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    開發(fā)商對銷售有信心

    相較于去年的市場，今年上半的大規(guī)模放量導(dǎo)致寫字樓市場提前迎來了首個供應(yīng)小高峰。據(jù)中原地產(chǎn)分析，預(yù)計(jì)市場的另一個供應(yīng)高峰將于9月出現(xiàn)。今年上半年的供需比達(dá)到了2.47，同比升高197.11%，一方面市場持續(xù)大規(guī)模放量，另一方面寫字樓消化能力有限眾多項(xiàng)目去化緩慢，庫存量急劇攀升，短期內(nèi)寫字樓供過于求趨勢明顯。在上半年去化并不理想的情況下，9月將迎來的供應(yīng)高峰，對于寫字樓開發(fā)商來說無異于雪上加霜。

    面對并不樂觀的市場，開發(fā)商們卻表現(xiàn)出了樂觀的情緒。“3月開盤到現(xiàn)在，新世界環(huán)球中心在寫字樓硝煙最濃烈的南延線‘戰(zhàn)場’，取得了15個億的銷售成績。”新世紀(jì)環(huán)球中線相關(guān)負(fù)責(zé)人黃效融表示，目前每平方米均價9999元的價格已經(jīng)是項(xiàng)目的成本價了，相較于項(xiàng)目本身龐大的規(guī)模、優(yōu)越的配套和高端的品質(zhì)，這樣的價格幾乎可以說是降無可降，即便面臨下半年寫字樓市場更大的競爭，項(xiàng)目應(yīng)該也能夠持續(xù)保持不錯的銷量。除了在售項(xiàng)目之外，下半年即將開盤的項(xiàng)目對銷售形勢表現(xiàn)得較為樂觀。“協(xié)信中心寫字樓目前在排號，情況還很不錯。”項(xiàng)目相關(guān)工作人員表示，城區(qū)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目的供應(yīng)量并不大，加上項(xiàng)目周邊對辦公物業(yè)有一定的需求，區(qū)域的整體成熟度較高，對未來項(xiàng)目寫字樓部分的銷售還是很有信心。

    租賃

    租金微漲 空置率小幅上升

    “80元每平米，不開票，只能簽3年……”在接受成都商報(bào)記者采訪時，李女士接到一個電話。這是她本周接的第三個咨詢電話，是租客打來詢問寫字樓價格的。今年2月收到這套寫字樓后，李女士每周都會接到不少這樣的電話。但是因?yàn)閮r格談不攏，李女士的寫字間現(xiàn)在都還沒租出去。

    李女士購買的寫字樓在南延線上，交通很方便，是甲級寫字樓。09年購買時，每平米的價格是1萬出頭，250平方米的寫字樓總價為290萬零4千。“當(dāng)時我考察了周圍幾個寫字樓，它們的配置還沒我這個好，一般的租金在80元每平米左右。”現(xiàn)在，李女士的寫字樓空置了半年，雖有人問津，卻遲遲沒有成租。跟李女士的寫字樓一樣，南延線上還有不少在等待合適租客的寫字樓。

    據(jù)世邦魏理仕成都分公司研究部剛剛發(fā)布的研究報(bào)告，截至今年6月底，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為28.8%，較去年年末增加了3.4個百分點(diǎn)。成都上半年累計(jì)新增寫字樓35萬平方米左右，但吸納量只有10萬平方米左右，這一吸納速度較以往有所降低。此外，相關(guān)人士認(rèn)為，下半年，成都寫字樓的空置率將繼續(xù)攀升，將突破30%，達(dá)到一個更高的水平。雖然空置率有所上升，但今年上半年寫字樓的租金仍能延續(xù)2011年以來的緩慢上漲趨勢，上半年平均租金較2011年底上漲3.1%，為每月每平方米101.7元，其中二季度租金環(huán)比上漲1.9%。中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需求旺盛、業(yè)主在樓宇入住房率達(dá)到較高水平后逐步提價是目前成都辦公樓租金逐步上升的主要原因之一。

    空置率上升 寫字樓競爭加劇

    近兩年，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，然而，集中開發(fā)卻導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)壓力膨脹。有數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月成都寫字樓庫存高達(dá)400多萬平方米，而且由于短期集中放量，寫字樓市場已出現(xiàn)空置率上升的現(xiàn)象。

    業(yè)內(nèi)人士指出：“從銷售來看，寫字樓市場受經(jīng)濟(jì)下行、信貸收緊、競爭激烈等各方面因素影響，自2011年下半年開始已經(jīng)出現(xiàn)明顯的疲軟態(tài)勢；從整體租賃市場看，去年至今年上半年，仍然處于一個較平穩(wěn)的小幅上行趨勢，空置率并未明顯上升。不過，從當(dāng)前的市場存量結(jié)合今明兩年巨大的銷售放量和交房量，寫字樓市場無論從銷售還是運(yùn)營方面來講均不容樂觀，南延線的寫字樓尤其值得注意。”世邦魏理仕成都分公司研究部指出，一般來說，寫字樓空置率應(yīng)低于10%，但目前成都寫字樓空置率超過20%，這主要是由于短期供應(yīng)量增加。

    全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際成都分公司發(fā)布2012年2季度成都甲級寫字樓報(bào)告稱：位于天府新城區(qū)域的中海國際中心入市，帶來107,209平方米的新增供應(yīng)，2012年第二季度成都甲級寫字樓市場存量達(dá)到65萬平米。一季度入市的百揚(yáng)大廈和中海國際中心為面積需求較大的租戶提供了充足的可選房源，因而本季度租賃市場亦表現(xiàn)活躍，總體吸納量達(dá)到57,277平方米，環(huán)比大幅增加95.15%。因此，盡管本次中海國際中心帶來超過10萬平方米的新增供應(yīng)，但市場整體空置率僅環(huán)比上季度上漲5.16個百分點(diǎn)。

    租金表現(xiàn)不錯 穩(wěn)中有升

    世邦魏理仕指出，2012年上半年，受全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，跨國公司對新設(shè)或擴(kuò)大辦公室持謹(jǐn)慎態(tài)度，需求增長較去年同期有所減緩，大面積租賃交易數(shù)量有限。但與此同時，本地公司的辦公樓升級需求不斷增長，使市場整體吸納量仍保持在較高水平。而據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年大部分寫字樓項(xiàng)目租金表現(xiàn)平穩(wěn)，個別項(xiàng)目略有上漲。

    今年上半年，成都寫字樓平均租金較2011年底上漲3.1%，為每月每平方米101.7元，其中二季度租金環(huán)比上漲1.9%。一些熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)項(xiàng)目的租金表現(xiàn)不俗，一直呈上漲趨勢。在今年第二季度，航天科技大廈和百揚(yáng)大廈表現(xiàn)突出，大型教育機(jī)構(gòu)戴氏英語租用航天科技大廈1,100平方米的寫字間，而世服宏圖也租下本項(xiàng)目600平方米，打造其在蓉的第二個服務(wù)式辦公室。百揚(yáng)大廈自5月啟動全球租賃以來，已吸引了伊爾姆環(huán)境資源（ERM）、雷格斯（Regus）、機(jī)時商貿(mào)（Guess）等知名企業(yè)的入駐。東大街（金融街）在第二季度租金出現(xiàn)小幅波動，下降1.25個百分點(diǎn)，為158.00元/平方米/月。地鐵2號線計(jì)劃于下季度開通，預(yù)期沿線寫字樓租金或迎來一輪上調(diào)。

    高投資回報(bào)率 仍需等待

    投資回報(bào)率是投資者是否購買寫字樓的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。如何計(jì)算寫字樓回報(bào)率呢？按照最常規(guī)算法，投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價，目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為8%~10%之間。根據(jù)專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。

    以城南某項(xiàng)目為例，目前該寫字樓項(xiàng)目賣價為14000元/平米，周邊幾個已經(jīng)交付的寫字樓項(xiàng)目租金約為80元/平米，按照回報(bào)率計(jì)算公式計(jì)算，該寫字樓投資回報(bào)率約為6.8%。但由于該項(xiàng)目周邊其他寫字樓即將交付，供應(yīng)量的增加極有可能導(dǎo)致租金出現(xiàn)下滑和平均投資回報(bào)率走低。

    相關(guān)人士認(rèn)為，下半年成都寫字樓的空置率將繼續(xù)攀升，將突破30%，達(dá)到一個更高的水平。這主要是因?yàn)椋�市場原本預(yù)計(jì)上半年會有集中供應(yīng)的成都天府大道區(qū)域，項(xiàng)目交付都有所推遲。但下半年預(yù)計(jì)將有近190萬平方米的寫字樓入市，其中145萬平方米左右位于天府大道區(qū)域，大量的新增供應(yīng)無疑將對該區(qū)域乃至全市的寫字樓的售價，租金和空置率產(chǎn)生壓力。世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示：“盡管我們研究可見最近以及未來幾年，成都尤其是商業(yè)地產(chǎn)板塊的新增供應(yīng)量壓力較大，短期來看成都地區(qū)的確有一定的供需壓力。但成都作為輻射整個西南區(qū)的‘一線城市’，未來需求的增長不可限量，因此，我們對中長期達(dá)到供需平衡保持樂觀。”