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    記者今天從戴德梁行獲悉，去年以來，北京、上海等一線城市和部分二線城市甲級寫字樓價格開始快速上漲，一線城市核心地段甲級寫字樓租金飆升。

    據(jù)戴德梁行分析，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因在于隨著國家對住宅房價調控不斷深入，越來越多的資金出于避險和逐利目的，開始涌入商業(yè)不動產(chǎn)市場。資金的大量涌入、供應的減少以及租金的快速上漲，使得北京上海等一線城市核心區(qū)寫字樓成了稀缺資源，越來越多的境內外機構投資者和自用型買家競相追逐。過去很多甲級寫字樓投資收益率達不到投資機構毛收益率6%-8%的投資門檻，現(xiàn)在由于租金上漲造成收益率顯著上升，這些寫字樓成為了機構投資者首選的投資品，而投資需求的增加又反過來快速推升了這些城市商用物業(yè)的資產(chǎn)價格。

    據(jù)戴德梁行透露，專業(yè)投資機構看上一線城市大宗商用物業(yè)始于2008年全球金融危機之后，由于境外機構投資者大都屬于機會型投資基金，其所募集的資金都是以外幣形式存于境外賬戶，同時并受到中國外匯管制和限制境外熱錢進入國內房地產(chǎn)市場的政策約束，因此，只能通過收購境外的特殊目的公司（SPV），在境外完成交易，來達到間接控制境內項目公司，進而收購和控制境內資產(chǎn)的目的。

    在上海，已經(jīng)有相當多的優(yōu)質商用物業(yè)被外資的私募地產(chǎn)基金（PE）所持有，這些基金或機構投資者在其資金開始募集時就已設立了承諾投資回報的要求（一般為內部收益率超過20%）和退出時限（一般為3-5年），也就是說資金募集完成后必須在一定的時間窗口完成收購，在完成收購后一旦達到了其所設定的投資年限和承諾給投資者的回報水平，就必須在某個時間段退出市場。境外私募地產(chǎn)基金的這種特性，使得他們必須周期性地進入和退出，這也就是上海大宗商業(yè)不動產(chǎn)投資市場交易頻繁的最主要原因。而在北京，由于具有這些境外交易架構的商用物業(yè)相對較少，導致了境外機構投資者不如在上海那樣活躍，商業(yè)不動產(chǎn)的流動性也不如上海。結果，境內投資機構包括保險公司、人民幣私募基金等成了北京市場的主要參與者，而位于傳統(tǒng)核心商圈的優(yōu)質甲級寫字樓成為了他們競逐的主要目標，自用型寫字樓需求構成了北京寫字樓投資市場的重要組成部分。除很小部分使用不完的面積進入公開市場用于租賃外，整體重新回到買賣市場的可能性幾乎為零，這也是北京可供交易的優(yōu)質寫字樓物業(yè)越來越少的原因之一。

    戴德梁行稱，二線城市中，目前不動產(chǎn)交投比較活躍的城市包括天津、大連、成都、重慶、蘇州等地。它們呈現(xiàn)出同一個特點：正在經(jīng)歷從以工廠和制造業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)機構向以服務業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)機構的巨大轉變，并且轉變升級速度越來越快。這樣一來，一些二線城市的核心地段寫字樓特別是甲級寫字樓供應已遠遠不能滿足市場潛在需求。廣州、深圳在全國范圍內率先完成了產(chǎn)業(yè)機構升級換代，由二線城市躍升為一線城市，目前主要的二線城市正在復制這種發(fā)展模式，體現(xiàn)在商業(yè)不動產(chǎn)市場上，就是“商住倒掛”現(xiàn)象突然消失。比如蘇州，2005-2011年，一直處于商住倒掛的尷尬境地，但自2011年下半年開始，蘇州寫字樓市場商住倒掛出現(xiàn)了“V型”轉變。與蘇州相比，成都、重慶無疑已經(jīng)是二線城市中發(fā)展更加成熟的代表者。一年多前，成都重慶核心商圈寫字樓租金只有70元/平方米/月，而在今天，這個價格已經(jīng)接近翻番。