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    外企租戶更看重業(yè)權是否單一
    高力國際成都公司總經理 蔡孟頤

    今年第二季度，成都甲級寫字樓市場大宗面積成交案例出現頻率明顯增多，國內大型企業(yè)在租戶市場中扮演著重要角色。綜合分析當前的宏觀經濟及政策環(huán)境，在未來一段時期內，來自投資、金融、建設、能源等行業(yè)的大中型國內企業(yè)，將為成都甲級寫字樓市場提供主要支撐。另一方面，成都對于跨國企業(yè)的吸引力和投資回報價值也正呈現出日益增長的態(tài)勢，這類企業(yè)也將對成都甲級寫字樓市場形成較為可觀的租賃需求，同時亦有助于成都商務環(huán)境和物業(yè)品質的持續(xù)提升。

    從今年6月1日起，由成都市商務局、成都市質量技術監(jiān)督局聯合制定出臺的《成都市商務寫字樓等級劃分》正式施行，該標準明確規(guī)定了各級寫字樓的各項判定指標，盡管目前有關部門尚未明確是否將嚴格依據該標準對成都市場上現有寫字樓進行分級或頒牌，但該標準的出臺在一定程度上將成為日后租戶及開發(fā)商選擇辦公物業(yè)或制定開發(fā)策略的重要參考。

    而從影響租戶決策的因素上來看，配套、硬件等都很重要，其中很多外資企業(yè)更加看重寫字樓的業(yè)權是否單一，因為在他們看來，單一業(yè)權的寫字樓，租金更加穩(wěn)定，可選面積充裕，不需要與多個業(yè)主談判，合同約束力強，可以大幅降低合同談判期間的租約風險。而在投入運營時間較長之后，如果要升級和改造寫字樓的硬件，單一業(yè)權的寫字樓也更加方便。

    優(yōu)質寫字樓租金緩慢上漲
    世邦魏理仕成都分公司代理與交易服務部副董事 戴暉

    2012年上半年，受全球經濟變化的影響，跨國公司對新設或擴大辦公室持謹慎態(tài)度，需求增長較去年同期有所減緩，大面積租賃交易數量有限。但與此同時，本地公司的辦公樓升級需求不斷增長，使市場整體吸納量仍保持在較高水平。

    截至6月底，成都優(yōu)質寫字樓空置率為28.8%，較去年年末增加了3.4個百分點。盡管空置率持續(xù)處于20%以上，市場租金仍能延續(xù)2011年以來的緩慢上漲趨勢，今年上半年平均租金較2011年底上漲3.1%，每月每平方米101.7元，其中二季度租金環(huán)比上漲1.9%。中心區(qū)域優(yōu)質項目需求旺盛，業(yè)主在樓宇入駐率達到較高水平后逐步提價，是目前成都辦公樓租金逐步上升的主要原因之一。
   
    原計劃上半年會有集中供應的天府大道區(qū)域，項目交付都有所推遲。但下半年預計將有近190萬平方米的寫字樓入市，其中145萬平方米左右位于天府大道區(qū)域。大量的新增供應，無疑將對該區(qū)域乃至全市的寫字樓售價、租金和空置率產生壓力。

    未來寫字樓發(fā)展方向
    準定位 低門檻 近地鐵

    趨勢
   綜合體/寫字樓綜合體化

    早期成都的寫字樓大多分布在天府廣場以及人民南路，且均以單棟建筑體的形式存在，項目本身也缺乏一些相應的辦公配套，隨著近兩年城市綜合體的集中涌現，寫字樓綜合體化的趨勢也愈加明顯。

    如2010年亮相的大鼎世紀廣場，奧克斯廣場、2011年4月奠基的110萬平米的成都金牛萬達廣場，今年開盤的協信中心、東方希望天祥廣場以及位于二環(huán)路的天祥廣場，包括今年陸續(xù)投入使用的華潤萬象城華潤大廈、花樣年美年廣場……這些在近兩年成都樓市風生水起的項目，都有一個共同的特征：寫字樓+住宅+商業(yè)，這些項目業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強的聚合能力。

    業(yè)內人士認為，寫字樓+住宅+商業(yè)的模式結合三種以上業(yè)態(tài)，可以形成居住、餐飲、商務功能的互補優(yōu)勢，將提供更方便的實用性功能，發(fā)揮1+1+1>3的效果。以華潤大廈為例，整個華潤二十四城開發(fā)體量超過200萬平方米，業(yè)內也一度將其視為“亞洲最大綜合體”，因此其豐富的配套你就不能想象。

    “寫字樓綜合體化的出現解決了傳統(tǒng)寫字樓只有辦公沒有商務休閑的難題。云集休閑場所、娛樂設施的城市綜合體其實就是城市生活的縮影，在很多方面滿足了城市人群在工作以及休閑方面的需求。而伴隨著寫字樓辦公人群的人流聚集，這些綜合體更有望形成一個獨立的商圈影響周邊區(qū)域商務和經濟發(fā)展。”該業(yè)內人士最后說。

    低門檻
    /高預期低門檻，SOHO大行其道

    必須承認，并不是所有投資者都具備吃下甲級寫字樓的能力，也并不是所有企業(yè)均擁有雄厚資金來支付甲級寫字樓高昂的租金。譬如，一些員工規(guī)模及構成較為精簡的文化創(chuàng)意、金融科技類“輕公司”，他們理想的辦公場所自然不是那些動輒數百上千平米的高檔寫字樓。

    從北京、上海等國內一線城市經驗看，大量SOHO物業(yè)憑借其精巧的面積設置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等獨具優(yōu)勢，在辦公租賃市場上表現格外活躍。成都地產業(yè)內普遍認為，介于成都目前仍處在高速增長階段，未來商務需求依然強勁，類似SOHO這樣的小面積創(chuàng)業(yè)型辦公空間潛力不可限量。正合地產近日出具的樓市半年報顯示，今年上半年，成都市區(qū)共有37個以LOFT、SOHO等概念出現的“類寫字樓”產品，其中28個位于住宅和商貿商務發(fā)展區(qū)，處于成熟區(qū)域的僅有9個，稀缺性不言而喻。

    以擅長打造SOHO產品著稱的陽光100集團成都公司總助李則林對成都商報記者表示，對中小型投資者而言，SOHO物業(yè)特性在于“高預期，低門檻”，尤其是處于繁華商圈內的SOHO，回報指數更加明朗。

    城南樓市，中航國際交流中心推出的菁英商務SOHO同樣迎來熱捧。據項目營銷負責人透露，產品跨度39～91平米，定位“青年創(chuàng)業(yè)天地”，旨在城南CBD中心打造一處高規(guī)格商務環(huán)境。該負責人同時還表示，雖然SOHO讓商業(yè)投資越來越靈活，市場需求也很旺盛，但必須注意到，SOHO并不是越小越好，后期運營模式、外部商圈氛圍、交通便捷程度等因素都將直接關系到物業(yè)在租賃市場上的估值。

    郊區(qū)化
    /寫字樓向近郊外遷

    從去年開始，成都流行了一股寫字樓近郊化的趨勢。雙流就有宗申·賽納維塞納峰匯、成都美國城等項目，新都本土開發(fā)商和信房產推出和信新城市中心，郫縣的上錦頤園·匯萃和龍湖時代天街早已開盤，溫江的凱信·雙子國際、德坤新天地等寫字樓項目也陸續(xù)上市。以龍泉、新都、溫江、郫縣、雙流等近郊區(qū)域為代表，寫字樓向外圍城區(qū)遷移正在成為趨勢。

    中原地產統(tǒng)計的數據已經很明確，2012年上半年的新增供應絕大部分集中在三環(huán)以外，達到100.04萬平方米，約占整體供應的65.00%。市區(qū)三環(huán)內寫字樓項目的供應較少，三環(huán)外甚至繞城外已經成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。未來商務中心外移的趨勢十分明顯，以市中心為核心的辦公格局將逐步打破。

    龍泉最有代表性。據了解，目前龍泉驛的商務辦公樓主要集中在兩大區(qū)域，一是以龍泉音樂廣場為核心的城區(qū)商務板塊，這里已經建成的商住樓、商務公寓包括亞熱帶商場、芝龍商城、錦宏時代等，另一個就是沿著成龍路驛都大道布局的企業(yè)總部項目。

    吳先生是龍泉一家電信運營商的拓展負責人，他就明確表示，目前他們所在的商住樓無論是辦公面積還是服務水平，都已經無法達到他們的需求。而據了解，這樣的情況在當前龍泉的國有商業(yè)銀行、電信運營商、保險金融分支機構等都比較普遍，即便將近年來陸續(xù)新遷入龍泉的外來企業(yè)排除在外，僅僅是本地銀行、電信、保險等大企業(yè)，對于高端商業(yè)寫字樓的需求都已經很旺盛。