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    一線城市租金增長(zhǎng)放緩
    成都寫字樓表現(xiàn)搶眼

    最近，中原地產(chǎn)發(fā)布最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，6月份，深圳、杭州寫字樓同比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，廣州、成都、重慶的價(jià)格同比漲幅也從1月的19%、15%、14%回落到6月的8%、5%、8%。今年上半年寫字樓租金上升緩慢，7個(gè)主要城市的租金上漲3%，遠(yuǎn)低于去年全年的14%。整體來看，北京、杭州、成都租金漲幅較大，上半年租金漲幅分別為19%、3%、9%，超過去年全年漲幅的一半。上海、廣州、深圳、重慶表現(xiàn)較差，廣州租金僅微漲1%，上海、深圳、重慶甚至下跌1%、8%、1%，與去年相比大相徑庭。

    今年上半年，多個(gè)城市寫字樓租金回報(bào)率出現(xiàn)了一定程度的上升。一線城市寫字樓租金基本處于4.5%-8%之間，明顯優(yōu)于住宅的回報(bào)率。據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的報(bào)告，從今年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，北京租金趨于理性回歸，預(yù)測(cè)下半年北京寫字樓租金將保持穩(wěn)定，進(jìn)入平臺(tái)期。上海則由于需求旺盛而未來可見供應(yīng)量有限，將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。但成都和深圳等城市將繼續(xù)迎來高供應(yīng)量，這給業(yè)主提出更大挑戰(zhàn)。

    區(qū)域

    東大街、人南路向上 傳統(tǒng)CBD向下

    2012年，成都寫字樓市場(chǎng)的五大重點(diǎn)區(qū)域———傳統(tǒng)CBD、東大街、天府大道北段、領(lǐng)事館路、人民南路，已經(jīng)出現(xiàn)分化。據(jù)高力國(guó)際提供的季報(bào)顯示，成都寫字樓出現(xiàn)傳統(tǒng)CBD租金下滑、客戶搬離加速，天府大道加壓，東大街繼續(xù)走強(qiáng)，人民南路登頂?shù)内厔?shì)。從租金數(shù)據(jù)來看，傳統(tǒng)CBD月租金水平在91元/平方米，與領(lǐng)事館路99.1元/平方米的價(jià)格相當(dāng)；最高的是人民南路，月均租金133.8元/平方米；天府大道北段的寫字樓價(jià)格走高，達(dá)到102.7元/平方米，比東大街102.5元/平方米的租金行情還略高一點(diǎn)。

    世邦魏理仕在2012上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況中指出，天府大道下半年預(yù)計(jì)將有近190萬平方米的寫字樓入市，大量的新增供應(yīng)無疑將對(duì)該區(qū)域乃至全市的寫字樓售價(jià)、租金和空置率產(chǎn)生壓力。

    人民南路持續(xù)走強(qiáng)，傳統(tǒng)CBD繼續(xù)下滑
    寫字樓租金“馬太效應(yīng)”加劇

    成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東，在談到2012年成都寫字樓市場(chǎng)時(shí)，毫不含糊地指出，人民南路寫字樓的集中效應(yīng)已經(jīng)出來，只要是在人民南路上的寫字樓，幾乎都不愁租。據(jù)成都商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，從天府廣場(chǎng)到天府立交沿線，已經(jīng)建成的寫字樓項(xiàng)目（含綜合體）多達(dá)16個(gè)，平均租金水平高出其他四個(gè)區(qū)域，“月均租金133元/平方米，比傳統(tǒng)CBD高出42元/平方米。”

    “寫字樓市場(chǎng)就是這樣，價(jià)格高入駐率也高，反之亦然。”李東透露，市中心老牌寫字樓的日子現(xiàn)在“不好過”，譬如川信大廈、冠城廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。“冠城廣場(chǎng)租金現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)90元/平方米，實(shí)際上70元/平方米都租得到。”他說，造成該寫字樓租金下滑有很多共同原因，譬如散售模式、停車位不夠、電梯配置不足，等等。所以，當(dāng)年引以為傲的諸多品牌企業(yè)，如思科集團(tuán)、新加坡領(lǐng)事館、德國(guó)拜耳紛紛出走。

    “最牛的是人民南路的兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目———仁恒置地廣場(chǎng)和航天科技大廈，你要進(jìn)來，得先看你的資質(zhì)。”李東在向這兩個(gè)項(xiàng)目推薦客戶時(shí)，就遇到了這樣的說法。“我推薦的客戶，那都是年產(chǎn)值幾個(gè)億的企業(yè)，但沒辦法，這兩個(gè)項(xiàng)目的入駐率太好了。”而今年，人民南路另一“勁旅”來福士廣場(chǎng)，寫字樓已開始招租。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目租金對(duì)外報(bào)價(jià)150~170元/平方米，起租面積260平方米。“來福士廣場(chǎng)不像其他項(xiàng)目，它不是傳統(tǒng)意義上的寫字樓，而是基于獨(dú)特建筑設(shè)計(jì)的辦公理念，它或許是人民南路唯一一個(gè)能與仁恒置地廣場(chǎng)叫板的項(xiàng)目。”

    70萬甲級(jí)寫字樓比肩北京金融街
    東大街后勢(shì)兇猛

    “東大街的寫字樓能量還沒釋放。”高力國(guó)際西南區(qū)總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為，從香格里拉寫字樓、東方廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)，到九龍倉(cāng)時(shí)代8號(hào)、時(shí)代1號(hào)，再到明宇金融廣場(chǎng)，東大街的價(jià)值現(xiàn)在還被低估。“目前項(xiàng)目平均售價(jià)約為20000元/平方米，而按照租金區(qū)間120~160元/平方米/月進(jìn)行計(jì)算，東大街區(qū)域的投資回報(bào)率應(yīng)在7%至10%之間，高于一線城市4%~6%的投資回報(bào)率。”

    報(bào)告顯示，未來4年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)將有約60萬平方米高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)入市，項(xiàng)目多來自鐵獅門、太古-遠(yuǎn)洋、九龍倉(cāng)、新鴻基等品牌開發(fā)商，此類高品質(zhì)產(chǎn)品的入市必將帶來一次或多次市場(chǎng)調(diào)整———高端客戶始終追求更為頂級(jí)的產(chǎn)品，導(dǎo)致現(xiàn)有部分項(xiàng)目被擠出甲級(jí)行列。

    “東大街作為金融中心的地位開始顯現(xiàn)，摩根中心、喜年廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等一房難求；下半年隨著時(shí)代8號(hào)、明宇金融廣場(chǎng)等入市，東大街入駐客戶的檔次和租金水平將更上一個(gè)臺(tái)階。”李東分析說。預(yù)計(jì)到2015年，東大街區(qū)域真正的甲級(jí)寫字樓存量或保持在70萬平方米上下，堪比北京金融街，但面向中小投資者進(jìn)行散售的高品質(zhì)項(xiàng)目屈指可數(shù)。東大街沿線是目前成都主城區(qū)內(nèi)最具寫字樓投資價(jià)值、投資安全系數(shù)最高的區(qū)域之一，如果是投資的話，最重要的是制定合理的投資策略，選擇合適的投資產(chǎn)品。

    據(jù)記者調(diào)查了解，九龍倉(cāng)時(shí)代1號(hào)，單價(jià)1.7萬~1.8萬元/平方米，開盤兩個(gè)月售出40%，其銷售業(yè)績(jī)不言自明。而前不久啟動(dòng)招商的時(shí)代8號(hào)，低區(qū)租金達(dá)到了110元/平方米，已經(jīng)處于市場(chǎng)一線水準(zhǔn)。此外，該區(qū)域租金增幅較大的項(xiàng)目還有喜年廣場(chǎng)和摩根中心。據(jù)悉，2011年開始招租的摩根中心，最初租金80元/平方米/月，現(xiàn)在漲到了115元/平方米/月。

    天府大道北190萬平方米待入市
    有人歡喜有人愁

    眾所周知，天府新區(qū)寫字樓供應(yīng)過量是不爭(zhēng)的事實(shí)，但租賃和銷售方面仍有相當(dāng)受歡迎的樓盤，應(yīng)該說是“幾家歡喜幾家愁”。李東指出，在寫字樓白熱化的城南，天府大道北段呈現(xiàn)出“冷熱不均”的格局。

    記者了解到，總建筑面積80萬平方米的中海國(guó)際中心，采用國(guó)際化的純租賃運(yùn)作模式，目前亮相招租的是A、B座，合計(jì)10萬平方米，從去年9月到現(xiàn)在，預(yù)租面積達(dá)6萬多平方米。目前，低區(qū)樓層租金110~130元/平方米，高區(qū)樓層租金150~190元/平方米。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前入駐的企業(yè)主要是國(guó)企、央企以及上市大型民企，還有一部分世界500強(qiáng)企業(yè)。

    除了中海國(guó)際中心，時(shí)代晶科一號(hào)，在今年的表現(xiàn)也值得關(guān)注。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳麗瑩介紹，“晶科一號(hào)建筑面積4萬多平方米，今年初入市銷售，現(xiàn)在只剩下1萬多平方米可售，均價(jià)在1萬元/平方米左右，半年銷售金額2億多。”據(jù)她透露，現(xiàn)在采取的銷售模式是可整層可分拆，最小單位面積117平方米。

    然而，并非每個(gè)項(xiàng)目都能在城南打開局面。據(jù)世邦魏理仕研究報(bào)告分析，原本預(yù)計(jì)上半年會(huì)有集中供應(yīng)的天府大道區(qū)域，項(xiàng)目交付都有所推遲了。但下半年預(yù)計(jì)將有近190萬平方米的寫字樓入市，其中145萬平方米左右位于天府大道區(qū)域，大量的新增供應(yīng)無疑將對(duì)該區(qū)域乃至全市的寫字樓售價(jià)、租金和空置率產(chǎn)生壓力。

    觀點(diǎn)

    是否單一業(yè)權(quán)正在經(jīng)歷平衡

    供應(yīng)高峰、需求不振、租金不高、空置率上升，當(dāng)這些問題都出現(xiàn)在成都寫字樓市場(chǎng)的時(shí)候，觀望或者悲觀情緒的出現(xiàn)并不意外，但樂觀的也大有人在。本期樓市會(huì)客廳，我們邀請(qǐng)了中原地產(chǎn)西南區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶、高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤、世邦魏理仕成都公司代理和交易服務(wù)部副董事戴暉，以各自企業(yè)對(duì)成都寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀發(fā)表自己的研究成果。

    目前成都的寫字樓很多都在拆零散售，但根據(jù)成都市最新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，“業(yè)權(quán)是否單一”成為影響寫字樓評(píng)級(jí)的重要指標(biāo)。目前對(duì)于成都的寫字樓開發(fā)企業(yè)而言，他們也在經(jīng)歷是否保持單一業(yè)權(quán)的抉擇，而對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，在兩者之間建立平衡，無疑是一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整過程。

    9月可能出現(xiàn)供應(yīng)高峰
    中原地產(chǎn)西南區(qū)董事總經(jīng)理 莊澤寶

    近幾年商業(yè)金融用地的大規(guī)模出讓，讓寫字樓市場(chǎng)開發(fā)量始終保持在較高水平。2010年出臺(tái)調(diào)控政策以來，住宅市場(chǎng)備受打壓，政府加速商業(yè)用地的推地步伐，開發(fā)商也不斷加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)大規(guī)模放量的情形還將持續(xù)。

    2012半年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上半年寫字樓成交面積62.38萬平方米，同比下跌8.7%。2012年以來，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，投資、出口、消費(fèi)三駕馬車動(dòng)力不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致寫字樓投資熱情降低；而住宅市場(chǎng)觀望情緒向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)蔓延，中小投資者信心不足，逐漸撤離寫字樓市場(chǎng)。目前，寫字樓銷售進(jìn)度緩慢，成交量出現(xiàn)較大萎縮，市場(chǎng)降溫明顯。

    調(diào)查還顯示，上半年寫字樓供應(yīng)153.90萬平方米，其中，4月供應(yīng)量達(dá)到58.69萬平方米，創(chuàng)下單月歷史新高，6月供應(yīng)持續(xù)保持在較高水平。上半年供應(yīng)的大規(guī)模放量，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)提前迎來供應(yīng)的小高峰。預(yù)計(jì)市場(chǎng)的另一個(gè)高峰將于9月出現(xiàn)。

    其中，上半年新增甲級(jí)寫字樓2.98萬平方米，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目通常傾向于在下半年入市，上半年供應(yīng)相對(duì)較少。乙級(jí)寫字樓新增供應(yīng)97.14萬平方米，供應(yīng)占比為63.12%，依舊是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。商務(wù)公寓供應(yīng)量為53.79萬平方米，占比約34.95%，與去年同期25.92%的供應(yīng)比例相比明顯上升。商務(wù)公寓多規(guī)劃為L(zhǎng)OFT、SOHO等商住兩用產(chǎn)品，憑借低總價(jià)、不限購(gòu)等優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)中依舊占據(jù)著一席之地。并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場(chǎng)壓力較大，商務(wù)公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。