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    商業(yè)地產行業(yè)正呈現前所未有的投資熱潮：從未有這么多的企業(yè)和資金投向這個領域，從未有這么多的商業(yè)綜合體扎堆兒在中國的一線、二線城市。在房地產業(yè)實施嚴厲的調控政策之后，住宅開發(fā)商也紛紛把目光投向了商業(yè)地產項目。不僅如此，眾多其他行業(yè)的公司也看到了商業(yè)地產的高利潤，并裹挾資金闖了進來。

    任何領域都有它合理的承載限度，當多個城市商業(yè)地產項目過度集中，一場惡戰(zhàn)將在所難免。作為觀察者和研究者，我們希望通過專門開設“商業(yè)地產”版對這一熱點行業(yè)進行持續(xù)關注，通過理性的報道來搭建起一個連接產業(yè)上下游的平臺，并為行業(yè)提供更多有價值的觀點和啟示。

    8月7日，25萬平方米的成都大慈寺文化商業(yè)綜合體對外亮相。然而，對于成都這座即將擁有110余個城市綜合體的二線城市來說，這只是冰山一角。

    來自四川省商業(yè)地產聯盟的數據顯示：目前成都開工建設的城市綜合體數量已超過100個，且大多單體體量在10萬平方米以上，未來幾年預計還將有1000萬平方米的體量入市，這一數字已經超越北京和上海等一線城市。不斷井噴的商業(yè)地產供應量，已讓成都顯得格外“臃腫”。同時，商業(yè)地產的瘋狂供應也讓成都的大量城市綜合體面臨著巨大的招商和消化難題。

    盲動歲月

    幾乎每個工作日，陳威都會開著車從成都東大街轉向人民南路，然后到達天府大道。作為一家知名商業(yè)地產顧問公司經理，陳威每天都在這條L型的城市主干道上考察項目、拜訪客戶。

    2007年開始的房地產調控讓更多的資本擠入了商業(yè)地產，尤其是在這一年成都獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)后，政府開始將“建立以金融為核心的現代商業(yè)服務業(yè)”作為城市規(guī)劃的重點，規(guī)劃在2030年之前，成都的南部將出現以金融和總部基地為特色的成都中央商務園區(qū)。

    憑借著這樣的政策利好與想象，九龍倉、鐵獅門、凱德、新鴻基等外來資本頻頻在成都搶地建高樓。

    然而，伴隨2008年金融危機帶來的產業(yè)轉移風潮，更多的內資房企、外資房企及產業(yè)資本又開始沿著東大街南延線搶地，成都商業(yè)地產人的煩惱也接踵而至。

    “110多個大型綜合體中，近六成項目都聚集在成都東大街—人民南路—南延線一帶，幾乎每一公里就有一家五星級酒店；在5.1平方公里的金融城里，至少有19座高度超過200米的寫字樓。”成都天愛地產顧問公司總經理何欣表示，大部分商業(yè)項目都集中在2012年至2015年上市，相當于把20年的供應量集中到了3到5年。

    2011年以來，在住宅市場頻遭政策打壓的背景下，資本也快速從住宅流向商業(yè)地產，從一線城市流向商業(yè)生態(tài)并未成熟的二三線城市。

    據世邦魏理仕最新公布的“全球零售業(yè)調查數據”顯示，成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。未來幾年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，以成都1000多萬人口計算，僅新建的商業(yè)項目，人均商業(yè)面積就增加1平方米左右。

    此外，目前整個成都市建筑高度超過200米的商業(yè)項目（含規(guī)劃與在建）總數已經超過30棟，而高樓最多的紐約也僅有35座，上海只有21座。

    招商難題

    成都商業(yè)地產的吸附效應正吸引著眾多投資者的投資熱情。然而，“圍城”現象也同時在凸現。

    世邦魏理仕的報告稱，成都是一個一年僅有60萬平方米左右消化量的區(qū)域中心城市，但最近兩年的商業(yè)地產供應量，則需要15年時間才能消化。

    隨著城市綜合體的日益增多，原本是追著開發(fā)商跑的家樂福、歐尚、沃爾瑪、國美、蘇寧等商業(yè)機構也成了新興商業(yè)綜合體的“香饃饃”，但是在沖進來后才發(fā)現，一切很難如意。

    以成都天府大道以西建筑面積達12.5萬平方米的蘇寧生活廣場為例，這個地理位置和交通條件均優(yōu)的購物中心，在開業(yè)一年多來，經營狀況一直不理想，很多店鋪仍在招商中，一些開業(yè)店鋪也因人氣不足關門歇業(yè)。

    何欣告訴記者，蘇寧生活廣場的周邊聚集著宜家、歐尚、凱丹、富森美家具等商業(yè)賣場，相對來說，電器的吸引力顯然不如前幾類商業(yè)形態(tài)。而周邊還有幾個規(guī)模更大的綜合體正在建設，蘇寧生活廣場很可能陷入惡性循環(huán)，最終爛掉。

    不僅城南這種新型的商業(yè)中心面臨招商的難題，在成都最為古老的騾馬市商圈，由商業(yè)地產領軍企業(yè)之一的富力地產所建的成都富力天匯MALL，在開業(yè)兩年以來也因蕭條，被人形容為“地廣人稀適合散涼”。

    “富力天匯MALL引入的一線名牌并不多，很難吸引更多的消費者駐足，且離春熙路太近，人流分離嚴重，部分商家已經入不敷出了。”成都一位不愿具名的商業(yè)綜合體負責人向記者表示，由于大規(guī)模的新型購物中心的出現，人流和品牌商家有了更多選擇，原本處于黃金地段的商業(yè)體由于租金較高，也出現了招商難題，黃金商圈春熙路已有多家購物中心因經營不善倒閉或易主。

    眾多的商業(yè)綜合體扎堆兒，也直接抬升了成都商業(yè)地產人才的“身價”。“一些剛畢業(yè)兩年的商業(yè)地產從業(yè)人員，很快就被另一家公司許以高薪高職位挖走，而有三四年招商管理經驗的很多直接被50萬元到100萬元年薪挖去當總經理。”陳威表示，目前成都商業(yè)地產開發(fā)商70%都沒有商業(yè)開發(fā)和運營管理經驗，大多憑借挖人組建團隊，當“泡沫散去之后，其實大部分都在裸泳”。

    “爛尾樓”危機

    “在100多個綜合體扎堆兒的情況下，誰也看不清明天。”上述商業(yè)綜合體負責人表示，唯一可以肯定的是：那些現金流良好和融資能力更強的開發(fā)商將支撐得更久，最終形成優(yōu)勝劣汰的局面。

    當夢想照進現實，成都商業(yè)綜合體因現金流破裂而失敗的例子并不在少數。

    1993年，曾在富豪榜排名第二的商人陳宇光憑借在海南開發(fā)過幾個購物中心的經驗，回到成都開始修建熊貓城。按照最初的規(guī)劃，他將開發(fā)一個總建筑面積50萬平方米、投資額25億元的都市中心MALL，號稱“西部第一城”。

    但是他過高估計了政府的拆遷能力項目因拆遷問題停工，且一停就是8年。這8年間，“西部第一城”慢慢蛻化成了“西部第一坑”：本來只想投入1.5億元的陳宇光，先后砸了14億元在這個項目上。后來，陳宇光將項目賣給富力地產，熊貓城變身富力天匯MALL，仍未能完全打開局面。

    “由于規(guī)劃缺失，加上招商困難，開發(fā)商資金斷裂，在過去20年里，成都先后產生過73棟爛尾樓，直到現在，其中有16棟樓還未完全復工。”何欣表示，成都商業(yè)綜合體并未從這些項目上吸取教訓。“很多開發(fā)商都是跑到香港、新加坡甚至上海參觀一番便完全照搬其商業(yè)模式，回來后做規(guī)劃建購物中心，卻不想很多商業(yè)綜合體從設計到運營思路完全雷同。”何欣認為，同質化的競爭集中在同一區(qū)域的商業(yè)綜合體，其后果終將會陷入“爛尾”或“空置”的局面。