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　　根據(jù)2012上半年成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)看，40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)市場(chǎng)接受度顯著降低，寫字樓和商鋪這兩類產(chǎn)品仍是商業(yè)物業(yè)投資的首選物業(yè)形態(tài)。而一般來說，定義商業(yè)物業(yè)是否為高投資回報(bào)物業(yè)主要通過物業(yè)增值能力和租金回報(bào)情況兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量。

　　物業(yè)增值能力主要受區(qū)域價(jià)值、交通配套、規(guī)劃前景及人群集聚能力等方面因素影響：

　　就商鋪類產(chǎn)品而言，首先，物業(yè)增值能力取決于商圈對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群的集聚能力。而商圈的輻射范圍、交通配套條件和區(qū)域常住居民中目標(biāo)消費(fèi)人群的比重對(duì)商鋪產(chǎn)品的人群集聚能力具有決定性作用。以成都為例，傳統(tǒng)城市核心商圈如春熙路-鹽市口商圈，近幾年在商鋪價(jià)格不斷增長(zhǎng)、商鋪供應(yīng)量逐漸減少的情況下，仍然具備旺盛的市場(chǎng)需求，商鋪成交量保持較大幅度增長(zhǎng)，物業(yè)升值前景樂觀。另外，交通配套升級(jí)帶動(dòng)人口注入形成新興商圈，也直接帶動(dòng)商鋪產(chǎn)品價(jià)格和成交量同步增長(zhǎng)，成都近年來興起的地鐵商業(yè)投資熱即是最好例證。

　　就目前成都商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)來看，傳統(tǒng)城市商圈春熙路、鹽市口商圈，軌道交通升級(jí)背景下產(chǎn)生的東方新城商圈、世紀(jì)城商圈及位于成熟居住區(qū)的雙楠商圈、紫荊-桐梓林商圈、光華商圈等，其商鋪產(chǎn)品均具備較高的物業(yè)增值能力。

　　就寫字樓產(chǎn)品而言，其物業(yè)增值能力則更多取決于區(qū)域價(jià)值和企業(yè)聚集情況。前者主要表現(xiàn)在區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐以及規(guī)劃前景，后者則表現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)的品牌昭示性方面。
　　從租金回報(bào)角度看，核心指標(biāo)為投資回報(bào)率，商鋪一般高于寫字樓：

　　對(duì)于商鋪類產(chǎn)品來說，經(jīng)驗(yàn)值以年投資回報(bào)率大于等于6%作為判斷適合投資商鋪的標(biāo)準(zhǔn)。目前成都商鋪市場(chǎng)上，春熙路、鹽市口商圈、荷花池-五塊石商圈、東方新城商圈及雙楠-紅牌樓商圈在營(yíng)商鋪的投資回報(bào)率均高于6%。

　　而對(duì)于寫字樓市場(chǎng)而言，投資回報(bào)率在4%-6%之間為國(guó)際公認(rèn)的合理水平，就目前成都市場(chǎng)看，甲、乙級(jí)寫字樓投資回報(bào)率多數(shù)高于此水平，尤以市中心、天府新城區(qū)域的甲級(jí)寫字樓、人民南路的乙級(jí)寫字樓租金回報(bào)表現(xiàn)最優(yōu)。（正合地產(chǎn)董事長(zhǎng) 毛勇）