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　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式成為“重災(zāi)區(qū)”，而商業(yè)地產(chǎn)責(zé)被更多開發(fā)商看做“避風(fēng)港”。從萬科、保利這樣的地產(chǎn)龍頭，到地區(qū)型中小開發(fā)商，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者增加商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例成為一時風(fēng)潮。

　　不過業(yè)內(nèi)人士指出，住宅房企跟風(fēng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，也許并沒有看上去那么好。一是選址、運營等開發(fā)經(jīng)驗和人才儲備要求與開發(fā)住宅有很大不同；二是選擇散售還是持有模式各有利弊。“散售回籠資金快，但后期運營難度極大，項目很可能做死；持有出租對企業(yè)運營提出高要求同時，資金回籠較慢，試圖依靠開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)快速改善業(yè)績的房企意愿落空。”業(yè)內(nèi)人士表示。與此同時，從今年上半年商業(yè)地產(chǎn)的成交量來看，調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的影響同樣明顯。

　　價格高漲

　　據(jù)天津中原投資顧問部統(tǒng)計，2011年天津商業(yè)市場新增供應(yīng)量達133.82萬平方米，與2010年相比增加了一倍。而2012年上半年商業(yè)市場新增供應(yīng)量為55.94萬平方米，僅為2011年的4成。“雖然與2011年相比2012年上半年商業(yè)新增供應(yīng)量有所減少，但是相對于下滑更加明顯的成交量，市場新增供應(yīng)仍然位于高位，供過于求的現(xiàn)象依然明顯。”中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部投資分析主管陳晰對新金融記者表示。

　　2012年1-6月，天津新建商鋪成交面積為31.21萬平方米，同比下降6.5%，遠低于同期在售的70.38萬平方米，市場處于震蕩調(diào)整期。與2011年相比，房地產(chǎn)投資環(huán)境進一步惡化，在住宅擠出效應(yīng)有限的情況下，2012年上半年天津新建商鋪市場成交相對低迷，僅在6月份成交放量，月成交13.01萬平方米，達到近一年的峰值。而剛剛過去的7月，天津商業(yè)地產(chǎn)市場共有18個項目新增入市，新增面積11.6萬平方米，成交63845.38平方米，供過于求的程度進一步加深。

　　合富輝煌天津公司商業(yè)部項目總監(jiān)蘭旭認為，造成天津商業(yè)地產(chǎn)今年上半年成交量下滑的原因，一是在調(diào)控大勢下，商業(yè)地產(chǎn)同樣無法幸免，二是已經(jīng)攀升到較高的銷售價格，使得租金回報率較低。“在2010年年底至2011年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策由于重點打擊住宅投資行為，使得不少投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)是利好。但是從2011年下半年開始，由于信貸明顯收緊，且樓市預(yù)期趨冷，商業(yè)地產(chǎn)投資行為同樣受到影響。特別是經(jīng)過2011年一年的快速上漲，目前商業(yè)地產(chǎn)，包括商鋪和寫字樓的價格都趨于高位，目前天津商業(yè)地產(chǎn)的年平均回報率只有3%-5%，甚至更低。”蘭旭對新金融記者表示。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年1-6月，天津新建商鋪成交均價為15923元/平方米，同比增長6.9%。2012年5-6月，市場成交回暖，成交均價由年初的13000元/平方米，升至18500元/平方米，再次達到歷史高點。而天津市內(nèi)六區(qū)商業(yè)物業(yè)成交均價22728元/平方米，也較去年提高約10%。“內(nèi)環(huán)區(qū)域的不少商鋪甚至能達到5-7萬元/平方米，有投資價值的商鋪總價基本上都在1000萬元以上，可以說去年價格的快速上漲，也把商鋪的投資門檻抬高了不少。”蘭旭表示。

　　散售之殤

　　而作為近年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為快速的城市，天津不少商業(yè)地產(chǎn)項目面臨著同質(zhì)化嚴(yán)重和供大于求局面。“之前不少散售項目，開發(fā)商大都采取一賣了之的方式。由于后期對業(yè)主購買后經(jīng)營業(yè)態(tài)的管理和運營跟不上，造成當(dāng)前定位混亂，管理無序的現(xiàn)狀，使得一些地處黃金地段的項目運營現(xiàn)狀也并不理想。”業(yè)內(nèi)人士表示。

    而近日一直以商用物業(yè)散售模式著稱的SOHO中國宣布向大規(guī)模自持轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，也引發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)散售模式新的思考。SOHO中國公司董事長潘石屹在8月17日下午的媒體電話會議中表示，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”，未來將在北京和上海持有最有價值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平方米。預(yù)計3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。

　　“這是SOHO中國在適應(yīng)調(diào)控和商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀后的被動調(diào)整。”CRIC研究中心評論員孫田對新金融記者表示，樓市宏觀調(diào)控持續(xù)，SOHO中國的銷售業(yè)績受到較大影響，已經(jīng)連續(xù)兩年不能達到預(yù)定的銷售目標(biāo)。2011年，SOHO中國全年銷售109億元，遠低于年初設(shè)立的230億元目標(biāo)，而2012年上半年僅完成合同銷售額60億元，占全年銷售目標(biāo)的26%。

　　“原來這種散售型的房地產(chǎn)為SOHO中國的快速完成資金積累和發(fā)展發(fā)揮過重大作用，但隨著國家宏觀調(diào)控政策，特別是土地增值稅的影響，散售已經(jīng)顯得并不合算。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰公開表示，且之前由于散售造成的各種管理問題，導(dǎo)致的業(yè)主鬧事和關(guān)店率、換手率高等問題，都成為促使其將發(fā)展重心轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)物業(yè)自持的原因。

　　孫田表示，SOHO中國的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是值得肯定的，可以看做是企業(yè)從青年向壯年的成長，從初步的包裝地產(chǎn)商向成熟的商業(yè)運營商轉(zhuǎn)變，從依靠賣項目獲取資金向提高租金占比實現(xiàn)長期回款轉(zhuǎn)變。不過，由銷售向持有運營轉(zhuǎn)變，雖有諸多益處，但資金門檻和招商運營的技術(shù)門檻，將給轉(zhuǎn)型企業(yè)帶來較大挑戰(zhàn)。