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    前不久發(fā)布的2012年第一季度上海經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海2012年第一季度 GDP增長(zhǎng)為7%，與2011年第四季度的8.2%相比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這也是自2011年第一季度開(kāi)始，上海連續(xù)第五個(gè)季度呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速放緩之勢(shì)。從傳統(tǒng)思維來(lái)說(shuō)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)應(yīng)該受到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，出現(xiàn)量?jī)r(jià)兩低的情況，但來(lái)自戴德梁行的寫(xiě)字樓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)走高，平均成交租金為人民幣8.86元/平方米/天,環(huán)比上升1.86%，同比上升13.23%，國(guó)際超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金更是達(dá)到了12.90元/平方米/天，全市的空置率為8.81%，環(huán)比上升了2.86%，同比下降0.59%。

    究其原因，戴德梁行中國(guó)策略研究主管、華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie分析，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的高入住率，以及跨國(guó)公司和內(nèi)資公司對(duì)其的強(qiáng)勁需求，繼續(xù)帶動(dòng)著上海全市寫(xiě)字樓平均租金的走勢(shì)，尤其是傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)較少的未來(lái)供給和有限的閑置土地，將賦予這些區(qū)域較好的租金漲勢(shì)。

    大行視點(diǎn)
    新項(xiàng)目預(yù)租勢(shì)頭良好
    戴德梁行中國(guó)策略研究主管、華東區(qū)研究部主管 ShaunBrodie

    從對(duì)寫(xiě)字樓的需求來(lái)看，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量相比上個(gè)季度有了極大的提高，達(dá)到了133,243平方米，但是依舊比去年同期的水平少了一半多。

    相比2012年初，當(dāng)今寫(xiě)字樓市正在放緩的觀點(diǎn)依然存在，中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商分分表示上海的寫(xiě)字樓帶看率并無(wú)明顯起色，近期甚至呈下滑態(tài)勢(shì)。不過(guò)，與消極的市場(chǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，一些位于靜安、長(zhǎng)寧等報(bào)價(jià)較高的新項(xiàng)目則取得了傲人的成績(jī)，預(yù)租率均超過(guò)了60%。這不僅消除了對(duì)市場(chǎng)成長(zhǎng)速度驟緩的擔(dān)心，也體現(xiàn)了在市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，質(zhì)量和區(qū)位是決定項(xiàng)目成功與否的最重要的因素。

    警惕隱藏的空置率
    第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部 簡(jiǎn)可

    此前，銀行和金融機(jī)構(gòu)利用資金收購(gòu)浦東陸家嘴地區(qū)的辦公樓，但經(jīng)濟(jì)放緩漸為四大銀行和其他金融機(jī)構(gòu)敲響警鐘，最近報(bào)告顯示這些機(jī)構(gòu)的組合貸款量從四月份2,500億至六月下跌近33%。這意味著銀行增加資金成本導(dǎo)致利潤(rùn)率壓力增加的可能，僅這一點(diǎn)就可能引發(fā)相當(dāng)大的不確定性。

    我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)壓力之下，一旦這些機(jī)構(gòu)不再保留陸家嘴的寫(xiě)字樓完全自用，轉(zhuǎn)而釋放部分面積至租賃市場(chǎng)，那么陸家嘴的供應(yīng)情況可能迅速改變，即導(dǎo)致供應(yīng)量出現(xiàn)意外增加。這部分面積，即“隱藏的空置率”，這是目前該地區(qū)多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有考慮到的因素。當(dāng)然，考慮到銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，倘若目前形勢(shì)未有變化，那么“隱藏的空置”可能繼續(xù)潛伏。

    上半年外資租戶(hù)表現(xiàn)活躍

    縱觀上海上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金和價(jià)格均有微幅上揚(yáng)表現(xiàn)，不論租戶(hù)，開(kāi)發(fā)商以及投資者在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活動(dòng)都相當(dāng)活躍，跨國(guó)公司和內(nèi)資公司租戶(hù)活動(dòng)尤其活躍。

    在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)2012年第二季度重大交易案例中，不難發(fā)現(xiàn)，外資已經(jīng)順應(yīng)時(shí)勢(shì)成為上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)最活躍的力量之一，這與2008年同樣外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳時(shí)，外資企業(yè)租賃熱情不再形成鮮明對(duì)比，摩根大通于越洋廣場(chǎng)租賃3000平方米的辦公面積；德馬泰克集團(tuán)在新富港中心承租2300平方米的辦公空間；光大保德信基金在海外灘中心租賃3000平方米的辦公空間以及日立電機(jī)于都市總部大樓承租1800平方米的辦公空間；友邦保險(xiǎn)上海分公司現(xiàn)有意將自己的一處新職場(chǎng)機(jī)構(gòu)選擇在位于新黃浦打浦橋區(qū)域的日月光中心寫(xiě)字樓；位于長(zhǎng)寧區(qū)的綜合性項(xiàng)目尚嘉中心，由近49000平方米的零售和大約46000平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積組成，該項(xiàng)目是澳娛管理（中國(guó)）有限公司和法國(guó)LVMH路威酩軒集團(tuán)聯(lián)手投資，并且已經(jīng)吸引包括3M， 特靈空調(diào)和杰斯伯在內(nèi)的跨國(guó)公司入駐。

    這說(shuō)明，雖然上海提前開(kāi)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫時(shí)放緩GDP，但是國(guó)際金融中心、國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的政策利好依然釋放，使得跨國(guó)公司進(jìn)駐帶來(lái)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依然頻繁，一些因?yàn)橐炎廪k公樓空置率較低，無(wú)法得到連續(xù)樓層的擴(kuò)租需求的企業(yè)，也加入到尋租行業(yè)。

    例如友邦入駐的位于徐家匯路618號(hào)近瑞金二路的日月光中心，是黃浦區(qū)近年來(lái)最大的商業(yè)項(xiàng)目，其寫(xiě)字樓部分是一棟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)5A智能寫(xiě)字樓，是上海中心城區(qū)近年來(lái)為數(shù)不多的新增供應(yīng)面積最大的寫(xiě)字樓之一，高約140米，辦公總面積約4.7萬(wàn)平方米，擁有670個(gè)停車(chē)位，其極具國(guó)際一流水準(zhǔn)的建筑品質(zhì)，堪稱(chēng)新黃浦商務(wù)集聚區(qū)中甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)桿之作。除了產(chǎn)品品質(zhì)之外，日月光中心寫(xiě)字樓的“地利”之便也為入駐企業(yè)津津樂(lè)道，借傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及四通八達(dá)的交通，軌交9號(hào)線打浦橋站上蓋優(yōu)勢(shì)，讓這個(gè)融合了商業(yè)、辦公、居住等多維度功能的綜合體人氣聚合和財(cái)富效應(yīng)不可限量，而毗鄰極具上海風(fēng)情的田子坊，則使日月光中心寫(xiě)字樓在快速帶動(dòng)商業(yè)、辦公發(fā)展的同時(shí)，又散發(fā)出與眾不同的人文氣息。

    商務(wù)環(huán)境及環(huán)保指標(biāo)是共識(shí)

    戴德梁行研究部人士透露，由于商務(wù)配套環(huán)境的成熟，黃浦和徐匯等區(qū)域在有新增辦公樓的情形下，依舊保持良好的態(tài)勢(shì)，空置率依舊低于全市平均水平的8.81%大關(guān)。 一些位于靜安、長(zhǎng)寧等報(bào)價(jià)較高的新項(xiàng)目則取得了傲人的成績(jī)，預(yù)租率均超過(guò)了60%，可見(jiàn)，樓宇品質(zhì)和區(qū)位環(huán)境是決定辦公樓租賃吸引力的最重要的因素。