寫字樓群落借力地鐵1號線，已經(jīng)獲得了巨大的交通紅利。其表現(xiàn)是，甲級寫字樓吸納量大幅上升、進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)量迅速增長，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有新加坡領(lǐng)事館、諾華（Novartis）、殼牌（Shell）、拜耳（Bayer）、杜邦（DuPont）、贏創(chuàng)德固賽（Evonik Degussa）、華僑銀行（OCBC Bank）等數(shù)個(gè)跨國大型企業(yè)在此區(qū)域落戶。

    除了吸引大客戶外，軌道交通對寫字樓物業(yè)的租金和售價(jià)，具有明顯拉升作用。據(jù)成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東表示，“九龍倉時(shí)代8號、棕櫚泉國際中心、來福士廣場，屬于地鐵上蓋物業(yè)，售價(jià)高出周邊同類寫字樓，當(dāng)然，這其中還有物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)的差異。”他還透露，地鐵上蓋和毗鄰地鐵出口的寫字樓，在租金上同樣具有優(yōu)勢。據(jù)記者了解，目前在人民南路，匯日央擴(kuò)、平安財(cái)富中心、國航世紀(jì)中心、商鼎國際等寫字樓，在租金與入住率上，保持在市場前列。

    此外，在寫字樓密集的天府大道，毗鄰地鐵1號線的香年廣場、福年廣場、美年廣場、復(fù)地復(fù)城國際、中航國際交流中心、東方希望、希頓國際廣場、棕櫚泉國際中心，同樣出現(xiàn)“地鐵效應(yīng)”，受到市場熱捧。值得一提的是，堅(jiān)持整層起售的棕櫚泉國際中心，因?yàn)闊o縫接駁地鐵1號線，在迎來哈爾濱銀行、金粵幕墻、泰和泰律師事務(wù)所之后，近期將再添一員猛將。

    高力國際董事過孟威認(rèn)為，任何一條地鐵線在動(dòng)工和投運(yùn)前后，一定會(huì)對其周邊的物業(yè)及土地價(jià)格產(chǎn)生正向的推動(dòng)力，而價(jià)格提升幅度則根據(jù)各區(qū)域原有的交通和區(qū)位條件從5%至20%不等，個(gè)別距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)、原有交通條件較差的區(qū)域，在上述兩個(gè)節(jié)點(diǎn)前后其物業(yè)升值幅度甚至可以超過20%。

    品質(zhì)
    /提升品質(zhì)，是寫字樓的重要指標(biāo)

    市場上新建的高端寫字樓大量入市，想要在嚴(yán)峻的競爭中突圍而出，對高端寫字樓提出了更高的要求。品質(zhì)的提升和創(chuàng)新，是寫字樓的重要指標(biāo)。

    和傳統(tǒng)寫字樓設(shè)施老化、樓體外觀陳舊、設(shè)備落后等相比，成都的高端寫字樓，已經(jīng)呈現(xiàn)出品質(zhì)大提升的趨勢，這也是寫字樓的必然趨勢。

    不少高端寫字樓，在規(guī)劃和建設(shè)之初，就已然奔著城市地標(biāo)的硬件而設(shè)計(jì)。

    以新世紀(jì)環(huán)球中心為例，它是迄今全球最大單體建筑，體量達(dá)到了170萬平方米，由新世紀(jì)環(huán)球中心、新世紀(jì)當(dāng)代藝術(shù)中心、中央廣場三大主體共同組成。它是世界頂級建筑設(shè)計(jì)師的城市作品，無論是建筑的藝術(shù)性，還是功能性，都出類拔萃。在新世紀(jì)環(huán)球中心的中央商務(wù)城，16個(gè)獨(dú)立辦公入口、14米挑高專屬大堂、3.8～7米層高的辦公區(qū)域、2.3米寬的生態(tài)公共走廊、244臺(tái)超高電梯配比、15000個(gè)停車位等頂級硬件配置，并采用頂級的各類商務(wù)智能系統(tǒng)，以構(gòu)筑世界級商務(wù)平臺(tái)。

    而成都首座200米級超甲級寫字樓華潤大廈，高200.8米，建筑面積約7.4萬平方米。其以國際化標(biāo)準(zhǔn)傾力打造，外形大氣簡約，獲得美國LEED預(yù)認(rèn)證金獎(jiǎng)。

    花樣年·香年廣場則以176米的地標(biāo)建筑，傲立在城市的新中心。10.2米的雙層挑高大堂，帶來至高的商務(wù)體驗(yàn)，峰速電梯、多功能會(huì)議中心……都能保證高速的商務(wù)效率。

    中航·國際交流中心的大堂則堪稱豪華。挑高15米，約1300平米，以極強(qiáng)的空間設(shè)計(jì)層次，體現(xiàn)尊貴和商務(wù)價(jià)值。

    品質(zhì)分為硬件和軟件，除了在硬件上不斷提升外，不少高端寫字樓也在軟件上提供更多智能化的系統(tǒng)，或是增值服務(wù)。

    位于龍泉的錦上時(shí)代，就主打綠色生態(tài)辦公牌。項(xiàng)目背倚錦上城，南鄰東麓驛境，遠(yuǎn)望龍泉山脈，辦公空間立體綠化，室內(nèi)空間更注重自然通風(fēng)采光，創(chuàng)造出舒適閑趣的辦公環(huán)境。

    精裝
    /寫字樓精裝修漸成風(fēng)潮

    一直以來，成都很少有精裝寫字樓出現(xiàn)，專家分析，這是因?yàn)榇蠖嚅_發(fā)商無法確定未來客戶的需求，并在品質(zhì)保障和成本控制上無法達(dá)到平衡。而近兩年，隨著寫字樓競爭愈加激烈，精裝修也成為一些寫字樓項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，如2010年亮相的富力天匯中心，以及目前銷售的希頓國際廣場、成都339、大鼎世紀(jì)廣場等，均開始朝寫字樓精裝修方向發(fā)展。

    富力天匯中心是成都第一個(gè)將精裝修引入寫字樓的項(xiàng)目。而去年亮相的希頓國際廣場也采用全精裝修，該項(xiàng)目的精裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到2500元/平米。另一個(gè)位于天府立交的大鼎世紀(jì)廣場項(xiàng)目，其公共部分也全部采用精裝修。

    “事實(shí)上，寫字樓做精裝修也可以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。”成都339項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。“我們的精裝修全部借鑒了希爾頓酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)，因?yàn)轫?xiàng)目的定位是純商務(wù)超甲寫字樓，因此為了與形象匹配，我們便選擇了精裝修，一方面提升項(xiàng)目品質(zhì)，另一方面也能夠方便客戶的使用，目前客戶普遍接受度很高。”希頓國際廣場有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。